Предоставление земельных участков для строительства

В оптимальном варианте такая работа проводится уполномоченными органами власти в процессе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории. Поскольку органы власти затрачивают при этом свои силы и средства, распоряжение земельными участками в таких случаях должно происходить наиболее эффективным и справедливым образом, т.е., по общему правилу, на торгах»[18].

74

§ 2.1. Предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов

Согласно п.2 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ.

Однако из этого правила есть исключение, так как согласно п.2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта инициируется уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Земельный кодекс РФ также предусматривает возможность проявить инициативу не только органу власти, но и гражданину или юридическому лицу, заинтересованному в строительстве какого-либо объекта.

Однако обращение гражданина или юридического лица с предложением сформировать определенный участок и провести торги не является обязательным для органа власти, то есть законодатель не предусмотрел данную обязанность, а предоставил только право.

Следовательно, обратившийся гражданин или юридическое лицо не имеет никаких преимуществ перед иными участниками торгов, в случае если торги всё же будут проведены после обращения.

Так, Попов М.В. отмечает, что «в отличие от предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта в рассматриваемом случае лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства, играют гораздо менее активную роль. Они лишь соглашаются на участие в торгах и на приобретение земельного участка, подготовленного к предоставлению с формальной точки зрения не по их инициативе»[19].

В рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объектов уполномоченный орган осуществляет следующие функции:

1.             обеспечивает проведение работ по формированию земельного участка (пп. 1 п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ);

2.             является организатором торгов или привлекает специализированную организацию для организации торгов (п. 6 ст.38.1 Земельного кодекса РФ)[20];

3.             заключает договор купли-продажи или аренды земельного участка по результатам торгов (п. 2 ст.38 и п.4 ст.38.1 Земельного кодекса РФ). 

Также необходимо отметить таких участников процедуры, как независимого оценщика, на основании отчета которого определяется начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона), величину задатка, а также организатора торгов, который осуществляет деятельность по подготовке, проведению торгов и оформлению их результатов.

Первым этапом процедуры предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта является проведение работ по формированию земельного участка.

       выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

       определение разрешенного использования земельного участка;

       определение технических условий для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

       принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

       публикация решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Считаю необходимым согласиться с мнением Г.А. Волкова о том, что в ст.30 Земельного кодекса РФ имеется неточность касательно процедуры формирования земельного участка. «В состав работ по формированию земельного участка оказались включенными такие действия, как:

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Представляется, что эти действия не имеют отношения к формированию земельного участка»[21].

Второй этап включает в себя проведение торгов. Однако согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ, если имеется только одна заявка на участие в торгах при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, то передача земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.

Проведение торгов регулируется Гражданским кодексом РФ[22] и Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»[23] (далее - Правила организации и проведения торгов), а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства - соответственно ст. 38.1 и ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

  В соответствии со ст.38 Земельного кодекса РФ предметом торгов может быть только сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого участка. Собственник земельного участка должен определить форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка, продавцом выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Решение о проведении торгов может быть признано недействительным в судебном порядке в случае, если в нем не соблюдены обязательные требования  п.3 ст. 38 Земельного кодекса РФ.

Так, Общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным постановления администрации района о проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков для строительства, поскольку в нем содержалось отсылочное положение о том, что начальная цена аукциона определяется постоянно-действующей комиссией под руководством комитета по управлению муниципальной собственностью. Суд заявленные требования удовлетворил, мотивируя это тем, что начальная цена аукциона должна быть утверждена непосредственно продавцом (исполнительным органом местного самоуправления) и отражена в принятом решении о проведении торгов[24].

Заключительным этапом процедуры предоставления является оформление протокола, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении, аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы)[25] и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух идентичных экземплярах – один передается победившему участнику, а другой остается у организатора торгов.

В соответствии с пп.2 и пп.3 п.7 ст.30 Земельного кодекса РФ протокол о результатах торгов является основанием для:

       заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

       заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Также согласно п. 26 Правил организации и проведения торгов протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка в срок не позднее пяти дней со дня его подписания.

В литературе было высказано мнение, что «после подписания протокола нет необходимости дополнительно заключать соответствующий договор, как это предусмотрено пп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК РФ, поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора»[26].

Однако применительно к процедуре предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов следует руководствоваться именно нормами земельного законодательства, так как для целей строительства заключаются договоры аренды земельного участка на срок более года, которые подлежат государственной регистрации (ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Результаты торгов, проведенных с нарушением правил, могут быть признаны недействительными только судом, а не ненормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Так, Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления органа местного самоуправления, которым отменено постановление об утверждении проекта границ земельного участка, предоставленного обществу как победителю конкурса, проведенного местной администрацией на проектирование и строительство квартала индивидуальной жилой застройки.

Оспариваемое постановление мотивировано нарушением правил проведения конкурса.

Решением суда первой инстанции заявленные требования общества удовлетворены, при этом суд исходил из следующего.

Согласно п.2 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Пунктом 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными судом.

Судом установлено, что судебный акт, которым бы результаты конкурса признавались недействительными, отсутствует. В связи с чем, оспариваемое постановление главы муниципального образования, отменяющее результаты конкурса, признано судом недействительным[27].

§2.1.1. Предоставление земельных участков для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 04.12.2007 N 324-ФЗ) в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №190 – ФЗ (далее – Градостроительный кодекс РФ или ГрК РФ)[28] включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий (ст. 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ). Этим же Федеральным законом ст. 30 Земельного кодекса РФ дополнена п. 2.1., которым регулируются правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.

Результатом указанных нововведений является появление нового организационно-правового механизма, который возможно использовать для комплексной застройки территорий населенных пунктов.

В соответствии с п.2.1. Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

На основании вышеизложенной статьи эта процедура применяется при соблюдении одновременно следующих условий:

1.       Земельный участок находится в муниципальной собственности либо на него государственная собственность не разграничена;

2.       Земельный участок не предоставлен в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам в установленном законом порядке;

3.       Земельный участок находится в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

С заявлением о предоставлении земельного участка обращается лицо, с которым в установленном законом порядке заключен договор о развитии застроенной территории.