Предоставление земельных участков для строительства

3)      Существенно различаются возникающие обязательства инвестора/застройщика. Так при развитии застроенных территорий инвестор за свой счет обеспечивает переселение жителей, оплачивает выкупную цену за изъятие земельных участков и жилых помещений. Однако при комплексном освоении земельных участков такие обязательства не предусмотрены.

74

§2.2. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта иная: основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта регламентируется п. 5, 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ:

1)            выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)            выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3)            принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса РФ;

4)            государственная регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; подписание договора аренды земельного участка и его государственная регистрация (в случае заключения договора на срок более одного года) при передаче земельного участка в аренду.

Процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объектов на первый взгляд выглядит достаточно простой, однако «на деле инвесторам приходится сталкиваться с многочисленными препятствиями, включая и те, которые строят предприимчивые чиновники, желающие использовать предоставленные им властные полномочия в интересах собственного обогащения. Встречались случаи, когда за время получения всех согласований, необходимых для строительства торгового центра, в городской черте вырастал небольшой коттеджный поселок, где с удобством обосновались несколько высокопоставленных чиновников местного значения» [51].

Прохождение предусмотренном законом порядке всех без исключений стадий этого процесса, имеет принципиально важное значение, поскольку в противном случае заявитель не приобретает прав на земельный участок или может лишиться их. Например, только после получения решения о предварительном согласовании места размещения объекта заинтересованное лицо может обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.  На практике же, как указывает М.В. Попов, в целях экономии времени очень часто отдельные стадии предоставления земельных участков меняются местами или реализуются одновременно[52].

При предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта инициатива исходит от гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, которые обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Содержание заявления и прилагаемые к нему документы.

В заявлении должны быть указаны:

1)            Назначение объекта.

Например: нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение.

По мнению М.В. Попова[53] «под назначением объекта следует понимать основной вид деятельности, который будет осуществляться в планируемом здании или сооружении; желательно, чтобы описание назначения объекта основывалось на Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ)[54]«.  Поскольку при выборе земельного участка учитываются экологические, градостроительные и иные условия, необходимо уже на данном этапе точно определять назначение объекта.

2)            Предполагаемое место размещения объекта.

Заинтересованное лицо на основе визуального осмотра территории может определить площадку для потенциального строительства объекта. В заявлении указываются адресные ориентиры участка. Целесообразно отобразить границы участка на карте местности.

Следует отметить, что «исходя из смысла статьи 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, может приниматься относительно не только свободного, но и используемого земельного участка»[55]. Следовательно, наличие на предполагаемом участке каких-либо объектов недвижимости или имеющаяся у заявителя информация о правах третьих лиц на испрашиваемый участок, сами по себе не могут препятствовать обращению с заявлением.

3) Обоснование примерного размера земельного участка.

4) Испрашиваемое право на земельный участок.

По общему правилу, в соответствии с п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ  предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления – в постоянное (бессрочное) пользование.

Религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Следовательно, испрашиваемое право на земельный участок должно указываться в зависимости от особенностей правового статуса заявителя.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации иногда конкретизируется перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

Следует отметить, что отсутствие в заявлении любого из обязательных сведений может послужить основанием для отказа в выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Так, например, суд отказал партнерству в удовлетворении иска о признании незаконным бездействия администрации и указал, что поданное заявление не соответствует требованиям п.1 ст.31 Земельного кодекса РФ, так как не содержит указания на необходимость производства работ по выбору земельного участка, сведений о назначении объекта, обоснования примерного размера земельного участка, испрашиваемого права на земельный участок[56].

В процессе выбора земельного участка решаются следующие задачи:

1) Получение исчерпывающей информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок.

Данная задача решается путем изучения документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства, информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурных кадастровых карт (планов). Эта информация предоставляется бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, а в случае предоставления сведений органом кадастрового учета, то не более десяти рабочих дней с момента получения соответствующего запроса (исключение составляет предоставление сведений в виде кадастровых планов и кадастровых справок, для них установлен срок не более пятнадцати и не более тридцати рабочих дней соответственно).

Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона от 24.06.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[57] государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1.             Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2.             Кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3.             Описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4.             Описание местоположения границ объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5.             Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа и т.д.;

6.             Площадь, определенная с учетом установленных в законе требований, если объектом недвижимости является земельный участок.

              Документы землеустройства.

              В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»[58] документы, полученные в результате проведения землеустройства (землеустроительная документация) бывают следующих видов: генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель; карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; тематические карты и атласы состояния и использования земель (ст. 19).

              Информация о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Эта информация имеет большое значение, так как стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения составляет значительную часть бюджета проекта. Следовательно, в зависимости от суммы затрат на подключение решается вопрос о целесообразности дальнейших действий, направленных на получение земельного участка.

Данные вопросы регулируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 48), Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения[59]. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Так согласно ч.7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

В то же время, как отмечает М.В.Попов, на практике эти нормы применяются пока редко: «эксплуатирующие организации очень часто обусловливают возможность подключения к сетям условиями, не связанными со строительством данного объекта (например, построить трансформаторную подстанцию в другой части города, обеспечить газом объект социального назначения и т.п.). Плата за подключение, точнее, «цена вопроса» определяется чаще всего произвольно, в связи с чем заявитель не может точно планировать бюджет проекта»[60].

В соответствии с ч. 9 ст. 48 Градостроительного кодекса орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение

п. 11 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения устанавливает следующее содержание информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения:

                   данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

                   дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий);

                   дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение не взимается.

2) На основе полученной информации принятие решения о соответствии строительства объекта обязательным требованиям. 

              Как справедливо отмечает М.В. Попов, «получение информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок, требуется, прежде всего, для того, чтобы уполномоченные органы и организации провели про­цедуры согласования места размещения объекта с учетом экологических, градо­строительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах»[61]. Количество уполномоченных исполнительных органов государственной власти, принимающих участие в согласовании места размещения объекта, зависит от объекта, который предполагается построить, а также от места его размещения (например, населенном пункте или за его пределами; на суше, поблизости от водного объекта или непосредственно в водном объекте).