Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

       Характеризуя сложившуюся в нашей стране ситуацию, С.П. Гришаев пишет: «В настоящее время можно говорить только о гипотетической возможности возврата к такому подходу. Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно».

      В результате проведенного анализа можно утверждать, что в настоящее время окончательно не урегулирован вопрос отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу, так как отсутствует единый универсальный критерий определения этого понятия. В то же время не вызывает сомнения, что земельные участки и неразрывно связанные с ними объекты капитального строительства (здания, помещения как части зданий, фундаментные сооружения и объекты не завершенные строительством) являются наиболее типовыми представителями недвижимости и объектами гражданских прав. Как справедливо отмечает О.М. Козырь, в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог. Те же виды сделок чаще всего совершаются и с объектами капитального строительства.

       В качестве частичного критерия отнесении объекта к недвижимости можно предложить возможность реализации целевого назначения объекта только в привязке к конкретному земельному участку. Так, если сборно-разборная конструкция законно установлена с заливкой фундамента на земельном участке и используется в качестве, например, торгового павильона, она считается объектом недвижимости. В разобранном виде, не будучи «привязанной» к земле, та же конструкция считается движимым имуществом. Статью 130 ГК РФ, исходя из вышесказанного, можно изложить следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, реализация целевого назначения которых возможна только в случае их законного размещения на земельном участке».

       В настоящей работе в качестве основных объектов правоотношений, возникающих при аренде федеральной недвижимости, будут рассматриваться земельные участки и объекты капитального строительства, поскольку именно эти объекты составляют основную часть коммерческого оборота государственного недвижимого имущества.             

1.2 Законодательство об аренде недвижимого имущества

        Одним из популярных способов распоряжения имуществом, в том числе недвижимым, являемся аренда. Особую тональность в условиях развития рыночных отношении приобретает исследование законодательства об аренде недвижимого имущества, поскольку оно в значительной степени затрагивает как частноправовые, так и публично-правовые интересы всех участников этих сделок. В хозяйствующей практике отдельных лиц, а также различных сообществ, например, анализ отношений имущественного найма в зарубежных странах oт римского частного права до современного европейского, азиатского и англо-американского законодательства, постоянно возникали ситуации, когда удовлетворение тех или иных потребностей достигалось за счет временно привлеченных иных объектов; земельных участков, плодовых деревьев, производственных сооружений, зданий (помещений), домашней утвари и т.п. Популярность аренды во многом объяснялась не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также двумя следующими факторами. Во-первых, в экономическом плане как арендатор нуждался в получении соответствующего объекта, так и арендодатель рассчитывал на известное вознаграждение и пополнение средств. Очевидно, значительный эффект возникал уже в силу того, что арендатор освобождал арендодателя от хлопот по управлению делами, связанными с объектом аренды. И, во-вторых, договор аренды никогда не являлся исключительно юридической конструкцией, предназначенной для использования собственных нужд правоведов.

         Правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 ГК РФ) регламентируют имущественные экливалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование, получил довольно широкое распространение с развитием рыночных отношений в России.

         Исходя из содержания части первой ст. 606 ГК РФ: «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» усматривается, что законодатель оценивает аренду как единое явление, вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

       Как отмечает Р.А. Захаров, к сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, законодательство традиционно предъявляет более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Договор аренды является сделкой, посредством которой собственник имущества расширяет границы его экономического использования путем предоставления ее в пользование другому лицу, не теряя права собственности на эго имущество, и извлекая из такой передачи доход. Дополнить эту мысль можно цитатой из учебника: «В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества».

      Определение договора аренды приведенное в ст. 606 ГК РФ остается неизменным уже долгий срок. Как известно этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным[23]. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать «договорами о передаче имущества»[24].

          Предмет договора в гражданском праве не имеет конкретного определения как юридического понятия. Многие ученые предлагают его различные трактовки. В соответствии п. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути, как утверждают авторы известной монографии[25] данное условие является основополагающим. Поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношении. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на размер арендной платы, надлежащий контроль состояния имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора на перечень и Состояние возвращаемого имущества. Из литературы так же известно, что существенными условиями могут быть признаны только такие условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным[26]. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта определяющего это условие, в текст договора. В этом плане внимания заслуживает судебная практика.

         Так, суд отказал арендатору земельного участка во взыскании с нового арендатора стоимости произведенных улучшении участка в качестве неосновательного обогащения, поскольку из содержания договора аренды невозможно установить объект, передаваемый в пользование (отсутствует план или описание границ земельною участка, сведения о его кадастровом учете), в связи с чем договор не может быть признан заключенным (Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 № Ф09-10145/07- С6, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1103/07-С6 по делу N А76-4519/07, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009, Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13287/10 по делу N А76-14145/2009-65-349/118)[27].

