Договор банковского займа

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной счи­тается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строи­тельством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю.

Указом Президента Российской Федерации от 28 фев­раля 1996 г. № 293 определены существенные условия до­говора об ипотеке. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Кро­ме того, существенным условием договора о залоге являет­ся условие о том, у какой из сторон (залогодателя или зало­годержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из указанных условий либо соответствующее усло­вие в договоре отсутствует, договор о залоге не может счи­таться заключенным. В случаях, когда залогодателем явля­ется должник в основном обязательстве, условия о сущест­ве, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечен­ного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирую­щему основное обязательство и содержащему соответствую­щие условия.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяет­ся по соглашению залогодателя с залогодержателем и ука­зывается в договоре в денежном выражении, при этом оце­ночная стоимость земельного участка не может быть уста­новлена ниже его нормативной цены. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммер­ческой организации оценщиков.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипо­теки, принадлежит залогодателю, и орган государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегист­рировавший это право залогодателя.

Залогодатель обязан письменно предупредить залого­держателя обо всех известных ему к моменту государст­венной регистрации ипотеки правах третьих лиц на пред­мет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязатель­ства либо изменения условий договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должно быть названо обязатель­ство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины в денежном выражении, оснований его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствую­щих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека, если в договоре не предусмотрено иное, обес­печивает, кроме погашения основной суммы долга и про­центов по нему, также уплату залогодержателю сумм, при­читающихся ему:

      в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки испол­нения или иного ненадлежащего исполнения основного обя­зательства;

      в виде процентов за неправомерное пользование чу­жими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

      в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имуще­ство;

      в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре об ипотеке указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипоте­кой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспечен­ными ипотекой.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 не могут предусматриваться в договоре об ипотеке следующие условия:

      передача предмета залога кредитору по основному обязательству или третьим лицам;

      ограничения права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Залогодатель вправе использовать имущество, заложен­ное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначени­ем, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы. Он вправе завещать заложенное имущество. Условия дого­вора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие указанные права залогодателя, ничтожны.

Однако действующее законодательство не предусмат­ривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Вся­кие соглашения, предусматривающие такую передачу, яв­ляются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ).[26]

Этим Указом кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству предоставлено право участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имуще­ство, о его изъятии или обременении либо иных требова­ний, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, то креди­тор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе ис­пользовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых рас­ходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого неза­конного владения (ст. 301—303 ГК РФ) для передачи его во владе­ние залогодателя.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем во владение третьих лиц.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, по­скольку речь идет о залоге недвижимого имущества (ст. 131, 164 ГК РФ). Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 государственная регистрация осу­ществляется по месту нахождения недвижимости в преде­лах района (города). Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего ор­гана от регистрации могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

Договор залога движимого имущества или прав на иму­щество подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор должен быть заключен в нотариальной форме (п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Однако пока в стране не будет единой системы регист­рации недвижимого имущества и сделок с ним, залог не является достаточно надежным способом обеспечения кре­дитного договора, поскольку сохраняется возможность та­кой ситуации, когда одно и то же имущество может закла­дываться по нескольку раз разным банкам и никто не будет знать, что он является не первым, а третьим либо пятым залогодержателем, и что не объявятся лица, обладающие теми или иными не известными ему при предъявлении прав на заложенное имущество правами на этот объект (ст. 342 ГК РФ).

Институт ипотеки не сможет действовать в отсутствие правил о регистрации прав на недвижимое имущество, обес­печивающих достоверную информацию об их действитель­ном юридическом статусе. Их должен содержать федераль­ный закон о государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

Функции регистрации в настоящее время, да и то в отношении далеко не всех объектов, выполняют самые раз­личные органы — БТИ, органы Роскомзема и другие, что называется, по старой памяти. Но с развитием рыночных отношений возникают объекты недвижимости, права на которые необходимо зафиксировать, объекты, о которых "раньше нельзя было и думать, например воздушные и морские суда (ст. 130 ГК РФ).

Вместе с тем в Гражданском кодексе Российской Фе­дерации есть несколько специальных правил о залоге не-1Явижимого имущества, причем носящих императивный (обя­зательный) характер.

Первое правило, о котором мы уже говорили, гласит, что залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом (ипотекой) той части земельного уча­стка, на которой это здание или сооружение находится, или права на соответствующую часть земельного участка, кото­рая обеспечивает возможность самостоятельной эксплуата­ции этого здания или сооружения (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

Иначе Гражданский кодекс относится к случаям, ко­гда закладывается земельный участок, на котором нахо­дится здание или сооружение. Право залога земельного уча­стка не распространяется на находящиеся на заложенной земле здания или сооружения, если в договоре не установ­лено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ). Но если стороны в договоре ничего иного не установили и договорились о залоге только земельного участка, ничего не сказав о судьбе здания или сооружения, которое на нем находится, то при обращении залогодержателем взыскания на земельный участок для эксплуатации этого здания или сооружения должна быть оставлена свободной от взыскания соответствующая часть участка, которая необходима для его нормального функ­ционирования. Очевидно, как минимум, должна быть остав­лена площадь под зданием и должен быть оставлен хотя бы какой-то проход к нему. Поэтому к залогу земельных уча­стков, на которых уже построено, сооружено что-либо, нужно подходить очень осторожно. Залогодержатель может полу­чить меньше того, на что он рассчитывает, потому что соб­ственнику здания должна быть оставлена определенная часть этой земли.

И наконец, третий случай — когда закладывается зе­мельный участок, на котором находится здание или соору­жение, не принадлежащее собственнику этого участка. В этом случае при обращении взыскания на земельный уча­сток залогодержатель становится на место собственника-залогодателя. К нему переходят все права и обязанности по отношению к собственнику здания. Если здание построено на условиях аренды участка, а земельный участок был за­ложен и на него обращено взыскание, залогодержатель ста­новится арендодателем вместо прежнего собственника.

Заключая договор залога, нельзя забывать, что не вся­кое имущество может быть предметом залога.

Имущество, передаваемое в залог, должно принадле­жать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Не могут быть предметом залога изъятые из граждан­ского оборота вещи (ст. 129 ГК РФ), а также требования, нераз­рывно связанные с личностью кредитора: требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью и т, д. (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Залог отдельных видов имуще­ства, в частности имущества граждан, на которое не допус­кается обращение взыскания2, может быть законом запрещен или ограничен (ст. 336 ГК РФ). Так, ст. 30 Федерального зако­на от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ "О социальном обслужи­вании граждан пожилого возраста и инвалидов" запрещено передавать в залог имущество учреждений социального об­служивания.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущест­ва, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и ин­дивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном феде­ральным законом порядке приватизация запрещена.[27]

Часть недвижимого имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Кроме того, есть категории юридических лиц, на не-  движимое имущество которых вообще нельзя обратить взы­скание. К ним относятся учреждения (п. 2 ст. 120 ГК РФ), посколь­ку у них имущество находится на праве оперативного управ­ления. Казенные предприятия и учреждения не вправе вы­ступать залогодателями по любому имуществу (ст. 297, 298, 335 ГК РФ).

Есть категории юридических лиц, которые не вправе передавать имущество в залог без согласия или разреше­ния другого лица. Например, государственные и муници­пальные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника не вправе отдавать в залог недвижимое имущество (ст. 295, 297, 298 ГК РФ). Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если зако­ном или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК РФ). Если предметом ипо­теки является недвижимое имущество, на отчуждение ко­торого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.