Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

является частноправовым.

        Существующее положение, при котором с 2006 года заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на основании положений ранее процитированного постановления Правительства РФ от 30 июня 1998г. №685 и отвечает целям современного правового регулирования арендных отношений. В качестве уполномоченного представителя собственника выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления. Например, согласно п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 6 июня 2006 г.№333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» согласование сделок предприятия, связанных с передачей федерального недвижимого имущества в аренду, осуществляется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом с учетом мления федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие.

До завершения разграничения государственной собственности на землю и регистрации нрав собственности РФ на федеральные земельные участки, значительную роль в сдаче их в аренду будут играть субъекты РФ и муниципальные образования, что естественно будет приводить (и приводит сейчас) к столкновению интересов последних с интересами федеральных органов исполнительной власти, в первую очередь, Росимущества. Тем острее становится необходимость, с одной стороны, совершенствования правового регулирования всех сторон арендных отношении, с другой усиления работы по устранению правового нигилизма, повышению правовой культуры во всех сферах государственной и общественной жизни.

2.2. Значение нормативного определения стоимости аренды и конкурсной системы выбора арендаторов для совершенствования правового регулирования аренды недвижимости

          В. В. Витрянским было справедливо отмечено, что среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

        Определение размера арендной платы, как уже говорилось в первой главе диссертации, относится к существенным условиям договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционные годы, когда Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «... существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой»[41]. Аренда федерального недвижимого имущества имеет определенные отличия от аренды других видов имущества в порядке имеет определенные отличия о аренды других видов имущества в порядке заключения договора аренды и установлении величины арендной платы.

       Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров, пишет Д.В. Ерш, правила п. 3 ст. 424 ГК РФ но подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

        В свою очередь В.В. Витрянский высказал мысль: «Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения) является то, 'по применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора».

Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, продолжает Л.В. Ерш, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружений) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить величину арендной платы.

        В соответствии с действующими нормативами аренда земельных участков является платной. Порядок, размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды (ст. 614 Г К РФ и п.4 ст.22 ЗК РФ), а в ч.3 п.3 ст.65 ЗК РФ указано, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Авторами известной монографии по аренде недвижимости подчеркивается, что в целом указанная норма вполне обоснована - размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования[42].

         Арендные платежи за пользование федеральной собственностью, пишет Б.Л. Файнштейн, наряду с другими статьями дохода государства являются одним из источников пополнения бюджета РФ. Сложившаяся практика сдачи в аренду находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества состоит в заключении и регистрации договоров, которыми предусматривается взимание арендной платы, перечисляемой арендаторами и федеральный бюджет и исчисляемой до введения конкурсной системы сдачи в аренду на основании методик, утвержденных соответствующими распоряжениями Минимущества России.

        Рассмотрим основные, связанные с этим события. С 1994 года по 2002 год в России основой для роста годовой арендной платы на федеральные помещения с применением системы коэффициентов, учитывающих характеристики сдаваемого в аренду помещения, служила методика, утвержденная приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.09.1992 №209 (в настоящее время отменен). Именно эту методику использовали территориальные органы по управлению федеральным имуществом в субъектах федерации с различными подходами к перечню и назначению коэффициентов расчета платы зa аренду помещений в зданиях и сооружениях до перехода а Москве к определению годовой арендной платы с помощью oценщиков[43].

С различными объяснениями о повышении эффективности использования федерального имущества, учета инфляции и дефолта 1998 года для расчета арендной платы в Москве были выпущены и впоследствии отменены:

• распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 N'2 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы»;

• распоряжение Мингосимущества России от 23.06.2000 № 110-р «О порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве»;

• распоряжение Мингосимущества России от 14.05.1999 №671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» (о пересчете арендной платы через курс доллара на момент дефолта 1 сентября 1998 гола);

• распоряжение Госкомимущества России от 09.10.1998 №1286-р «О расчете арендной платы на пользование федеральным недвижимым имуществом» (о пересчете арендной платы через курс доллара на момент дефолта 1 сентября 1998 года);

• распоряжение Госкомимущества России от 31.12.1996 №1391-р «О порядке определения величины годовой арендной платы за пользование объектами федеральной собственности в г. Москве» (действовала с 1 января 1997 г. по 23 июня 2000).

        Переход к определению арендной платы с помощью оценщиков на практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку.

В.В. Шагова[44] утверждает: «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной ... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата ... и защите интересов сторон в случае повреждения ... или уничтожения имущества».

       Оценка стоимости недвижимого имущества весьма важна и необходима, она определяет начальную стоимость объекта недвижимости при его продаже на публичных торгах. Оценка также нужна для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ). Наконец, по мнению А.В. Ерш, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы, за пользование этим объектом. С мнением автора нельзя не согласиться, но при этом следует указать, что практически отсутствуют работы по оценке корреляционной зависимости между стоимостью здания и величиной арендной платы за помещения в нем.

       Определение стоимости недвижимости независимым оценщиком позволяет значительно уменьшить число злоупотреблений в сделках с имуществом.

       В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны случаи обязательной оценки недвижимого имущества. Так, например ст. 8 названного закона устанавливает необходимость проведения оценщиков был вызван требованиями современной экономики РФ, оценки для совершения сделок с государственным или муниципальным имуществом, в том числе:

                     при определении стоимости объектов оценки принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи о аренду;

                     при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской «Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

                     при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

                     при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

                     при передаче объектов опенки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, и качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

        В судебной практике часто используется законодательное положение о том, что действие ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности» не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении имуществом государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Существуют различные принципы нормативного установления арендной платы за земельные участки. 13 частности, арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, является договорным условием (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), а общий подход к определению ее величины, условиям и срокам внесения устанавливается Правительством РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

      Следовательно, договорное регулирование арендной платы за государственные земельные участки сведено к минимуму.

      Если иное не предусмотрено договором аренды земельною участка, на аренду земли распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаше одного раза в год (п. 3. ст. 614 ГК РФ). Одновременно в п. 3 указано, что законом могут устанавливаться иные минимальные сроки изменения величины арендной платы. По этому поводу Л.В. Ерш высказывает мнение, что не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы[45]. Указанное, прежде всего, относится к аренде федерального и государственной) имущества, когда государственные органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться.

       Кроме того, если существенно ухудшились условия пользования или состояние арендованного имущества, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, то п. 4 ст. 614 ГК РФ позволяет ему требовать снижения арендной платы. Это право появляется, как подчеркнуто в законе, только в случае существенного (значительного) ухудшения условий форс­мажорного характера. Логично предположить, утверждает Г.Л. Кромкина, что названным правом арендатор может воспользоваться только в отношении арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как соответствуют п. 1 ст. 614 ГК РФ.

       Если же при аренде государственных земель арендодатель повышает ставки арендной платы, исходя из повышения базовых ее размеров уполномоченным органом собственника этих земель, то сумма повышения не может быть взыскана как неосновательное обогащение.

Существенной особенностью арендной платы за землю является ее включение в состав общей массы налоговых поступлений, в частности, потому, что она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Однако, пишут авторы статьи об аренде недвижимости, это не приводит к тому, что арендная плата становится в юридическом смысле налогом или сбором.

       В дополнение к сказанному приведем мнение О.М. Оглобиной: «Если произошло увеличение ставок арендной платы, то обязанность платежа в новом размере не зависит от государственной регистрации изменений договора аренды»[46].

      В состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие собою собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плача па пользование социальной инфраструктурой и т.п.). Однако в любом случае, пишет В.И. Литопкин, компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам. Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций.