Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

Заместитель руководителя Пермского УФАС Антон Удальев отметил, что в результате проведения торгов в форме аукциона в отношении госимущества обеспечивается открытое соперничество хозяйствующих субъектов, желающих приобрести право на имущество, при этом, единственным критерием для выявления победителя является цена».[48]  

Таким образом, можно сделать вывод об еще одной особенности регулирования аренды федерального недвижимого имущества – значительной роли не только собственно норм гражданского права, но и норм права публичного в правовом регулировании института, а также о важной роли ФАС России как государственного органа, содействующего разъяснению норм, связанных с процедурой заключения договоров аренды недвижимого имущества.

        С учетом издания в последние годы новых нормативных правовых актов необходимо и целесообразно для дальнейшего развития конкурсной системы заключения договоров аренды, являющейся неотъемлемым элементом и одновременно одной из главных особенностей аренды, находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, включить в положение о конкурсе (торгах) требования обязательного наличия следующих документов:

а)              решения в форме приказа или распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества) или его территориального органа о проведении торгов на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества:

б)              согласия (разрешения) Росимущества или его территориального органа на сдачу в аренду участвующего в конкурсе объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности;

в)              согласия (разрешения) отраслевого органа исполнительном власти, в чьем ведении находится организация распорядитель федерального недвижимого имущества, участвующего в конкурсе, если это не противоречит законодательству Российской Федерации.

г)              зарегистрированного права собственности Российской Федерации, ограниченного вещного права на объект недвижимого имущества, участвующего в конкурсе, а также учета в реестре федерального имущества и государственном кадастре недвижимости этою недвижимого имущества,

        Еще один вопрос, на котором следует специально остановиться - это продажа или уступка права заключения договора аренды. Как верно отмечает В.П. Мозолин, по мере развития общественных отношений уже становился недостаточным использование возможности реализации права исключительно в сфере натурального удовлетворения потребностей человека и общества. Становится необходимым «продавал»» и «право на право». И в этом случае права, которые раньше входили исключительно в содержание правоотношений, превращаются по существу в их объект. А гражданское право в целом становится не только правом, регулирующим отношения с первичными ценностями, но и правом, уделяющим все возрастающее внимание отношениям его передаче прав с исключением из этих отношений самих материальных ценностей.

         Несколько лет назад появилась новая схема заключения договоров аренды земельных участков — на основании продажи права на заключение договора аренды или переуступки этого права[49]. Современные цивилисты высказали различные мнения о данном правовом явлении. Например, И.А. Иконицкая утверждает: «в данном случае предметом торга выступает плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков…, а при покупке права на заключение договора, возникает ... неординарная юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы приобретает на него право собственности[50]». Но мнению И.А. Иконницкой «сегодня правовой основой проведения торгов, в том числе и договоров аренды земельных участков, являются ст. ст. 447 и 448 ГК РФ»[51]. Данные статьи но сути закрепляют возможность проведения торгов для выявления победителя, с которым будет заключен договор, хотя здесь говорится, что предметом торгов может быть и право па заключение договора. Это позволяет П.А. Сыродоеву считать, что «ни о какой сделке купли-продажи и речи быть не может... речь идет о надуманной конструкции, которая противоречит смыслу в букве ГК РФ».

         Широкое распространение получила продажа права на заключение договора аренды в практике г. Москвы. Действующие нормативные акты г. Москвы, регулирующие вопросы аренды и продажи права аренды земельных участков весьма спорны и содержат ряд очевидных ошибок. Так, в распоряжении Мэра г. Москвы от 07.08.1996 №192/1 -РМ отождествляются такие различные по своей природе правовые категории как «право аренды земельного участка» и «право на заключение договора аренды земельного участка». Как пишет И.С. Лящевский: «Вопреки действующему законодательству, договоры аренды земельных участков, имеющие в силу закона правоустанавливающее значение, во многих городских нормативных правовых актах продолжают называться «правоудостоверяющими документами».

