Лекции по «Практический менеджмент информационных товаров и услуг»

    3.  Осуществляется выбор варианта  места расположения распределительного центра (центров) по критерию минимума приведенных затрат.

    Построение  моделей начинается с анализа  геомаркетинговой информации. Заключенные  договоры, заказы в индивидуальном или серийном производстве, ожидаемый объем продаж в массовом и крупносерийном производстве составляют базис для формирования текущего и оперативного планов производства, калькулирования себестоимости продукции. 

    §4.4.9.Задача оценки земельных  ресурсов 

    В связи с появлением земельного рынка  большое значение приобретает задача оценки земельных ресурсов. Управление использованием земельных ресурсов должно осуществляться на основе информации, отвечающей требованиям экономического развития рыночных отношений.

    Геоинформационные и геомаркетинговые технологии служат основой при проектировании использования  земель, позволяют выявлять оптимальные  варианты пользования земельными ресурсами, осуществлять контроль и анализ для поддержки принятия управленческих решений.

    Задача  оценки земельной собственности  формулируется следующим образом. Имеется территория с объектами недвижимости и/или с земельными участками. Необходимо дать рыночную оценку недвижимости с учетом разнообразных факторов: удаленности от города, расположения транспортных сетей, экологической обстановки, природных условий, климатических условий, качества земель и т.д.

    Поэлементная  оценка земельных участков дает большие  ошибки из-за колебаний рыночной стоимости и меняющейся конъюнктуры, особенно в условиях нынешней России.

    Геомаркетинговый  подход позволяет провести комплексную  оценку, основными этапами которой  являются следующие:

    •  создание картографической основы;

    •  проведение базисной сегментации всех земельных участков, вовлеченных  в рынок;

    •  количественная оценка спроса (де-факто);

    •  оценка стоимости имеющейся недвижимости на земельном участке;

    •  оценка стоимости планируемой к  застройке недвижимости на данном земельном  участке;

    •  анализ возможных строительных работ, затрагивающих данный и другие участки;

    •  анализ объема имеющихся и риска  потенциальных инвестиций в данный регион;

    •  оценка экологической ситуации региона  и влияния соседних регионов на экологию;

    •  оценка состояния транспортных сетей;

    •  оценка природной среды;

    •  оценка стоимости участка с учетом собранной информации на основе зарубежных аналогов с поправкой на покупательную способность;

    •  включение собранной информации и полученных оценок в базу ассоциированных  графических и табличных данных;

    •  формализация задачи оценки земельной стоимости;

    •  проведение моделирования с использованием систем поддержки принятия решений и получение набора альтернатив;

    •  выполнение уточняющих исследований и  получение оценки или набора динамических оценок, отражающих возможные изменения внешней среды;

    •  осуществление сегментирования  земельного рынка и представление результатов в визуальной форме.

    Два последних обстоятельства определяют специфику геомаркетинговой оценки. Она может включать набор оценок, содержащих оперативную информацию с учетом изменений внешних условий. Кроме того, состояние земельного рынка оперативно может быть показано с помощью электронных карт.

    В целом задача решается с применением  ГИС, в которую внедрены база данных земельного кадастра, база данных о состоянии окружающей среды, база данных мониторинга состояния окружающей среды и др. 

    §4.4.10.Операции с недвижимостью 

    Недвижимостью (недвижимым имуществом) называют участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями]. Она представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

    Недвижимость  является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке  недвижимости. В составе недвижимости выделяют следующие группы активов:

• земельный участок;
• жилое помещение;
• нежилое помещение;
• предприятие;
• здание и сооружение;
• участок лесного фонда;
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.

    Формирование  объекта недвижимости заключается  в его индивидуализации, т.е. определении его технических, юридических и экономических характеристик, которые однозначно выделяют его среди группы подобных объектов.

    В геомаркетинге технические характеристики попадают в группу «место», юридические и экономические характеристики недвижимости - в группы «время» и «тема».

    Основой формирования земельного участка как  объекта недвижимости являются топографические работы и кадастровый план. Это определяет метрические характеристики (позиционные данные) объекта.

    Формирование  атрибутивных характеристик земельного участка осуществляют инвентаризационные бюро.

    Процесс формирования объекта недвижимости заканчивается составлением на него кадастрового плана, который заводит отдел Комитета по земельным работам и землеустройству. После завершения процедуры формирования объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

    В настоящее время выделяют следующие  сегменты рынка недвижимости:

    1) свободные земельные участки;

    2) жилые здания и сооружения;

    3)  административные, промышленные, торговые  и другие объекты, приносящие доход;

    4) здания и сооружения (больницы, школы  и т.п.), не приносящие доход.

