Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

          При рассмотрении исков арендодателей о расторжении договора аренды и выселении из (освобождении) нежилого помещения образовательного учреждения арендатора суд должен установить следующие факты: за счет каких источников финансирования строилось это помещение и чьей собственностью око является; закреплялось ли спорное помещение за арендатором и на основании каких документов; одобрен ли договор аренды, заключенный с арендатором собственником и учредителем. При этом в целях наиболее полного исследовании обстоятельств дела суд может в качестве третьих лиц на стороне истца привлечь территориальный орган или комитет по управлению имуществом и учредителя.

          При разрешении спора по искам арендодателей о расторжении договора аренды ввиду нецелевого использования имущества (сдача части помещений в субаренду с нарушением установленного договором аренды порядка, по мотиву использования их не по назначению) необходима оценка ряда существенных обстоятельств: находятся ли субарендаторы в здании и таким образом нарушен ли договор аренды; при совместной деятельности организаций суд должен выяснить правовое положение указанных организаций, являются ли они подразделениями или сторонними организациями и не прикрывают ли договоры о совместной деятельности договоры субаренды арендуемых помещений.

          Как указывалось нами ранее, значительную часть всех видов споров по договорам аренды занимают споры о признании недействительным договора аренды объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд имеет право применить последствия недействительности сделки (п. 2 статьи 166 ГК РФ), но должен исследовать обстоятельства, свидетельствующие о том. каким образом стороны по договору исполняли свои обязанности, например, была ли фактически одобрена сделка надлежащим арендодателем, какое конкретно имущество было передано по договору о совместной деятельности.

        В частности, договор аренды имущества, заключенный со стороны арендодателя лицом, не уполномоченным на это собственником, из-за нарушения условий ст. 209 я 608 ГК РФ является ничтожной сделкой. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ эта сделка является недействительной независимо от признания судом. Как указывает Ю.Л. Найдеров в этом случае: «Истцу не обязательно предъявлять требование о применении последствий недействительности такой сделки наряду с иском о признании ее недействительной. Поскольку для признания ничтожной сделки недействительной не требуется обращения в суд, на такие требования срок исковой давности не распространяется».

         Вместе с тем, в соответствии с п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной при возникновении вопроса о ничтожности, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица.

       В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду. А поэтому, при разрешении споров по искам территориальных органов или комитетов по управлению имуществом к организациям о признании недействительным договора аренды нежилого помещения «подлежат выяснению обстоятельства, связанные с наличием у первоначального арендодателя права на заключение такого договора, а также с правомерностью его последующего переоформления с соответствующим территориальным органом или комитетом по управлению имуществом» Эти организации, не являясь собственниками имущества в данном случае, не вправе заключать соглашение о передаче истцу спорного здания.

      Дополнительного исследования требует также вопрос о возмещении арендатору стоимости понесенных им затрат в связи с неотделимыми улучшениями, сделанными в период действия договора.

      Статья 624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества арендатором; сели такое право предусмотрено законом или договором. Однако надо иметь в виду, что выкуп арендуемого государственного имущества, является его приватизацией.

В случае отказа в продаже арендованных помещений, арбитражные суды рассматривают исковое требования арендаторов к соответствующим территориальным органам или комитетам по управлению имуществом о понуждении к заключению договоров продажи нежилых помещений. В ряде таких случаев судами разрешаются агоры по условиям таких договоров.

В арбитражные суды поступают также исковые заявления о понуждении к заключению договоров продажи нежилых помещений от юридических лиц, которые по договорам купли-продажи приобрели предприятия, расположенные и арендованных помещениях, у хозяйственных обществ или товариществ, ставших их собственниками в процессе приватизации. Истцы в обоснование своих требований ссылаются на то, что, приобретая в

собственность предприятие, они получили в порядке правопреемства и право на выкуп арендованного помещения, которое имел предыдущий собственник.

         Высший Арбитражный Суд РФ и арбитражные суды исходят из определения: «право на выкуп арендованных помещений на льготных условиях имеют только арендаторы, названные в Государственной программе приватизации и это право ими не может быть передано другому лицу в том числе в порядке правопреемства при отчуждении имущества». Поэтому в удовлетворении таких исковых требований суды отказывают.

       В дополнение к судебным разбирательствам по аренде объектов капитального строительства, являющимся федеральной и государственной собственностью, рассмотрим основные виды споров по аренде земельных участков, к которым относятся: споры, возникающие из договоров аренды земельных участков, связанные с возникновением и прекращением прав на землю, возмещением убытков; споры об установлении сервитутов; земельные споры, связанные с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности и или аренды (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года «О велении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); споры о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35 ЗК РФ).

Кроме вышеперечисленных споры, связанные с арендой земель, чаше всего возникают по поводу признания договоров аренды недействительными, признания незаконным отказа в государственной регистрации, понуждения к заключению или расторжения договора аренды, взыскания задолженности но арендной плате[61].

