Понятие жилищного права. Источники жилищного права

0001. Понятие жилищного права. Источники жилищного права.

 

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется  в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком  смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

 

Жилищное право в широком  смысле - это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.

 

В круг общественных отношений, которые  составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.

 

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права. Например, для отношений пользования  жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера - метод административного права (метод власти-подчинения). Вместе с тем жилищное право - это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие "жилищные отношения"), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.

 

Источники жилищного права можно  подразделить на две большие группы:

- законы РФ и принятые в  соответствии с ними нормативные  правовые акты;

- законы и другие нормативные  акты, принятые субъектами Федерации.

 

1) Конституция России является правовой основой жилищного законодательства. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации.

 

2) Жилищный кодекс России от 29 декабря 2004 г.

3) Согласно Закону РФ 1991г."О  приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации", государственные  и муниципальные органы могут  бесплатно передавать в собственность  граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности па конкретное жилое помещение у конкретного лица.

 

4) Градостроительный кодекс рф  определяет систему законодательства  о градостроительстве, регулирует  вопросы обеспечения права граждан  на благоприятную среду жизнедеятельности,  на выбор места жительства  в пределах России при осуществлении  градостроительной деятельности, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства России о градостроительстве.

 

5) Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О  праве граждан Российской Федерации  на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

 

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" и принятая  на основании этого Закона  и в соответствии с ним Инструкция  о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения*(17).

 

7) Важнейшим источником жилищного  права является Гражданский кодекс, в частности, глава 35 "Наем  жилого помещения" (ст. 671-688 ГК  РФ).

 

8) КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

 

9) Земельный кодекс России от 25 октября 2001 г. регулирует правовое  положение, в частности, земель  поселений, т.е. земель, используемых  и предназначенных для застройки  и развития городских и сельских  поселений. Земельный кодекс устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также для иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).

 

Законодательную деятельность субъекты Федерации ведут путем принятия отдельных нормативных актов, например:

- Положения о порядке и условиях  передачи государственного и  муниципального жилищных фондов  в собственность граждан в  г. Москве (утверждено постановлением Правительства г. Москвы от 27 августа 1991 г.);

- решения "О приватизации  жилищных помещений", принятого  Санкт-Петербургским городским

 

К числу источников жилищного права  следует относить и указы президента, пост.правит-ва, постановления пленумов Верховных Судов рф.

 

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты. В Конституцию вошли нормы  о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.

 

0002. Соотношение жилищного и гражданского законодательства.

 

Жилищное законодательство в основной его части до 1980-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы - Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

 

Во вступившей в силу с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса содержатся наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение:

 

- собственник владеет,  пользуется и распоряжается принадлежащим  ему жилым помещением в соответствии  с его назначением.

 

- глава Наем жилого  помещения

 

- перевод помещений  из жилых в

 

т.е. что гражданское  законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями (отношения собственности, вещные отношения  в жилищной сфере)

 

то же самое о з-не "О товариществах собственников  жилья", и многих др.законам и  подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между  ними едва ли можно провести.

 

Одни авторы считают, что жилищное право - это институт или даже подотрасль гражданского права, другие - что жилищное право представляет собой комплексную отрасль права.

 

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права. Например, для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера - метод административного права (метод власти-подчинения). Вместе с тем жилищное право - это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие "жилищные отношения"), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.

 

0003. Принцип неприкосновенности жилища и его гарантии в жилищном законодательстве.

Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользоваться им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, что образует состав преступления (ст. 139 УК РФ)*(11), но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище.

       Этот  принцип был подтвержден в  постановлении Конституционного  Суда России от 23 июня 1995 г. по  делу о проверке конституционности  частей 1 и 2 пункта 8 статьи 60 ЖК РСФСР, который признал неконституционными положения указанной нормы, устанавливающие ограничения конституционного права граждан на жилище в связи с их временным отсутствием в жилом помещении, когда оно не связано со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей*(12).

 

0004. Принцип безопасности жилища, его жилищно-правовые гарантии.

Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасность жилища. Доступными праву средствами оно должно способствовать тому, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и т.д. Соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 6 ст. 2 ЖК), за соблюдением установленных требований при жилищном строительстве (п. 7 ст. 2 ЖК). Жилищное законодательство признает жилым помещением только помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК). Законом запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК; п. 3 ст. 288 ГК). Законодательством предписывается, что при пользовании жилыми помещениями должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные требования (ч. 4 ст. 17 ЖК). Закон предусматривает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 85 ЖК), и т.д. и т.п.

 

0005. Содержание конституционного права на жилище. Его жилищно-правовые гарантии.

 

Конституция ст.40: 1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен  жилища.

 

Этот принцип прямо  закреплен в ст. 3 ЖК РФ, предусматривающей невозможность выселения из жилища или ограничения в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Ряд статей ЖК РФ регулирует вопросы расторжения договора найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений не иначе как по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

 

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

 

3. Малоимущим, иным указанным  в законе гражданам, нуждающимся  в жилище, оно предоставляется  бесплатно или за доступную  плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

 

Принцип неприкосновенности жилища базируется на ст. 25 Конституции, которая гласит, что "жилище неприкосновенно". Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище допускается законом лишь в виде исключения и при соблюдении специальных правил.

 

Статья 3 ЖК РФ определяет общие основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, и с соблюдением при этом установленных ЖК РФ целей:

- спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

- задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

 

Незаконное проникновение  в жилище вопреки воле проживающих  в нем лиц является преступлением (ст. 139 УК РФ).

 

Принцип неприкосновенности собственности вытекает из положения  ст. 35 Конституции, в соответствии с  которой "никто не может быть лишен  своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Таким образом, гражданам - собственникам жилых помещений законодательство обеспечивает возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