Отметим, что плата за заключение договора аренды взималась в г. Москве и по уже заключенным договорам. Так, обороноспособность земельных участков и прав на земельные участки была поставлена в зависимость от внесения платы за право заключения договора аренды.

         Подтвердим это высказыванием И.С. Лящевского: «Согласно распоряжению Мэра Москвы от 24.05.1995 №254-РМ произвести отчуждение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка мог лишь тот арендатор, который предварительно оплатил право на заключение договора аренды, подтверждаемое штампом на договоре. Такой штамп является односторонним и недопустимым изменением договора аренды земельного участка, не влекущим правовых последствий в части изменения таких существенных условий договора, которые предполагали бы возникновение режима обороноспособности права аренды».

         Отмененная выше практика продажи права аренды пошла также по пути оборота данного права, т.е. приобретенное право стало перепродаваться и чуждаться таким образом. Надо заметить, что сама по себе возможность признания имущественных прав объектом купли-продажи обсуждению уже не подлежит в силу ее закрепления в п. 4 ст. 454 ГК РФ. Однако следует обратить внимание на следующее обстоятельство: что именно приобретается

в результате покупки права аренды? Если содержание данного договора мы можем квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем договор аренды, правомерность и перспективность которого признается в юридической литературе (и как всякое право можем его как реализовать, так и не реализовать), то применяемая конструкция юридически почти безупречна, во всяком случае, нет видимых, основании признать такой договор, а также последующие перепродажи, недействительными. Иное дело, если в результате анализа существа торгов (продажи) и заключенного договора мы усмотрим факт заключения договора аренды, либо из содержания договора следует, что арендные отношения возникают в силу заключения договора купли-продажи права аренды. Следует сделать вывод -это просто перенайм, состоявшийся и результате уступки права требования.

Поскольку произошла замена стороны и договоре, являющимся двусторонним, такого рода «цессия» недопустима. Сам перенайм должен признаваться недействительным, в частности, потому, что вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора (см. ст. 383 ГК РФ). Впрочем, надо учитывать и требование параграфа 2 главы 24 ГК РФ о получении согласия кредитора на перевод долга (ведь передаются и обязанности). Такие ситуации характеризуются сменой стороны уже возникших договорных обязательств, здесь нет возникновения осознания для заключения нового договора аренды земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи».

         Поскольку имеет место случай именно замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет участвовать в этих отношениях), то возникающие отношения нельзя квалифицировать и как субаренду.

         На дискуссионность вопроса о возможности уступки права требования указывает и Н.Ю. Дунаева. Наиболее актуальным вопросом применительно к правовому регулированию цессии является, по ее мнению, вопрос о допустимости уступки требований в двусторонне обязывающих договорах, к которым относятся арендные сделки, так как арендодатель принимает на себя обязательства предоставить имущество, а арендатор - принять его и производить арендные платежи.

        Оспаривая точку зрения Е. Крашенинникова, который полагал, что «ни в коем случае не исключается уступка требования из взаимного договора», и по мнению которого, из двусторонне-обязывающего о договора возникают два основных обязательственных правоотношения: у результате уступки требования, возникающей из взаимного договора, «цессионарий не становится стороной договора, он заменяет цедента только в том основном обязательственном отношении, в которое входит уступленное ему требование», Н.Ю. Дунаева ссылается на практику Президиума ВАС РФ, которая свидетельствует о недопустимости уступки прав в двусторонне - обязывающем договоре и возможности перехода требований лишь и элементарном обязательстве. Так, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ or 9 октября 2001г. № 4215/00 «уступка требования, возникшая в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением».

           Таким образом, необходимо четко определить правовой статус субъектов договора аренды федеральной недвижимости и законодательно закрепить правовое положение нового собственника при уступке права по такому договору.

