Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

      Судебная практика показывает, что право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате, как неосновательного обогащения пользователя. При этом не имеет значения - был или не был заключен договор, зарегистрирован он или нет.

      Кроме того, обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке.

       Несколько неожиданным для ряда арендаторов зданий и сооружении оказалась обязанность платить арендную плату за землю помимо арендной платы за сами объекты капитального строительства. Но следует согласиться с мнением В.Е. Орловой, что если договор аренды, например, здания, не предусматривает включения в плату за аренду здания арендной платы за участок, то последняя рассчитывается отдельно, обязанность ее уплаты является самостоятельной.

       Иногда, в отношении недобросовестного землепользователя (не заключавшего договор аренды и не уплатившего арендной платы) могут быть применены нормы административного законодательства и наложен административный штраф.

        В ряде регионов практикуется разграничение «платы за право заключения договора аренды» и собственно арендной платы. Размер первой может быть весьма существенным. Так, по статистике комитетов по управлению имуществом городов Волгоградской области, плата за право заключения договора аренды порой в несколько раз превышает годовую арендную плату и приносит дополнительный доход в бюджет. Возможно, что в подавляющем большинстве таких случаев речь идет лишь о части единой арендной платы, вносимой заранее.

        На наш взгляд, со временем неизбежно обострение отношений между различными уровнями власти, органами местного самоуправления относительно размещения государственных или муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления, так как предусмотренное для них право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (п. 1 ст. 20 3К РФ) ко смыслу закона опирается на принцип бесплатности.

       Земельный кодекс РФ игнорирует различие субъектов на стороне публичной власти, но в действительности каждый из них обладает собственным интересом, в том числе и имущественным. Поэтому, видимо, следовало предусмотреть некоторые правила, которые бы позволили справедливо решать разнообразные вопросы такого размещения данных организаций.

       Например, если орган местного самоуправления предоставит бесплатно земельный участок для государств иного учреждения, то фактически он несет убытки, так как мог бы сдать данный участок в аренду и получить необходимые дли своего бюджета поступления.

       Интерес представляют случаи полного освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Возникает вопрос: не превращается ли в этих случаях договор аренды в договор безвозмездного пользования (ссуды), ведь именно наличие (или отсутствие) арендной платы является основным отличием этих договоров. Представляется, однако, что освобождение от уплаты арендной платы нельзя приравнивать к безвозмездности договора. Вo-первых, такое освобождение имеет срочный характер. Кроме того, воля и волеизъявление стороны были направлены на заключение именно договора аренды, а не ссуды. Безусловно, договор аренды является более устойчивой формой нежели договор ссуды.

      Освобождение от арендной платы на определенный срок может быть также предусмотрело в договоре аренды, заключенном между юридическими лицами. Следует, однако, учитывать ограничения для участия коммерческих организаций в безвозмездных договорах (см., например, п. 2 ст. 190 ГК РФ). Договор аренды, при условии освобождения арендатора от обязанности платить арендную плату, может просто прикрывает договор ссуды (притворная сделка).

        Одной из особенностей аренды и купли-продажи объектов капитального строительства, а также земель, находящихся в федеральной собственности, стало широкое использование торгов. Как указывает О.М. Козырь, это относительно новый институт современного гражданского и хмельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних лет на территориях тех субъектов РФ, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано е развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации[47].

       Впервые, аукционная продажа земельных участков была предусмотрена Указом Президента РФ от 1 октября 1992 г. № 115. Первоначально при продаже участка или права аренды участка с аукциона в отношении участка в качестве основного требования выдвигалось соблюдение его основного целевого назначения и разрешенного использования. Победителем аукциона признавался участник, предложивший максимальную цену.

        В соответствии с данным Указом, отмечается в статье О.М. Козырь, была организована аукционная продажа участков, находящихся на территории поселков городского типа и сельских населенных пунктов Раменского района Московской области, гражданам, постоянно проживающим в городе Москве и Московской области и имевшим, в соответствии с действовавшим в то время законодательством, право на приобретение участков в собственность.

