Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

          Связано это с тем, что территориальные управления имуществом, как управомоченные собственником лица, ввели в практику ежегодное перезаключение договоров аренды нежилых помещений. Поскольку, например, в Москве оформляются многие тысячи договоров и на переоформление уходит значительное количество времени, то разработанный арендодателем типовой договор аренды обычно предусматривает названные условия.

          Раскрывая нормативное содержание закрепленного в п. 2 ст. 125 ГК РФ принципа Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно указал: «Наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса». Поэтому «...для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды»[33].

        Срок в договоре аренды является одним из основных критериев осуществления государственной регистрации.

         По этому поводу А.М. Эрделевский пишет: «На учении о сроке строится практически вся концепция применения процедуры государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения».

       На недостаточность законодательной базы арендных отношении указывают не только ученые, но и практики. Об этой сказано, например, в практическом пособии С. А. Калачевой[34], посвященном составлению, заключению и исполнению договоров аренды нежилых помещений. В свою очередь, судья Московского арбитражного суда И.Г. Дунаева справедливо отмечает: «Вовлечение в гражданский оборот значительного числа арендных отношений ведет к увеличению числа арбитражных споров, обусловленных отсутствием достаточной законодательной регламентации института аренды». В числе недостатков правового регулирования договора аренды указанный автор выделяет отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т.д., что порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.

        Отсутствие в ГК РФ достаточного количества четких норм о том, какие сделки с недвижимостью, какие права на недвижимое имущество, какие обременения этих прав подлежат регистрации, явилось причиной выпуска Высшим Арбитражным Судом РФ информационного письма от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», призванного путем судебного толкования заполнить имеющиеся в российском законодательстве пробелы по этим вопросам. В пункте 6 Обзора говорится, что статью 26 Закона о государственной регистрации нельзя применять в отрыве от Гражданского кодекса РФ. Поскольку последним не предусмотрена государственная регистрация ни права аренды, ни аренды как обременения, а установлена обязательная регистрация только договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года, то «исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды».

       Анализируя содержание нормативной базы, обеспечивающей правовое регулирование аренды недвижимости, можно сделать вывод, что аренда недвижимости как один из наиболее распространенных гражданско - правовых институтов регулируется значительным количеством правовых актов, имеющих ряд противоречивых требований и неопределенностей.

      По мнению большинства исследователей, аренда недвижимости не может рассматриваться как вещное право и практически является договорным обязательством.

      Существует много правовых коллизий между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, затрудняющих процессы заключения, государственной регистрации и исполнения договоров аренды недвижимого имущества.

В результате проведенного анализа можно утверждать, что в настоящее время окончательно не урегулирован вопрос отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу, так как отсутствует единый универсальный критерий определения этого понятия. В то же время не вызывает сомнения, что земельные участки и неразрывно связанные с ними объекты капитального строительства (здания, помещения как части зданий, фундаментные сооружения и объекты не завершенные строительством) являются наиболее типовыми представителями недвижимости и объектами гражданских прав. В качестве частичного критерия отнесении объекта к недвижимости можно предложить возможность реализации целевого назначения объекта только в привязке к конкретному земельному участку.

       Анализируя содержание нормативной базы, обеспечивающей правовое регулирование аренды недвижимости, можно сделать вывод, что аренда недвижимости как один из наиболее распространенных гражданско - правовых институтов регулируется значительным количеством правовых актов, имеющих ряд противоречивых требований и неопределенностей.

Глава 2. Особенности аренды федерального недвижимого имущества

§ 2.1. Права и обязанности арендодателя федеральной недвижимости, особенности их реализации

           Арендодатель и арендатор в соответствии с ГК РФ являются сторонами договора аренды. В отношении арендатора ограничений по участникам практически не существует, такое право предоставлено любому физическому или юридическому лицу. Подробно обязанности арендатора имущества рассмотрены в известной книге М.И. Брагинского и В.В. Витрянского[35].

        В роли же арендодателя, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду в соответствии со статьей 608 ГК РФ, выступает его собственник или же это может быть уполномоченное лицо. Сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно правомочия распоряжения дальнейшей юридической судьбой имущества.

        Что же касается обладателей иных вещных прав, то эти лица, имеющие федеральное имущество на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или безвозмездного пользования, в соответствии с ГК РФ и другими законами должны иметь специальные разрешения собственника или уполномоченного им федерального органа власти (его территориального органа) на сдачу недвижимого имущества в аренду[36].

