Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

    Следовательно, решающее значение имеет критерий такой связи объекта с землей, о которой сказано в законодательном определении недвижимости. Необходимо добавить, перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом».          Кроме того, в ряде случаев критерием отнесений объекта к недвижимости выступает вовсе не связь с землей, а срочность существования объекта. Например, в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ на строительной площадке без специальных разрешений и регистрационных процедур могут быть размещены временные здания и сооружения, подлежащие сносу после завершения строительства[8]. Нет сомнений, что такие сооружения могут иметь фундамент, но к недвижимости не относятся. Современные технологии позволяют не только перемещать объекты недвижимости, но и строить таким образом, что связь с землей является минимальной (во всяком случае, наличие обычного фундамента, соединяющего здание и землю, уже не обязательно). С другой стороны, есть строительные объекты (заборы, навесы, ангары и т.д.), которые не признаются законом объектами гражданских прав и не включаются в оборот, хотя им присущи все необходимые признаки недвижимого имущества.

      «Как показывает практика, - пишет В.А. Алексеев, критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных па земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений»[9].

      Данного мнения придерживается и В.В. Витрянский, утверждая: «...указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде здании и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций»[10].

      По мнению известного российского цивилиста досоветского периода Г.Ф. Шершеневича «Вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»[11].

         Сложившаяся ситуация диктует необходимость поиска дополнительного критерия оценки неразрывной связи с землей или другие принципы отнесения объекта к недвижимому имуществу.

        Существует точка зрения, согласно которой универсальным критерием недвижимости является «отсутствие возможности переместить имущество в пространстве без изменения основных количественных и качественных характеристик». Автор данного высказывания, С.Б. Иващенко, относит к недвижимости «земельные площади и водные пространства, недра, а также постройки и строения». Кроме того, игнорируя названный им «универсальный критерий», указанный автор относит к недвижимости «те постройки, которые хотя и не отвечают выше обозначенным требованиям, но в силу определенных причин несут на себе аналогичную функциональную нагрузку, т.е. приспособлены и используются в качестве недвижимости»[12]. К такой «недвижимости» С.Б. Иващенко относит строительные вагончики и автоприцепы, снятые с колес. Отнесение подобных объектов к недвижимости недопустимо в силу их движимого характера. Они не отвечают не только приведенному автором «универсальному критерию», но и требованиям ст. 130 ГК РФ. Колее того, не ясно, что в данном случае имеется в виду под «использованием в качестве недвижимости». Функциональное использование объектов недвижимости весьма разнообразно. Они могут использоваться для постоянного проживания людей или для административных цепей.                           Предприятие также является недвижимостью, но используется в целях производства товаров, работ, услуг. Следовательно, видообразующим критерием недвижимости не может служить ее функциональное назначение. Таким образом, несмотря на законодательное определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, в научной литературе авторы так и не пришли к единому пониманию категории недвижимости. Научная дискуссия о критериях отнесения имущества к недвижимому продолжается и в трудах современных ученых.

       Кроме вышеперечисленных, существуют варианты предложений с использованием юридического критерия отнесения объекта к недвижимости, например, факта государственной регистрации права на него. Среди наиболее известных авторов этой позиции придерживаются Е.А. Суханов, H.В. Диаконская и О.М. Козырь.

      Еще одну модификацию юридического критерия рассматривают разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. К главному, законодательному критерию они предлагают добавить положение о юридической связи объекта с земельным участком, обосновывая это нормой о самовольной постройке (ст.222 ГК РФ), которая связывает законность создания объектов с их возможностью «стать объектами права собственности иным гражданских прав».

      Позиции укачанных авторов является весьма спорной. Признавая необходимость и важность государственного учета объектов недвижимости, можно согласиться с О.Ю. Скворцовым, который утверждает: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость нe может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество»[13]. Той же позиции придерживается и Б.М. Гонгало, утверждая: «Нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».

        Кроме изложения различных мнений относительно юридического критерия следует указать еще на одно обстоятельство. Как показывает практика, только из-за законодательной неопределенности понятия недвижимости, выносятся многочисленные отказы территориальных органов Росреестра (бывшей Росрегистрации) в регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а появление у государственного регистратора возможности самому определять, относится ли объект к недвижимости, приведет к еще большему количеству немотивированных отказов и как следствие к коррупции.

