Понятие жилищного права. Источники жилищного права

 Размер предоставляемого  жилья не может быть меньше  учетной нормы, иное явится  основанием для признания граждан  нуждающимися в жилом помещении (ст. 50 ЖК РФ).

 

 

 

00028. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя: основания, порядок, правовые последствия.

 

Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма  жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

       Расторжение  договора социального найма жилого  помещения по требованию наймодателя  допускается в судебном порядке, если наниматель:

       - не  вносил плату за жилое помещение  и (или) коммунальные услуги  в течение более шести месяцев;

       - он  или иные граждане, за чьи действия  наниматель отвечает, разрушили  или повредили жилое помещение;

       - систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

       - использовал  жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого  помещения прекращается в связи  с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

       - при  наличии волеизъявления стороны  (сторон) договора - расторжение договора;

       - независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

       Перечень  оснований, по которым наниматель  может потребовать расторжения  договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

       Перечень  оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим.

 

00029. Члены семьи нанимателя: условия их вселения в жилое помещение. Последствие утраты статуса члена семьи нанимателя.

Статья 69. Права и обязанности  членов семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и  родители данного нанимателя. Другие  родственники, нетрудоспособные иждивенцы  признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности. Дееспособные  и ограниченные судом в дееспособности  члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

(в ред. Федерального закона  от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

3. Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть  членом семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма, но продолжает проживать  в занимаемом жилом помещении,  за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

 

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в  письменной форме членов своей  семьи, в том числе временно  отсутствующих членов своей семьи,  вправе вселить в занимаемое  им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение  граждан в качестве членов  семьи нанимателя влечет за  собой изменение соответствующего  договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

 

Статья 71. Права и обязанности  временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального  найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

 

00030. Изменение договора социального найма. Основания, порядок, правовые последствия.

 

Граждане, проживающие в одной  квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных  договоров социального найма  и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

       Дееспособный  член семьи нанимателя с согласия  остальных членов своей семьи  и наймодателя вправе требовать  признания себя нанимателем по  ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

       Законодательство  предусматривает отдельные случаи  изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

       Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя действительно при наличии следующих условий:

       - граждане проживают  на основании договоров социального  найма в одной квартире, в том  числе коммунальной;

       - они не являются  членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

       - граждане объединяются  в одну семью (путем заключения  брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

       - если граждане  требуют заключить с ними один  договор социального найма;

       - согласия наймодателя  в этом случае не требуется.

       Данное положение  не распространяется на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

       Второе основание  замены нанимателя базируется  на следующих условиях:

       - заявление дееспособного  члена семьи нанимателя о признании  себя нанимателем;

       - согласие остальных  членов своей семьи, в том  числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

       - согласие наймодателя  (статья 88 Жилищного кодекса РСФСР  не требовала такого согласия).

       При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье 686 ГК РФ.

       Если гражданин  перестал быть членом семьи  нанимателя жилого помещения  по договору социального найма,  но продолжает проживать в  занимаемом жилом помещении, за  ним сохраняются такие же права,  какие имеют наниматель и члены  его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма статьи 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.

       Третье основание  базируется на тех же условиях  и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание  безвестно отсутствующим). Кроме  того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным*(109). Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

 

Статья 82. Изменение договора социального  найма жилого помещения

 

1. Граждане, проживающие в одной  квартире, пользующиеся в ней  жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя  с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

 

00031. Правовые последствия ненадлежащего использования жилого помещения и нарушения прав и интересов соседей собственником, нанимателем по договору социального найма, членами семьи собственника и нанимателя.

 

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

 

1. Договор социального найма  жилого помещения может быть  расторгнут в любое время по  соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя  и членов его семьи в другое  место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального  найма жилого помещения по  требованию наймодателя допускается  в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;