         В земельных отношениях Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования являются не только носителями властных полномочий па соответствующей территории, но и собственниками земельных участков.

          По мнению В.В. Витрянского, чрезвычайно важным с практической точки зрения, представляется вопрос о том, на какие органы государственной власти возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся:

                     заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений;

                     утверждение уставов юридических лиц;

                     заключение договором аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством.

          Определение особенностей правового положения юридических лиц,

обладающих вещными правами па федеральную собственность как арендодателей, имеет большое практическое значение.

           Исключение из общего правила было предусмотрено в Федеральном законе от 25 августа 1995 г. №153-Ф3 «О федеральном железнодорожном транспорте», поскольку недвижимость, находящаяся у транспортных организаций в хозяйственном ведении, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (п. 2 ч. 3 ст. 4). Но в последней редакции закона это положение исключено Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 115-ФЗ.

           Составляют исключение также и образовательные учреждения, которым предоставлены определенные права в отношении закрепленного за ними имущества. Комплекс нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере образования, позволяет сдавать в аренду имущество, закрепленное за некоторыми образовательными учреждениями. Так в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. «Об образовании» (с последними изменениями и дополнениями) образовательное, учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

           Согласно и. 4 ст. 27 последней редакции Федерального закона от 22 августа 1996 г. №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании». высшее учебное заведение также вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

Ранее, до вступления в действие ЗК РФ, вышеуказанными законами предусматривалась «сдача и аренду государственными или муниципальными образовательными учреждениями закрепленных за ними объектов собственности, а также земельных участков, без права выкупа с согласия совета учебного заводским по ценам, которые не могу г быть ниже цен, сложившихся в данном регионе».

         Большой интерес для настоящего исследования представляют собой и положения нормативных правовых актов, регулирующих деятельность и статуе научных организаций. Так в соответствии е Федеральным законом от 23 августа 1996 г. Як 127-ФЗ «О науке и государственной научно - технической политике» научная организация владеет, пользуется и распоряжается имуществом, передаваемым ей учредителями для осуществления деятельности, определенной учредительными документами. Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом научной организации определяется законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 5 Закона о науке). Это положение Закона целиком соответствует действующему гражданскому законодательству. В то же время для ряда научных организаций в ст. 5 делается исключение: «государственные научные opганизации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, к том числе недвижимое. Размер арендной платы определяется доктором и не должен быть ниже среднею размера арендной платы» обычно взимаемой за аренду имущества в местах расположения таких организаций» (абз. 3 п. 3 ст. 5 Закона)»

        Особый режим регулирования сдачи имущества в аренду установлен Законом для академических научных организаций. Так согласно п. 5 ст. 6 Закона научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии паук и отраслевых академий наук имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности имущество, а том числе недвижимое, на основании решения соответствующей академии наук, которое должно быть согласовано с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации па управление и распоряжение объектами федеральной собственности. Условие о размере арендной платы в этом случае, идентично условию в ст. 8 Закона.

       Вышеуказанные законы позволяют, на первый взгляд, легально осуществлять учреждениям сдачу в аренду закрепленного в оперативное управление имущества. Но в то же время здесь не идет речь о заключении договора аренды собственником или изъятии последним излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества (ст. 296 и 298 ГК РФ), а значит, положения ст.5 Закона о науке противоречат статьям ГК РФ о распоряжении имуществом учреждения.

      В ходе анализа правового режима имущества учреждения и возможности распоряжения им, утверждает А.М. Волкогон с соавторами[37], учеными зачастую упускается из виду норма в п.З ст. 120 ГК РФ. Использование нормы, устанавливающей, что особенности правовою положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом и иными правовыми актами, не должно противоречить общей концепции ГК РФ в области организационно-правовых форм юридических лиц вообще, и в области учреждения, как особой организационно-правовой формы, в частности.

      Одной из особенностей договора аренды федеральной недвижимости, является и то, что, помимо сторон, в нем (на стороне арендодателя) может выступать балансодержатель в случае, если арендодатель является субъектом права федеральной собственности. В юридической литературе, продолжает В.Н. Литовкин, балансодержатель определяется как юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь последним, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Таким образом, балансодержатель - это хозяйствующий субъект, уполномоченный арендодателем на совершение тех или иных действий по распоряжению имуществом.

     Федеральное предприятие с 1994 года не вправе было сдавать в аренду здание или сооружение без согласия Госкомимущества РФ, которому постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 были делегированы полномочия Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности. Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений, определялся Правительством РФ.