      С 2004 г. до настоящего времени при сдаче в аренду и продаже находящихся в федеральной собственности объектов капитального строительства и земельных участков на аукционе, Росимущество определяло существенные условия заключаемых по результатам аукциона договоров, представляя их тексты в составе конкурсной документации. Основанием для этого являете» постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998г. 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Отклонением oт правил является п.3 данного постановления, в соответствии с которым договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях:

а)              передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

б)              предоставление помещений взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;

в)        заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г)        установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего ни становления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;

д)       передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению».

        Процедура проведения аукциона или конкурса предусматривает открытости и доступность информации о предоставляемом в аренду объекте недвижимости, а также о сроках, условиях, и особенностях его проведении. Согласно п. 4 постановления Правительства Российской Федерации от 6 июня 2003 г. № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» информационные сообщения о проведении аукциона и его итогах публикуются в печатных средствах массовой информации, являющихся источником официального опубликования правовых актов субъектов Российской Федерации и иной официальной информации, в информационных системах общего пользования, в том числе на официальных сайтах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Российского фонда федерального имущества в сети Интернет.

       Уполномоченный орган по итогам аукциона (конкурса) через своих представителей письменно уведомляет заявителей о результатах их участия и обеспечивает опубликование соответствующих объявлений в средствах массовой информации.

       Если на конкурс выставлен объект недвижимости, имеющий обременения, но это не указано в документах, арендатор вправе требовать в судебном порядке признать конкурс (или его результат) недействительным.

        Также арендодатель должен заранее быть проинформировать об участников конкурса о преимущественном праве возобновления уже имеющеюся с ним, окончившегося по срокам действия договора аренды.

        С 1997 года в связи с принятием Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. №1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселении, или права их аренды» и постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. №2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» вновь появившиеся формы распоряжения земельными участками стали широко использоваться на территории России.

Так, п.2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997г. № 1263 установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков, подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством РФ. 13 развитие этого Указа разработаны Правила, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002г, № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»

        В соответствии с п. 25 этих Правил основанием для заключения договора аренды земельного участка служит протокол с результатами торгов. Практика последних пяти лет проведения торгов Росимуществом и его территориальными органами по аренде и продаже объектов федеральной недвижимости позволяет утверждать, что этот новый механизм действует и обеспечивает реализацию норм ст. 447-449 ГК РФ.

Следует также, на мой взгляд, учитывать, что при проведении торгов вопрос об их условиях (я том числе в части расчетов) есть вопрос компетенции самих государственных и муниципальных органов. В частности, в ряде городов (например, в г. Санкт-Петербурге) земли по общему правилу предоставляются на торгах с инвестиционными условиями, в том числе предусматривается обязанность победителя уплатить в бюджет определенные денежные средства па строительство объектов инженерной инфраструктуры города. При этом порядок установления величины условных единиц, принимаемых для расчета суммы платежа, может определяться соответствующим государственным или муниципальным органом.

           Особо необходимо отметить факт издания и вступления в действие Федерального закона РФ от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». В и.1 ст. 15 этого Закона говорится, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). В несколько сложной форме это положение является прямым запретом осуществления сделок с федеральным имуществом не на конкурсной основе.

В связи с этим стоит отметить особую роль, которую играет в регулировании вопросов аренды федерального недвижимого имущества Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации, следящая за соблюдением требований о проведении аукционов (торгов), то есть фактически порядка заключения соответствующих сделок с недвижимым имуществом. Указанная служба наделена полномочиями по изданию соответствующих нормативных актов, даче разъяснений по конкретным ситуациям, а также вносит значительный вклад в толкование соответствующих норм права и защите интересов сторон договора аренды федерального недвижимого имущества путем формирования судебной и административной практики.

В качестве примера можно привести правила, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

В качестве примера из административной практики ФАС России можно привести следующее дело: «Пермским УФАС по заявлению прокуратуры края было возбуждено антимонопольное дело по признакам нарушения закона "О защите конкуренции" в отношении территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Прикамья. В ходе изучения документов было выявлено, что управлением были объявлены торги в форме конкурса на право заключения договора аренды комплекса объектов недвижимого имущества оздоровительного комплекса «Горизонт». В то время как действующее законодательство обязывает проводить в таких случаях торги в форме аукциона.