Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

        Нет сомнений, что мак же, как и сервитут, аренда обременяем право собственности. JI.B. Щенникова полагает, что принципиальное отличие всяких вещных нрав от найма состоит в том, что «ограниченные вещные права - это права па чужие вещи, производные и зависимые от прав собственника...».

       Кроме того, отсутствует возможность жестко разграничить сервитуты и право аренды по критерию оснований возникновении. Если полагать, что ограниченные вещные права могут возникнуть - в отличие от других прав - из одностороннего распорядительного действия собственника, то следует вспомнить, что сервитут может возникнуть из соглашения сторон (см. п. 3 ст. 274 ГК РФ), что, вероятно, предпочтительнее судебного решения либо простого указания закона.

       Говоря об ограничениях вещных прав как об относительно самостоятельном объекте регистрации, не следует игнорировать соотношение самих правовых категорий вещного права и его ограничения.

      Вещное право субъекта характеризуется, прежде всею, содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.

      Для показа возможности развития схем передачи недвижимости во временное пользование, рассмотрим элементы нового подхода в регулировании земельного оборота, предложенные авторами Концепции развития гражданского законодательства РФ. Так, в п. 6.1 Концепции ими предлагается расширить круг вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды. Например, должны быть закреплены две новые для гражданского законодательства РФ базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком (п. 6.2 Концепции).

         При этом в п.6.3 авторы поясняют: «Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. ... В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые».

       На основании проведенного анализа можно согласиться с мнением В.А. Алексеева, что собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Это влечет за собой появление определенного вида правоотношений разрешительного характера, для формирования правоспособности субъектов сделки. В результате этих статических, гражданско-правовых отношений происходит наделение арендодателя и арендатора - субъектов права сделки аренды, потенциальным правом распоряжения и пользования федеральной недвижимостью.

собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Это влечет за собой появление определенного вида правоотношений разрешительного характера, для формирования правоспособности субъектов сделки. В результате этих статических, гражданско-правовых отношений происходит наделение арендодателя и арендатора - субъектов права сделки аренды, потенциальным правом распоряжения и пользования федеральной недвижимостью.

§ 2.4. Регистрация договоров аренды недвижимости и практика судебных разбирательств

      Кроме необходимости регистрации права (собственности и ограниченного вещного) на объекты недвижимости п. 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста последней редакции федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что аренда подлежит государственной регистрации как ограничение (обременение) недвижимого имущества (п.1 ст. 4), а осуществляется это посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. I ст. 26).

     В статье 131 ГК РФ также говорится о необходимости государственной регистрации вещных прав на недвижимость, в том числе и ограничении на эти права.

     Следуя этим законодательным предписаниям, Е.Л. Киндеева и М.Г. Пискунова утверждают, что регистрационное действие — государственная регистрация договора аренды влечет сразу три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, а вещное право арендодателя обременяется. Тем не менее, существует мнение Д. Добаткина и К. Кузина о необходимости отмены требования регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточившись на регистрации возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав (в частности, права аренды) па недвижимость, и придать ей свойство публичной достоверности.

        Обязательность государственной регистрации существует в зависимости от срока договора аренды зданий, сооружений, что еще раз подчеркивает необходимость закрепления в законодательстве такого существенного условия договора аренды зданий, сооружений, как срок. Например, неясным остается вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных без указания срока в соответствии со статьей 610 ГК РФ, т.е. на неопределенный срок. Та же проблема с неопределенным сроком договора возникает и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться зданием или сооружением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. На основании п.2 ст. 621 ГК РФ такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Обращаясь к статье 651 ГК РФ; мы видим четкое закрепление правила о государственной регистрации, обязательной только для договоров аренды зданий или сооружений, в которых зафиксирован срок договора не менее года. Отсюда, согласно закону, договоры с неопределенным сроком не подлежат государственной регистрации, хотя очень часто фактически срок таких договоров превышает один год. Следовательно, существует противоречие, устанавливающее различное положение субъектов договоров аренды зданий, сооружений.

