Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

                     распоряжения Росимущества или уполномоченного территориального органа о проведении конкурса (торгов) на право заключения договора аренды объекта федерального имущества, е протоколами заседания конкурсной комиссии и текстами информационных сообщений в средствах массовой информации;

                     разрешения (согласия) Росимущества или уполномоченного территориального органа на сдачу в аренду объекта федерального имущества с учетом мнения федерального органа исполнительной власти: в ведении которого находится организация-арендодатель этого объекта Федерации и ограниченного вещного права на объект федерального имущества, сдаваемый в аренду.

        Перечисленные документы, как дополнительные основания для регистрации, например, необходимо включить в текст п. 7.4 «Порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» утвержденного приказом Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве от 29 марта 2007г. № 54, а именно - в состав проверяемых сотрудником документов при регистрации прав и сделок с объектами федеральной и муниципальной собственности, переданными в хозяйственное ведение унитарному предприятию или в оперативное управление федеральному казенному предприятию.

      Завершая рассмотрение вопросов регистрации, можно согласиться с мнением сотрудников Юридического центра, которые утверждают, что в отличие от общего порядка государственной регистрации аренды недвижимости, установленного действующими нормативными актами, практические вопросы требуют более детального изучения. Иначе говоря, нормы Закона о государственной регистрации, как и иных правовых актов гражданского законодательства, регулируют упомянутые вопросы лишь в той части, в которой они не урегулированы гражданским законодательством и не противоречат его нормам.

      Анализ теории, законодательства и правоприменительной практики аренды недвижимости позволил выявить следующие особенности. По мнению ряда авторов, споры, возникающие из отношений аренды имущества, можно разделить условно на две группы: собственно споры по договорам аренды имущества в предпринимательской деятельности и споры из отношений аренды в связи с приватизацией арендованного государственного или муниципального имущества.

    Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также другим лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. В отношении имущества, которое закреплено за государственными предприятиями на нраве хозяйственного ведения, последние могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Таким образом, все сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные предприятием без согласия соответствующего территориального органа по управлению имуществом, уполномоченного собственником осуществлять контроль использовании государственного и муниципального имущества по назначению, являются ничтожными (ст. 166 и 168 ГК РФ), как не соответствующие закону. На основании этого при поступлении исковых заявлений заинтересованных лиц арбитражные суды в соответствии со ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ выносят решение о применении последствий недействительности таких сделок, Законодательство об аренде (ст. 621 ГК РФ) предусматривает преимущественное право арендатора после окончания договора аренды на заключение его на новый срок. На практике арендодатели по истечении срока договора аренды не всегда выполняют это условие. Арендаторы обращаются в суд с требованиями обязать арендодателя заключить такой договор. Подобные иски удовлетворялись судами, но, как правило, если арендодатель заключил на спорные помещения договор аренды с другим арендатором. Одновременно названный договор признавался судом недействительным.

         К настоящему времени ст. 621 ГК РФ внесла четкость в порядок реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и возобновлении на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

         В судебной арбитражной практике главной проблемой, возникающей при разрешении дел по спорам, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, является, на наш взгляд, правильное определение предмета доказывания.

        В результате анализа решений арбитражных судов различного уровня за последние пять лет (СПС «Гарант» и «Консультант Плюс») можно выделить следующие основные виды судебных разбирательств по аренде недвижимого имущества:

                     взыскание задолженности по арендной плате (38%);

                     признание недействительным договора аренды (21%);

                     признание недействительной государственной регистрации договора аренды (18%);

                     взыскание неосновательного обогащения (6%).

        Кроме перечисленных существуют еще одна группа судебных споров - об изменении условий договора, которая в основном касается изменений размера арендной платы, срока договора, а также исключения из гостами сданного м аренду имущества его части. При изменении такого условия договора аренды, как размер арендной платы, суд должен установить, предусматривался ли механизм изменения данного условии сторонами в договоре. Если этого условия в договоре нет, суд учитывает основания, предусмотренные статьями 451 и 614 ГК РФ.

       Особо следует сказать о внесении изменений в договор аренды в части передачи стороне в аренду помещения (или нескольких помещений).

       Арбитражный суд, например, не должен ограничиваться указанием на то, что все арендуемые помещения находятся на балансе организации-стороны судебного разбирательства и являются неотъемлемой частью комплекса, соединенного общими коммуникациями. Этот факт явно недостаточен для обоснования решения об удовлетворении исковых требований. Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «факт нахождения имущества на балансе одного из предприятий не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений, которые ранее были предоставлены другим предприятиям в установленном порядке».

      Ссылка в решении суда на то, что помещения составляют единый архитектурный комплекс, не может являться препятствием к защите нарушенных прав заинтересованных лиц. Следовательно, суду необходимо выяснить, кто является законным владельцем помещений, и какие права на них имеет балансодержатель».

         В судебной практике нередки также иски об обязании арендодателя не чинить препятствий в использовании арендуемого помещения (об устранении препятствий пользования имуществом), которые объединяются в самостоятельную разновидность споров. В судебном заседании арбитражный суд должен установить не только факт нарушения нрав истца в связи с неисполнением ответчиком договорного обязательства, т.к. это исключает возможность применения вещно-правового способа защиты, предусмотренного статьей 304 ГК РФ, а суду еще необходимо исследовать вопрос об объеме обязательства ответчика и его взаимосвязь с обязательством истца, если таковое имеется[60].