       Специфика предмета договора аренды предопределяет объем правомочий арендатора земельного участка, на котором расположены объекты капитального строительства. Определение этих прав осуществляется по правилам, установленным статьями 652-653 ГК РФ, и зависит от того, на каком праве участок принадлежит арендодателю (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение и др.). Если земельной участок, на котором расположено здание или сооружение, принадлежит арендодателю на праве собственности, то арендатор получает соответствующую часть земельного участка, которая занята этим зданием (сооружением) и необходима для его использования, на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды здания, сооружения праве. При отсутствии последнего условия в договоре арендатор получает земельный участок в безвозмездное пользование на срок аренды здания (сооружения). Однако, отсутствие у арендодателя права собственности на земельный участок не препятствует передаче здания, сооружения в аренду без согласия собственника земельного участка (п.2 и п.3 ст. 652 ГК РФ). Правомочия арендатора по пользованию участком в этом случае сводятся только к срочному пользованию.

        В главе 34 ГК РФ установлены два основных вида договора аренды недвижимости: здания или сооружения (§ 4) и предприятия (§ 5).

       Как указывают авторы известного научно-практического исследования[28], в ГК РФ достаточно подробно и детально описаны основания досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620) по требованию, как арендодателя, так и арендатора,

        В то же время кроме ГК РФ аренда недвижимости регулируется и другими нормативными актами, относящимися к различным отраслям законодательства (Земельным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.).

        Процедура государственной регистрации договоров аренды кроме Закона о регистрации, например, определяется: инструкцией «О порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)», утвержденной приказом Минюста России от 23.01.2002 №18[29]: инструкцией «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135[30]: постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. .№ 219, утвердившим «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

         Следовательно, правовое регулирование аренды недвижимого имущества, обеспеченное положениями ГК РФ и Закона о регистрации, осуществляется специальными законами и подзаконными актами (Указами Президента РФ, распоряжениями и постановлениями Правительства РФ, а также приказами и распоряжениями государственных исполнительных органов власти, ответственных за управление недвижимым имуществом).

         Несмотря на значительное количество нормативных актов, регулирующих аренду недвижимости, нечеткость законодательства и недостаточный контроль его соблюдения, на практике порождают нарушения как публичных, тек и частных интересов при заключении договоров аренды. Так, в апреле 2009 г. возбуждено уголовное дело против Мэра г. Щербинки за предоставление коммерческой организации для жилищного строительства 13 Га земель, находящихся в государственной собственности. 4 августа 2009 г. решением Подольского суда Московской области Мэр был временно отстранен от должности по ходатайству следственного управления Следственного комитета при прокуратуре РФ[31]. Заключение такого договора нанесло ущерб как государству — собственнику имущества, так и арендатору, вложившему деньги в полученный, как выяснилось, с нарушением закона, участок (и данном случае презюмируется, что арендатор не знал о незаконности действии мэра).

        Одной из гарантий законности заключения договоров аренды недвижимости, служит институт государственной регистрации. П. 2 ст. 609 ГК РФ гласит, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а также эго предусмотрено Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Относительно зданий и сооружений действует специальная норма - договор аренды подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного гола (ст. 651 ГК РФ). В статье 131 ГК РФ указано, какие виды прав подлежат государственной регистрации предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами». Кроме того, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

      Соблюдение легальных условий государственной регистрации недвижимого имущества служит стабильности и обеспечению законности соблюдения интересов участников оборота недвижимости.

       П. 3 ст. 433 ГК РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку Закон о регистрации не делает исключения применительно к договору аренды зданий и сооружении, то право, основанное на таком (признающимся незаключенным) договоре не может быть зарегистрировано.

     Следует отметить, что в действующем законодательстве предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Так и силу ст. 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации договор аренду здания или сооружения, если он заключен на срок менее одного года. Следовательно, сведения об обременении прав арендодателя и прав арендатора в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договоров аренды (до 1 года), остаются вне единого банка данных недвижимости, что может весьма отрицательно сказаться на рынке недвижимости.

        А.М. Эрделевский в комментарии к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отметил, что термин «регистрация» имеет три значения: регистрация самого объекта недвижимости (в предусмотренных законом случаях), регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Регистрация прав

необходима для перехода прав на недвижимое имущество, а с регистрацией сделки закон связывает момент вступления ее в законную силу»[32].

          По общему правилу (п.1 ст. 425 ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В то же время в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Отметим, что на этих и других известных условиях чаще всего заключаются договоры аренды государственного имущества.