Понятие жилищного права. Источники жилищного права

4) принято  решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;

5) принято  решение о капитальном ремонте  соответствующего дома с переустройством  и (или) перепланировкой жилых  помещений в этом доме;

6) в  результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

 

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма

 

1. Обмен жилыми помещениями между  нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  осуществляется с согласия соответствующих  наймодателей на основании заключенного  между указанными нанимателями  договора об обмене жилыми  помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми  помещениями (оригинал) представляется  нанимателями, заключившими данный  договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче  согласия на обмен жилыми помещениями  допускается только в случаях,  предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми  помещениями и соответствующее  согласие каждого наймодателя  обмениваемого жилого помещения  являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

 

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам  социального найма, недействительным

 

1. Обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма, может быть  признан судом недействительным  по основаниям, установленным гражданским  законодательством для признания  сделки недействительной, в том  числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена  жилыми помещениями, предоставленными  по договорам социального найма,  недействительным стороны соответствующего  договора об обмене жилыми  помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма, признан недействительным  вследствие неправомерных действий  одной из сторон договора об  обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

 

00024. Сдача жилого помещения в поднаем. Правовое положение поднанимателей.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

 

1. Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия  в письменной форме наймодателя  и проживающих совместно с  ним членов его семьи вправе  передать часть занимаемого им  жилого помещения, а в случае  временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого  помещения, находящегося в коммунальной  квартире, требуется также согласие  всех нанимателей и проживающих  совместно с ними членов их  семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает  самостоятельное право пользования  жилым помещением. Ответственным  перед наймодателем по договору  социального найма жилого помещения  остается наниматель.

4. Передача жилого помещения  в поднаем не допускается, если  в этом жилом помещении проживает  или в него вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном  пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего  Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

 

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

 

1. Договор поднайма жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого  помещения, предоставленного по  договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, заключается  на срок, определяемый сторонами  договора поднайма такого жилого  помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма  жилыми помещениями, предоставленными  по договору социального найма,  осуществляется в соответствии  с договором поднайма жилого  помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

 

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

 

1. Договор  поднайма жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма,  является возмездным.

2. Порядок,  условия, сроки внесения и размер  платы за поднаем жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, устанавливаются  по соглашению сторон в договоре  поднайма такого жилого помещения.

 

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

 

1. Договор  поднайма жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма,  прекращается по истечении срока,  на который он был заключен.

2. При  прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор  поднайма жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма,  может быть расторгнут:

1) по  соглашению сторон;

2) при  невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В  случае, если поднаниматель жилого  помещения, предоставленного по  договору социального найма, или  гражданин, за действия которого  данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение  не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если  по прекращении или расторжении  договора поднайма жилого помещения  поднаниматель отказывается освободить  жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого  помещения, предоставленного по  договору социального найма, заключен  без указания срока, сторона  договора - инициатор прекращения  договора обязана предупредить  другую сторону о прекращении  договора поднайма за три месяца.

 

00025. Правовое положение временных жильцов, вселяемых нанимателями по договору социального и коммерческого найма.

 

Статья 80. Временные жильцы

 

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  и проживающие совместно с  ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают  самостоятельным правом пользования  соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия  перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора  социального найма жилого помещения,  а также в случае отказа  временных жильцов освободить  жилое помещение по истечении  согласованного с ними срока  проживания или предъявления  указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

 

00026. Основания прекращения договора социального найма.

Статья 83. Расторжение и прекращение  договора социального найма жилого помещения

 

1. Договор социального найма  жилого помещения может быть  расторгнут в любое время по  соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя  и членов его семьи в другое  место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения  не по назначению.

5. Договор социального найма  жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением)  жилого помещения, со смертью  одиноко проживавшего нанимателя.

 

 

00027. Замена жилого помещения: понятие, основание, порядок. Отличия от обмена.

 

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществлять замену жилья, которое он занимает, на жилое помещение меньшего размера. Согласно ст. 81 ЖК РФ наниматель вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему другого жилья взамен занимаемого при наличии следующих условий:

 а) общая площадь  занимаемого им жилья превышает  норму предоставления (из расчета  на каждого члена семьи);

 б) все проживающие  вместе с ним члены семьи,  включая временно отсутствующих, согласны на такую замену.

 

Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.

 

Кроме того, если в этом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно  дееспособные, представляется необходимым (отметим, что для обмена такое согласие необходимо) согласие органа опеки и попечительства, поскольку речь идет о (существенном) изменении жилищных условий семьи.

 

Наймодатель должен предоставить другое жилье в 3-месячный срок со дня  подачи нанимателем заявления о  замене. При этом прежний договор социального найма жилого помещения расторгается и заключается новый - на жилье, полученное в результате замены.