         При пресечении действий стороны, нарушающих права другой стороны пользоваться арендованным имуществом, часто возникает ситуация, когда ответчик запрещает пропускать работников предприятия - истца в помещение, где находится арендуемое имущество. Невозможность разделения объектов, обеспечивающих деятельность сторон, служит основанием для обращения в арбитражный суд. Указанные обстоятельства возникают, когда части здания находятся в собственности или арендуются несколькими лицами. Исходя из конкретных обстоятельств дела, обычно суды выносят решения, обязывающие устранить такие препятствия, что вполне достаточно для восстановления прав арендатора.

          При рассмотрении дел по искам о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов суду необходимо выяснить существенные обстоятельства:

                   можно ли считать договор аренды заключенным и применять к ответчику предусмотренную этим договором имущественную ответственность;

                   причину несвоевременного внесения арендной платы и наличие в этом вины ответчика, от чего зависит возможность взыскания с арендатора пени;

                   есть ли основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, исходя из требований пунктов 50 и 51совместного постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618.

          Иногда «без дополнительного исследования названных обстоятельств нельзя сделать вывод о существенных нарушениях договора со стороны арендатора».

          Как известно, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче объекта недвижимости по акту приема-передачи, после чего арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты арендной платы". Данное обстоятельство о передаче имущества также должно быть установлено судом.

         Практика показывает, что иски подаются не только к действующим, но и к бывшим арендаторам. Это возможно в тех случаях, когда бывший арендатор фактически пользуется ранее арендованным помещением и обязательство по оплате за пользование имуществом нельзя считать прекращенным.

          Сложные ситуации возникают иногда при рассмотрении исков организаций к территориальным органам или комитетам по управлению имуществом о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений в связи с покупкой имущества в процессе приватизации. Суд должен установить такие существенные обстоятельства, как:

а)         являлся ли продавец имущества его собственником или

уполномоченным лицом;

б)              являются ли спорные помещения государственной собственностью, а, следовательно, территориальный орган или комитет - надлежащим ответчиком.

          При рассмотрении таких дел суд обязан привлечь к участию в деле всех лиц, чьи имущественные интересы могут быть затронуты (ч. 2 ст. 263 Гражданского процессуального кодекса РФ).

           Рассмотрим более детально один из примеров судебного разбирательства с арендой и приватизацией государственного имущества. Департамент государственного и муниципального имущества обратился в арбитражный суд с иском к ТОО об освобождении нежилого помещения. Причем исковые требования мотивированы тем, что ответчик занимал спорное помещение на основании договора аренды, и в связи с нарушением ответчиком условий договора о внесении арендной платы Департамент уведомил арендатора о расторжении договора аренды.

         Суд первой и апелляционной инстанции удовлетворили данный иск, мотивировав это тем, что срок действия договора аренды окончился, но ТОО продолжало занимать помещение, поэтому договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок. В связи с тем, что арендодатель предупредил ответчика о прекращении действия договора, договор считается расторгнутым через три месяца с момента предупреждения. Следовательно, ответчик занимает нежилое помещение без правовых оснований.

        Президиум ВАС РФ указанные доводы не признал обоснованными. Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что ТОО было создано путем реорганизации арендного предприятия для выкупа арендованного государственного имущества. По договору купли-продажи ТОО выкупило арендованное имущество и в соответствии с законодательством о приватизации имеет исключительное право приобретения в собственность или долгосрочной аренды спорного помещения. К тому же ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о выкупе помещения, но не получил ответа.

        В соответствии с п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия и выкупившее его, имело исключительное право приобретения в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет по их желанию) Зданий, сооружений, нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности.

        Поэтому истечение срока договора аренды, установленного статьей 610 ГК РФ, на которую сослались судебные инстанции при разрешении настоящего дела, само по себе не могло служить основанием к прекращению договора аренды и освобождению ответчиком спорного помещения.

        Таким образом, дело направлено на новое рассмотрение, так как «необходимо выяснить, распространяется ли на указанные отношения законодательство о приватизации, поскольку истец ссылается на то. что спорное помещение было предоставлено ответчику не как арендному предприятию, а как ТОО после приватизации им муниципального имущества».

         Достаточно часто в судебной практике возникают такие дела, как рассмотрение исков территориальных органов или комитетов по управлению имуществом о расторжении договора аренды нежилого помещении, при этом выясняются обычно следующие обстоятельства:

а) нарушил ли арендатор условие договори и сдавал ли помещения в поднаем без разрешения собственника, тем самым устанавливается,

достаточное основание для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ;

б) платил ли арендатор арендную плату в соответствии с условиями договора. При отрицательных обстоятельствах суд должен применить п.2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ, то есть договор может быть расторгнут но решению суда только при существенном нарушении условий договора арендатором.

         Данные нормы также применяются при договоре аренды нежилого помещения, заключенном в связи с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, который может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие и нем предусмотрено (например, передача строения под реконструкцию).

          Вместе с тем требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

          Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения мотут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору соответствующего письменного предупреждения.