         В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости, согласно ст. 165 ГК РФ, влечет за собой его недействительность, то, как отмечает З.А. Ахметьянова, правовые последствия отсутствия регистрации нрава аренды в законодательстве не установлены. В данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет. Подчиняясь требованию закона, судебная практика развивается в том направлении, что не признает

обязательной регистрацию «права аренды» недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, в соответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды.

        Отдельно следует сказать об особенностях государственной регистрации аренды земельных участков. До введения в действие Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежали лес договоры аренды земельных участков, как установлено в ст. 164 ГК РФ независимо от срока их действия. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») ГК РФ и в частности п. 2 ст. 651 к договору аренды земельных участков не

применяются. Теперь Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 26) установил, что договоры аренды земельных участков, заключенные па срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации.

           З.А. Ахметьяновой было высказано мнение[56], что следует вообще исключить из Земельного кодекса РФ п. 2 ст. 26, так как «договор аренды земельных участков подлежит более жесткому государственному контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых па срок менее одного года, может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указания срока». Эти опасения видятся напрасными, так как краткосрочные договоры (в пределах года) не могут вызвать существенных последствий для собственника земли, а если договор без указания срока

будет действовать свыше года, то он также подлежит государственной регистрации.

           Возвращаясь к вопросу о необходимости государственной регистрации самого договора аренды недвижимости (равно как и иных договоров см. ст. 164 ГК РФ), мы «праве утверждать, что за весь период существования гражданского права речь всегда шла не только о регистрации договора как соглашения сторон, а в силу этого и государственной регистрации его текста, условий, а о фиксации, регистрации и закреплении прав арендатора на объекты недвижимости.

           Поэтому в юридической литературе правильно утверждается о нецелесообразности «двойной» регистрации, тем более, что значительных различий к процедуре не наблюдается[57]. С.А. Бабкин обоснованно считает, что чрезвычайно трудно уловить разницу между этими процедурами[58]. Более осторожно высказывается В.В. Чубаров, который усматривает «в регистрации прав на недвижимость укрепление прав вещных, а в регистрации сделки - укрепление прав обязательственных». Нет сомнений, утверждает А. Эрделевский, что последствия регистрации сделки, и регистрации прав на нее различны, но это как раз и требуется. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более — с точки зрения гражданского оборота) — это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации)[59].

         Проведя анализ литературных источников по вопросу регистрации договоров аренды недвижимого имущества, можно согласиться со следующим перечислением договоров Юридическим центром «Дом и закон», которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых

помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 3К РФ);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ ст. 32 ЛК РФ);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 655 ГК РФ);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

- соглашения о передаче (уступке) нрав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. ст. 389, 391,615 ГК РФ);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

         Далее авторы указанного перечня подчеркивают « соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор Гражданский кодекс РФ не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнении к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ не урегулирован, то можно сделать теоретический вывод и признать следующий факт.

        В целях обеспечения гарантий прав и интересов сторон договора аренды федерального недвижимого имущества, а также лиц, нрава и интересы которых могут быть затронуты исполнением такого договора, существует необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды федеральной недвижимости, поскольку отсутствие такого регулирования порождает коллизии между действующими нормами нрава и невозможность их единообразного толкования и применения в возникших в результате заключенной сделки правоотношениях.

        Особенностью процедуры регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества является наличие особых требований к основаниям для его государственной регистрации, что обусловлено комплексным юридическим составом данной разновидности арендного обязательства. Анализ существующих правовых норм, обеспечивающих вступление в действие договора аренды федерального недвижимого имущества вследствие его государственной регистрации, показывает, что кроме установленных законом оснований, необходимым является представление в орган регистрации следующих дополнительных (в соответствии с текстом закона - иных) документов, которые подтверждают правомерность и действительность такой сделки:

                     карты учета объекта в реестре федерального имущества или выписки из реестра;