Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

       В результате проведенного исследования сделан вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, о соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. Отсутствие легального универсального критерия отнесения объекта к недвижимости порождает трудности в толковании законодательства и правоприменении. Таким критерием принято считать возможность реализации целевого назначения объекта только в привязке к конкретному земельному участку. В связи с этим статью 130 ГК РФ можно изложить следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и нее, что прочно слизано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, реализация целевого назначения которых возможна только в случае их законною размещении на земельном участке».

В дипломе выделяются основные виды правоотношений, возникающие в применяемых норм права при аренде федерального недвижимого имущества, и дается их классификация по функциональному назначению: учетные, разрешительные и регулятивные.

        На основе анализа действующих нормативных актов предлагаете понятие разграничения государственной собственности на объекты недвижимости для выделения федеральной собственности, которое может быть определено как деятельность (совокупность действий и процедур) управомоченных органов по передаче и приёму о соответствующим юридическим оформлением и регистрацией права собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, не находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации. муниципальных образований, граждан и юридических лиц или неправомерно находящиеся в собственности указанных субъектов права.

       Реализация этой нормы позволяет расширить состав объектов федеральной недвижимости с установленной правоспособностью к сделкам аренды.

     В дополнительном законодательном регулировании нуждается порядок разграничения земельных участков, на которых располагаются здания, сооружения, находящиеся в долевой собственности нескольких собственников, в том числе публичных.

      Правовое регулирование аренды недвижимого имущества, обеспеченное положениями ГК РФ и Закона о регистрации, осуществляется набором специальных нормативных актов. Из анализа этих положений следует вывод о том, что термин «регистрация» имеет три значения: регистрация самого объекта недвижимости (в предусмотренных законом случаях), регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Регистрация прав необходима для перехода прав па недвижимое имущество, а с регистрацией сделки закон связывает момент вступления ее в законную силу.

      Анализируя правовое регулирование аренды недвижимости, можно сделать вывод, что аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов. По своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

      Недостаточная законодательная регламентация договора аренды недвижимости не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие распространению аренды недвижимого имущества.

      Объект федеральной недвижимости, не прошедший паспортизацию в соответствующих органах кадастрового учета и технической инвентаризации, а также не поставленный на учет в реестре федерального имущества не может являться объектом правораспоряжения в сделках передачи имущества, в том числе и в сделках аренды.

       Установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

       Положения о государственной регистрации недвижимости закреплены в законодательстве непосредственно после общих положений о недвижимости. Кроме того, в ГК РФ повсеместно встречаются указания на обязательность государственной регистрации той или иной сделки с недвижимым имуществом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, а следовательно и права распоряжения этим имуществом.

        В настоящей работе сформулированы и классифицированы принципы правового регулирования государственной регистрации недвижимости. Проведенное исследование позволило внести ряд конкретных рекомендаций и предложений о совершенствовании действующего законодательства, регулирующего отношения при сдаче в аренду федерального недвижимого имущества.

       Определена совокупность имманентных существенных условий, соблюдение которых в договоре аренды федерального недвижимого имущества позволяет исключить прямое нарушение действующих федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов.

В работе сформулированы основные признаки, отличающие объект федеральной недвижимости от иных объектов недвижимого имущества как объекта правовых отношений в сделках аренды.

Развитие и совершенствование правового регулирования арендных отношений, в особенности касающихся аренды федерального недвижимого имущества, призвано способствовать развитию социально ориентированной рыночной экономики, созданию условий для достойной жизни и свободного развития человека.

Библиографический список

Нормативно-правовая литература

1.                   Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. //Российская газета, 1993. № 237.

2.                   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 91-ФЗ// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3.                   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г.№ 14-ФЗ //СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410

4.                   Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-Ф3 // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5.                   Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997г. №22- ФЗ // СЗ РФ. 1997 №5. Ст. 610.

6.                   Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ //Российская газета. 2004. №3667.

7.                   Жилищный кодекс Российской федерации от 29 декабря 2004г. №188 -ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

8.                   Декларация о государственном суверенитете Российской Советской Федеративной Социалистической Республики // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 2. Ст. 22.

9.                   Закон РСФСР № 293-1 от 31 октября 1990г. «Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР» //Ведомости ВС РСФСР. 1990. № 22. Ст. 260.

10.               Закон РФ от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ. 1993. .№3. Ст. 99.

11.               Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3302.

12.               Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации // СЗ РФ. 2001. №44    Ст. 4148.

13.               Федеральный закон от 12 августа 1995г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. №35. Ст. 3506.

14.               Федеральный закон РФ от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.

15.               Федеральный закон от 22 августа 1996г. №125-ФЗ/У «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» // СЗ РФ. 1996. №35. Ст. 4135.

16.               Федеральный закон от 11 октября 1991г. № 1738-1 «О плате за землю» // ВВС РФ. 1991. № 44. Ст. 1424.

17.               Федеральный закон от 10 июля 1992г. №3266-1 «Об образовании» // СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 50.

18.               Федеральный закон от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» //СЗ РФ. 2003. №2. Ст. 167.

19.               Федеральный закон от 23 августа 1996г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» // СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4137.

20.               Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

21.               Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 28. Ст. 3400.

22.               Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

23.               Федеральный закон РФ от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» //СЗ РФ. 2006. № 31(1 ч.). Ст. 3434.

24.               Федеральный закон от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СЗ РФ. 1998. №16. Ст. 1801.

25.               Федеральный закон от 6 октября 1999г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» // СЗ РФ. 1999. №42. Ст. 5005.

26.               Федеральный закон от 17 июля 2001г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (утратил силу) //СЗ РФ. 2001.№30. Ст. 3060.

27.               Федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ- 2001. №26. Ст. 2582.

28.               Федеральный Закон от 21 декабря 2001г № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ч. 2 ст. 28) // Российская галета 2007. № 635.

29.               Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»// Российская газета. 2004. № 292.

30.               Федеральный закон от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2006. № 27. От. 2881.

31.               Федеральный закон от 21 декабря 2001г. №178-Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества // СЗ РФ. 2002.

32.               Федеральный закон от 14 ноября 2002г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // СЗ РФ. 2002. №48. Ст. 4746.

33.               Федеральный закон 24 июля 2002г. № 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; СЗ РФ. 2009. № 19. Ст. 2283.

34.               Федеральный закон РФ от 25 августа 1995г. № 153-Ф3 «О федеральном железнодорожном транспорте» // СЗ РФ. 1995. №35. Ст. 3505.

35.               Федеральный закон от 22 августа 2004г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием законов «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. №21. Ст. 2023.

36.               Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // Российская газета, 31 июля 2007г. № 164.

37.               Указ Президента РФ от 22 декабря 1993г. № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 27 декабря 1993г. №52. Ст. 5071.

38.               Указ Президента РФ от 14 октября 1992г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий сданного в аренду»// Экономика и жизнь. 1992. № 43.

39.               Указ Президента РФ от 26 ноября 1997г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» //СЗ РФ. 1997. №48. Ст. 5546.

40.               Указ Президента РФ от 1 октября 1992г. № 1151 «О проведении на территории Московской области в 1992г. эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства» //ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. №41. Ст. 2282.

41.               Указ Президента РФ от 11 декабря 1993г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // СА РФ. 1993. № 50. Ст. 4868.

42.               Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» //СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

43.               Указ Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.

44.               Указ Президента РФ от 20 мая 2004г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 2004. №21. Ст. 2023.

45.               Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1313 «Вопросы Министерства Юстиции РФ» // СЗ РФ. 2004. .№ 42. Ст. 4108.