          Основаниями признания арбитражными судами договоров аренды недействительными чаще всего выступают: несоблюдение требований ст. 26 ЗК РФ; ст. 131, 164, 609 ГК РФ; ст. 26 Закона о регистрации (передача земельного участка в аренду без предварительного изъятия его у прежнего владельца; отсутствие обязательной государственной регистрации договоров аренды земельных участков; предоставление земельного участка в аренду неуполномоченными субъектами и др.).

          До 1 сентября 2007 года судебная практика придерживалась разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Ряд позиций этого Постановления № 11 создал серьезные проблемы для правоприменения. Самая большая - фактический запрет на выкуп земельных участков собственниками недвижимости. Сказано в Постановлении об этом так: «Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом I статьи 36 ЗК РФ».

       П. 7 Постановления Пленума ВАС РФ .N913 трактует понятие «исключительное право приватизации или аренды» как право однократное. Такая трактовка понятия «исключительное право» не основана на законе. В тексте ст. 36 ЗК РФ «исключительное право» указывает на «исключительных» субъектов этого права, т. е. на то, что правом приватизации соответствующего участка обладают только собственники зданий и строений, но никакие иные лица. В тех случаях, когда в ЗК РФ речь идет о однократном действий, это четко определено термином «однократно» (см. п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ).

        Далее вышеуказанные авторы рассматривают нарушения действующего Закона о приватизации и несоответствие п. 19 Постановления содержанию п. 5 ст. 36 ЗК РФ в части заключения договора аренды земельною участка не со всеми собственниками помещений в здании, а с одним или несколькими.

       После принятия Федерального закона от 24 июля 2007г, № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения нрав ни земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» значительным образом изменилось содержание принимаемых судебных решений. В частности, вышеуказанным законом в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был внесен п. 2.2, согласно которому «собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести и собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или  после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации».

        К достаточно новой разновидности земельных споров можно отнести судебные разбирательства по проведению торгов при сделках с земельными участками. В частности, согласно ст. 38 ЗК РФ «...предметом торгов (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) может быть сформированный земельный участок е установленными границами или право на заключение договора аренды такого участки. Собственник земельного участка должен определить форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Продавцом выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления».

        Характерным примером подобных разбирательств может являться иск о признании недействительным аукциона но продаже права аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения удовлетворен, поскольку отсутствие информации о порядке определения победителей торгов и проекте договора аренды земельного участка привело к неправильному пониманию обществом значения цены, определяемой по результатам аукциона[62].

       Другим примером может служить решение ФАС Московского округа о признании недействительным решения Префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы о проведении аукциона но продаже права па заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, проезд завода «Серп и Молот», вл. 5 из-за нарушении прав третьих лиц. Разрешая споры, возникающие из правоотношений аренды, арбитражные суды обеспечивают защиту законных прав и интересов граждан-предпринимателей и юридических лиц, и поэтому важно, чтобы суды выясняли все существенные обстоятельства дел, обращая внимание на предмет доказывания, нарушения материального права.

      Таким образом, совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение судебной практики должны способствовать более широкому применению рассматриваемого вида договора аренды, так как грамотное использование этого института - залог стабильности гражданского оборота недвижимости в целом.

Из проведенного в настоящей главе анализа можно сделать вывод, что до завершения разграничения государственной собственности на землю и регистрации нрав собственности РФ на федеральные земельные участки, значительную роль в сдаче их в аренду будут играть субъекты РФ и муниципальные образования, что естественно будет приводить (и приводит сейчас) к столкновению интересов последних с интересами федеральных органов исполнительной власти, в первую очередь, Росимущества. Тем острее становится необходимость, с одной стороны, совершенствования правового регулирования всех сторон арендных отношении, с другой усиления работы по устранению правового нигилизма, повышению правовой культуры во всех сферах государственной и общественной жизни.

          Важно также учитывать, что правила сдачи в аренду объекта федеральной недвижимости имеют существенные отличия от общих требований гражданского законодательства. А именно, можно установить минимальную совокупность имманентных условий, соблюдение которых в договоре аренды федерального недвижимого имущества, кроме указанных в ГК РФ, позволяет исключить прямое нарушение действующих нормативных правовых актов. К таким условиям относятся:

                   наличие согласия собственника или уполномоченного им лица на сдачу в аренду федеральной недвижимости;

                   наличие зарегистрированного права собственности и РФ и ограниченного вещного права арендодателя на объект недвижимости;

                   оценка стоимости аренды независимым оценщиком;

                   сдача и аренду недвижимости на конкурсной основе.

Совокупность действующих норм при аренде федерального недвижимого имущества порождает ряд правоотношений регулятивного характера, обеспечивающих возникновение, существование, изменение и прекращение самих арендных отношений. Это динамические гражданско-правовые и административно-правовые отношения по реализации прав распоряжения и пользования публичной собственностью в интересах субъектов права

Заключение

      Настоящая выпускная квалификационная работа  посвящена особенностям правого регулирования аренды федерального недвижимого имущества. Из приведенного в данной работе анализа действующего законодательства, судебно-арбитражной практики и основных положений отечественной цивилистической доктрины вытекают следующие выводы.