        Необходимо отметить, что кроме государственной регистрации, в отношении объектов недвижимости предусмотрен еще кадастровый и технический учет, включающие описание и инвентаризацию объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера. В результате этих действий объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. .№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В настоящее время, вопросами технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства занимаются соответствующие муниципальные предприятия - Бюро технической инвентаризации (БТИ). Поскольку Правительство РФ наделило Госстрой РФ полномочиями в данной сфере, то кроме муниципальных БТИ было создано федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвертаризация - Федеральное БТИ» с системой региональных дочерних предприятий в субъектах РФ»[14], которое в настоящее время находится в ведении Росреестра. Таким образом, продолжена общая идея единого государственного учета всякого недвижимого имущества.

          Как уже говорилось, ст. 128 ГК РФ служит основанием включения недвижимого имущества в состав объектов гражданских прав. Это позволяет В.Д. Алексееву утверждать, что «если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права. Следует признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и вещью вообще».

          Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. В качестве части такого критерия можно выделить возможность реализации целевого назначения объекта только в привязке к конкретному земельному участку.

          Законодательные положения рассчитаны на конкретные объекты, а, следовательно, при правовом регулировании отношений в области недвижимости, в частности договоров ее аренды, необходимо исходить из определения роли и значении каждого объекта. Что же касается классификации недвижимого имущества, пишет Б.Л. Азукаева, то отсутствие строгого определения самой недвижимости приводит к неясности в оценке ее отдельных видов[15]. Для настоящего исследования этот вопрос существен с точки зрения возможности признать тот или иной объект недвижимостью и объектом арендных отношений.

        Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например[16], объекты недвижимости различаются по своему происхождению: естественные (созданные природой), искусственные (являющиеся результатом труда) и, наконец, объекты, хотя и искусственные, но связанные с природой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания, сооружения и т.д.

         Ряд объектов имущества, которые хотя и являются движимыми, но в силу закона ( ст. 130 ГК РФ) относятся к недвижимости: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поскольку недра земли, водные и движимые объекты обладают рядом специфических особенностей с точки зрения права их использования и учета, поэтому в дальнейшем эти объекты не являются предметом исследования.

         Как указывается в известном пособии, недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.

        В развитие этого определения высказываются различные авторские мысли. Так, например, О.М. Козырь отмечает: «Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам»[17]. Но существует и диаметрально противоположное мнение. Так, Т. В. Крамкова считает, что поскольку земельный участок включает в себя различные элементы (составные части), использование которых невозможно без использования земельного участка и которыми могут являться почва, водные объекты, лесные и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения, земельный участок рассматривается как сложная вещь, как составная вещь либо как главная вещь с принадлежностями[18]. Далее указанный автор развивает высказанную мысль: «Специфической чертой земельного участка как объекта недвижимости, является его многофункциональное значение: он одновременно является частью территории государства или ее административно - территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом, пространственно-операционным базисом и средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д.».

     Сравнительный анализ представлений о характеристиках сложности объектов недвижимости показывает отсутствие единства мнений и данном вопросе. Существует еще одна классификация недвижимости - по принципу делимости. С точки зрения С.П. Гришаева «Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела, размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством»[19].

     Довольно часто в гражданском праве рассматриваются связанность и подчиненность частей объекта недвижимости. Наглядным примером такой характеристики служит ст. 135 ГК РФ, в которой говорится о том, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Хотя на практике бывает очень сложно определить отношение принадлежности тех или иных вещей. «Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие как постоянная принадлежность, под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом»[20].

     Как указано в известном учебнике под редакцией Е.А. Суханова - главной вещью в имущественном обороте всегда признается земля, а расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом следовать судьбе главной вещи) принадлежностью к ней. Одним из первых подобной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, утверждая: «строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено и недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения»[21].

      В качестве объяснения нарушения в России логики очевидной подчиненности двух основных объектов недвижимости в учебнике далее сказано, что «в условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке, главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен»[22].