Предоставление земельных участков для строительства

Нарушения правил об информировании правообладателей ведет к недействительности решения о предварительном согласовании места размещения объекта по иску заинтересованного лица (например, правообладателя) [76].

Принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимает орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями.

Содержание решения о предварительном согласовании места размещения объекта состоит в утверждении акта о выборе участка в соответствии с одним из вариантов, указанным в акте.

Принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта означает, что выбор земельного участка, информирование населения и правообладателей произведено с соблюдением законодательства, иначе говоря, данный земельный участок в принципе с «технической» точки зрения можно использовать для строительства объекта, указанного в заявлении о выборе земельного участка.

Решение о  предварительном   согласовании   места  размещения не свидетельствует о каких-либо правах заявителя на выбранный земельный участок, оно лишь «основание последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства»[77].

В соответствии с п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет.

В указанный срок нередко осуществляется проектирование будущего объекта. Кроме того, данный срок может быть необходим заявителю для приобретения у лиц земельных участков, находящихся в границах выбранного.

Истечение срока действия означает, что заявитель лишается права требовать предоставления ему земельного участка на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и в случае сохранения заинтересованности в земельном участке будет вынужден повторно пройти процедуру выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта[78].

Следует также иметь в виду сроки действия технических условий. В соответствии с ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ «срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Из п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, вправе также принять решение об отказе в размещении объекта. Представляется, что основанием для отказа могут быть нарушения законодательства, допущенные при выборе земельного участка, информировании населения и правообладателей, отрицательные заключения и согласования уполномоченных государственных органов.

Так, например, в Пензе лицу было отказано в предварительном согласовании места размещения объекта в связи с тем, что Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды по Пензенской области и глава администрации Ленинского района г. Пензы посчитали нецелесообразным выделение земельного участка в центре города для строительства офиса, так как строительство повлечет ликвидацию имеющихся зеленых насаждений. С учетом отрицательных заключений городских и областных служб и при отсутствии положительного заключения экологической экспертизы[79], отсутствия согласования расположения участка с Министерством культуры Пензенской области суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным обжалуемого ненормативного акта (решения об отказе в предварительном согласовании места размещения объекта), так как он принят в рамках компетенции главы администрации г. Пензы и не противоречит закону[80].

Государственный кадастровый учет земельного участка

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе (п.3 ст.1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости либо дополнительных сведений, определенных в Законе.

Относительно самого порядка проведения государственного кадастрового учета согласно п.2 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

Возможность обратиться любому лицу с приложением необходимых документов за проведением кадастрового учета обусловлена тем, что согласно п.1 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[81] правовую экспертизу документов осуществляет только регистрирующий орган. Орган государственного кадастрового учета в силу закона данными полномочиями не обладает и функции его сводятся к учету объектов, а не к правовой экспертизе документов и установления прав на объекты, поэтому учет объектов проводится по заявлению любого лица, а регистрирующий орган сам устанавливает обладает ли заявитель правом на данный объект или нет.

  Необходимо также иметь в виду, что в рассматриваемой ситуации заявитель не может предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок, поскольку прав на земельный участок у него пока нет (как отмечалось выше, решение о предварительном согласовании места размещения объекта не влечет за собой возникновение каких-либо вещных или обязательственных прав на земельный участок). Поэтому здесь вместо правоустанавливающего документа заявитель предоставляет решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Правовой основой для этого является п. 1 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющий право заявителя ходатайствовать о проведении государственного кадастрового учета объекта недвижимости (земельного участка).

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости (земельных участков) проводится в срок не более чем двадцать  рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, в результате заявителю или его представителю лично под подпись выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости. За постановку на учет объекта недвижимости  уплачивается государственная пошлина[82].

Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом - основанием для заключения и государственной регистрации договора аренды земельного участка или государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 32 Земельного кодекса РФ орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка. Обязательных требований к заявлению законом не установлено. Исходя из анализа Земельного кодекса РФ можно сделать вывод, что в заявлении должны быть указаны:

1)            данные,  позволяющие индивидуализировать земельный участок, то есть его кадастровый номер, местоположение и площадь. Эти данные содержатся в кадастровом паспорте на объект недвижимости (земельный участок) и должны соответствовать ему;

2)            правовой титул предоставляемого земельного участка;

3)            целевое назначение (разрешенное использование) предоставляемого земельного участка.

Земельный  кодекс Российской Федерации требует прилагать к заявлению кадастровый паспорт земельного участка, который, как было отмечено, составляется по итогам государственного кадастрового учета земельного участка. Кроме того, по мнению М.В. Попова, к заявлению целесообразно прилагать:

             решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

             доказательства согласования и утверждения проектной документации, если в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта велось проектирование объекта[83].

Решение о предоставлении земельного участка для строительства должно содержать, как минимум, данные о земельном участке и лице, которому он предоставляется, и о правовом титуле:

а) индивидуализация земельного участка заключается в указании категории земель, к которой относится земельный участок, кадастрового номера, местоположения, площади и целевого назначения;

б) для индивидуализации лица, которому предоставляется земельный участок, достаточно указать его организационно-правовую форму, наименование и индивидуальный номер налогоплательщика;

в) указывается вид правового титула, а в случае аренды - ее срок.

Оформление прав на предоставленный участок

В соответствии с п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для:

             государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

             заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В первом случае лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка для строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права, приложив к нему, в частности, решение о предоставлении (правоустанавливающий документ) и кадастрового паспорта земельного участка.

Во втором случае орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, как правило, поручает своему структурному подразделению или органу исполнительной власти (чаще всего департаменту или комитету по управлению имуществом) подготовить и подписать с гражданином или юридическим лицом договор аренды земельного участка.

С   момента   государственной   регистрации   права   постоянного (бессрочного) пользования или договора аренды земельного участка лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, становится землепользователем или арендатором, поэтому процесс предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта можно считать завершенным.

Следует согласиться с резкой критикой, которой подвергли указанный способ предоставления земельных участков Л.Е.Бандорин и Э.К.Трутнев: «Система предварительного согласования места размещения объектов строительства – это система, закрытая от постороннего глаза. Указанная система не связана ни с процедурами публичных слушаний, ни с процедурами открытых аукционов. Закрытость процедур и их обусловленность индивидуальными решениями конкретных административных работников порождает ряд негативных последствий: монополизм, сужение предложения земельных участков, запаздывающего по отношению к спросу, возникновение «административной ренты», включающейся в возрастающую цену построенного жилья»[84].

74

3. Судебная практика по делам, связанным с предоставлением земельных участков для строительства

Проанализировав обширную судебную арбитражную практику, можно сделать вывод о том, что большинство споров, вытекающих из отношений по предоставлению земельного участка для строительства, как правило, связаны с обжалованием ненормативных актов, которыми были приняты решения о предоставлении либо отказе в предоставлении земельных участков, а также с бездействием уполномоченных органов, которые обязаны принять решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении. С указанными требованиями обращаются лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков, а также прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов.

В связи с тем, что данная работа не предполагает фундаментальных исследований всего массива судебной практики, в данной главе будут рассмотрены лишь наиболее интересные её аспекты.

Оспаривание отказа в предоставлении земельных участков для строительства.

В соответствии с п.9 ст.30 Земельного кодекса РФ решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Проанализировав судебную арбитражную практику по обжалованию отказов в предоставлении земельных участков для строительства, можно сделать вывод о том, что одной из причин отказа является нарушение заявителем требований при подаче заявления о предоставлении земельного участка для строительства, установленных земельным законодательством.

Так, например, подача заявления о предоставлении земельного участка для строительства без приложения кадастрового плана земельного участка является основанием для отказа в предоставлении участка.

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города в предоставлении земельного участка для строительства.