    Объекты недвижимости третьего сегмента имеют  значительно более высокую стоимость, чем четвертого. Таким образом, одной из операций с недвижимостью является приобретение объектов четвертого сегмента рынка и перевод их в третий, вследствие чего стоимость недвижимости резко возрастает и ее владелец получает значительную прибыль.

    По  критерию удаленности от города выделяют следующие сегменты рынка: центр  города (престижный район), вблизи центра города, городская окраина, ближний пригород, средний пригород, дальний пригород, удаленность от города, сельская местность, отдаленный район.

    Одной из основных задач работы с недвижимостью  является оценка ее стоимости. Задача эта непростая, так как стоимость недвижимости может определяться разными способами.

    Говоря  языком моделирования, оценка стоимости  объекта недвижимости сводится к  построению параметрической модели и выделению прагматической части  этой модели.

    Как геомаркетинговый объект недвижимость находится во внешней среде. Параметры этой среды и определяют ценность, а также стоимость недвижимости. Взаимодействие среды и объекта недвижимости обусловливает такие его характеристики, как отчуждаемость, спрос, ликвидность, перспективность развития территории. Эти показатели можно назвать общими для всех регионов.

    В каждом конкретном регионе или районе (микрорайоне) существуют свои особенности, которые, влияя на ценность объекта недвижимости, или снижают стоимость, или повышают ее. К факторам, повышающим стоимость объекта недвижимости, относятся:

    •  личностный интерес покупателя к  объекту (рядом друзья или место  воспоминаний и т.п.);

    •  особые условия продажи (льготы );

    •  воздействие рекламы;

    •  престижность;

    •  ограничение времени на совершение сделки для покупателя;

    •  доступность.

    Факторы, снижающие стоимость объекта  недвижимости, следующие:

    •  недостаточная развитость рынка;

    •  криминогенная обстановка;

    •  отдаленность от места проживания или  труднодоступность;

    •  ограничение времени на совершение сделки для продавца;

    •  длительность сделки из-за бюрократической  волокиты местных чиновников.

    В зависимости от совокупности факторов могут быть определены несколько групп объектов недвижимости для конкретного региона: очень дорогие, дорогие, недорогие и т.д. Задача геомаркетинговых исследований - определение этих групп и затрат на перевод недвижимости из одной группы в другую.

    Одним из основных мотивов при сделке с  недвижимостью является приобретение ее как относящуюся к группе более дешевых и перевод в группу с более высокой стоимостью. Классический пример - приобретение пустого земельного участка с последующим возведением на нем строений. Это приводит к повышению стоимости участка и синергетическому эффекту, благодаря чему стоимость земельного участка со строением становится выше, чем сумма стоимостей пустого участка и строения.

    Одной из наиболее простых оценок является применение нормативной цены на землю. Эта цена определяется нормативными документами по стране с учетом для каждого конкретного района Российской Федерации. Она, как правило, является нижним пределом при совершении сделок с недвижимостью при отсутствии на участке строений или при отсутствии регистрации этих строений.

    Рыночная  стоимость - наиболее вероятная стоимость, обусловленная спросом и предложением. В условиях полноценного рынка эта стоимость определяется оценщиками и является стандартом. В условиях неразвитого рынка рыночная стоимость устанавливается на основе компромисса между участниками рынка.

    Одним из методов определения рыночной стоимости для продавца и покупателя является метод сопоставимых продаж. Он заключается в сборе информации о продажах и ценах на аналогичные объекты и в установлении цены по сходству признаков продаваемого объекта с аналогами.

    Следует отметить, что рыночные условия с  течением времени могут изменяться. По этой причине необходимы временной  анализ геомаркетинговой среды и прогноз ее поведения в ближайшем будущем.

    Сооружения  как объекты недвижимости со временем могут изнашиваться и терять стоимость. Поэтому для их нижней оценки используют понятие остаточной стоимости.

    Остаточная  стоимость - это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она характеризует изменение стоимости объекта недвижимости с течением времени.

    К числу факторов, определяющих оценку и состояние объекта недвижимости на текущий момент времени после окончания строительства, относят также восстановительную стоимость.

    Восстановительная стоимость - это (дополнительная) стоимость работ по приведению объекта недвижимости (здания или сооружения) в состояние на момент его возведения. Условно эту величину можно назвать стоимостью реставрации объекта.

    Сумма остаточной стоимости и восстановительной  стоимости может служить оценкой верхней (максимальной) стоимости объекта.

    В качестве верхней сравнительной  оценки стоимости объекта используют следующие понятия: стоимость воспроизводства  и страхования стоимость.

    Стоимость воспроизводства - это стоимость создания точной копии объекта в его первоначальном состоянии без учета износа.

    Страхования стоимость - стоимость объекта недвижимости, определяемая как верхний предел страховой суммы, т.е. полная цена объекта, устанавливаемая страховой тарификацией.