          Важно также учитывать, что правила сдачи в аренду объекта федеральной недвижимости имеют существенные отличия от общих требований гражданского законодательства. А именно, автором установлена минимальная совокупность имманентных условий, соблюдение которых в договоре аренды федерального недвижимого имущества, кроме указанных в ГК РФ, позволяет исключить прямое нарушение действующих нормативных правовых актов. К таким условиям относятся:

                   наличие согласия собственника или уполномоченного им лица на сдачу в аренду федеральной недвижимости;

                   наличие зарегистрированного права собственности и РФ и ограниченного вещного права арендодателя на объект недвижимости;

                   оценка стоимости аренды независимым оценщиком;

                   сдача и аренду недвижимости на конкурсной основе.

Совокупность действующих норм при аренде федерального недвижимого имущества порождает ряд правоотношений регулятивного характера, обеспечивающих возникновение, существование, изменение и прекращение самих арендных отношений. Это динамические гражданско-правовые и административно-правовые отношения по реализации прав распоряжения и пользования публичной собственностью в интересах субъектов права.

2.3. Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду

         Для дальнейшего успешного развития правоотношений в сфере аренды федеральной недвижимости необходимо четко определить объем прав субъектов этих правоотношений - федеральных предприятий и учреждений - на закрепленное за ними недвижимое имущество.

Субъекты права государственной собственности - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации - вправе создавать на базе государственного имущества государственные унитарные предприятия и учреждения. Создание, определение правоспособности унитарных предприятий регулируются ст. 113-115, 294-300 ГК РФ и нормами Федерального закона от 14 ноября 2002г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», а учреждений - ст. 120, 296-300 ГК. РФ и специальными законами в отношении отдельных видов учреждений.

        В соответствии со ст. 11З и 120 ГК РФ унитарным предприятием является коммерческая организация, а учреждением – некоммерческая организация, не наделенные правом собственности на имущество, закрепленное за ними собственником. Согласно ст. 2 Федерального закона №161-ФЗ к унитарным предприятиям, основанным на нраве хозяйственного ведения, относятся: федеральное государственное предприятие, созданное на

базе имущества Российской Федерации, и государственное предприятие субъекта Российской Федерации, созданное на базе имущества субъекта Федерации (далее также - унитарные предприятия).

          Решение о создании федерального государственного унитарного предприятия (ФГУП) с закреплением за ним федерального имущества на праве хозяйственного ведения принимается Правительством РФ или уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.

Унитарные предприятия (как и учреждения) в отличие от других юридических лип не являются собственниками закрепленного за ними имущества, но они наделены иными вещными правами на это имущество и имеют все те признаки юридического лица, которые названы в п. 1 ст. 48 ГК РФ.

          Как и унитарное предприятие, учреждение создается в качестве самостоятельного юридического лица, подлежит государственной регистрации и считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Свою

деятельность учреждение осуществляет за счет средств, выделяемых собственником, а для его создания необходима передача кроме денежных средств еще и имущества. Учреждение не приобретает права собственности на переданное ему собственником-учредителем имущество, а потому относится к юридическим лицам, учредитель которого сохраняет право собственности или иное вещное право на имущество, закрепляемое за учреждением. Имущество предоставляется учреждению собственником на ином вещном праве - на праве оперативного управления. Это право регулируется, как и право оперативного управления каченного предприятия, правилами ст. 296 ГК РФ. Дополнительно права учреждения определены в ст. 120 и ст. 298 ГК РФ.

          Унитарные предприятия создаются, как и все коммерческие организации, с целью извлечения прибыли от пользования имущества. В постановлении Правительства РФ от 6 декабря 1999г. №1348 «О федеральных государственных них унитарных предприятиях, основанных на праве хозяйственного ведения» прямо указано на то, что необходимо

управление унитарными предприятиями, которое должно приносить доход, нужен механизм такого управления. Перечисление прибыли, получаемой государственными унитарными предприятиями, в бюджет в порядке и на условиях, установленных законом, в настоящее время предусмотрено Федеральным законом от 14 ноября 2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Вместе с тем, собственник, предавая этим юридическим лицам свое имущество и наделяя их полномочиями но владению, пользованию и распоряжению в пределах, установленных законом, тем самым ограничивается в осуществлении своего права на использование этого принадлежащего ему имущества.