Предоставление земельных участков для строительства

Отказ администрации был обоснован отсутствием среди представленных акционерным обществом документов кадастрового плана земельного участка.

Довод о незаконности отказа администрации в предоставлении земельного участка акционерное общество обосновало тем, что кадастровый план у него имелся, и представило этот документ в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отклонил ссылки акционерного общества на незаконность действий администрации, указав, что наличие кадастрового плана само по себе не свидетельствует о соблюдении п.2 ст.32 Земельного кодекса, предусматривающего необходимость представления этого документа при обращении в администрацию города с заявлением о предоставлении земельного участка.

Поскольку обществом в администрацию города кадастровый план предоставлен не был, отказ в предоставлении земельного участка является правомерным.

Судами апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено в силе»[85].

Другим основанием для отказа в предоставлении земельного участка для строительства является случай, когда на согласованном земельном участке расположено здание, принадлежащее третьему лицу на праве собственности. Необходимо отметить, что органы местного самоуправления зачастую игнорируют права и законные интересы собственника здания, на испрашиваемом земельном участке.

Так, например, Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным постановления главы  муниципального образования «О согласовании закрытому акционерному обществу предварительного места размещения объекта».

Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены частично.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда изменено, в удовлетворении требований отказано.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции на основании нижеследующего.

Согласно п.1 ст.271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное.

Оспариваемым постановлением согласован земельный участок, включающий в себя земельный участок, который занят зданием, принадлежащим обществу на праве собственности, тем самым нарушены права заявителя на использование той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что реального нарушения прав и законных интересов заявителя не допущено в связи тем, что оспариваемым постановлением произведено лишь предварительное согласование места размещения объекта, признан несостоятельным, поскольку в силу п.8 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства[86].

Следующим основанием отказа в предоставлении земельного участка для строительства может быть случай, когда заявителем испрашивается земельный участок для использования в тех целях, которые не совпадают с градостроительными условиями использования соответствующей территории.

Так, например, Общество обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации города Коврова об отказе в предоставлении земельного участка для размещения автозаправочной станции в районе улиц Кирова и Луговой в городе Коврове и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд первой инстанции установил, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен Обществу, так как в соответствии с Генеральным планом города Коврова находится в зоне жилой застройки и предназначен под строительство жилого квартала Луговой с зеленой зоной. Решением от 04.10.2006 года в удовлетворении заявления отказано.

Суд кассационной инстанции исходил из того, что Генеральным планом города Коврова не предусматривается возможность расположения на спорном земельном участке АЗС, поэтому в удовлетворении заявленного требования отказал[87].

Основанием для отказа в предварительном согласовании места размещения объекта может быть случай, когда испрашиваемый земельный участок для строительства, расположен на территории зоны охраняемого природного ландшафта или на территории памятника археологии[88].

Достаточно часто органы местного самоуправления вместо принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка принимаю решение об отмене акта выбора земельного участка и предварительном согласовании мест размещения объекта, что не предусмотрено действующим законодательством и нарушает права обратившегося лица.

Так, например, Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным постановления главы муниципального образования об отмене ранее вынесенных постановлений, которым утвержден акт выбора земельного участка и уточнен размер предоставляемого земельного участка.

Арбитражный суд удовлетворил заявленные требования на основании следующего.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает либо принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса РФ, либо принятие решения об отказе в предоставлении  земельного участка (п. 8 ст.30 Земельного кодекса РФ). Принятие органом местного самоуправления решения об отмене акта о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта действующим законодательством не предусмотрено.

Поскольку обществом проводилась работа по формированию проектной документации и по подготовке документов для предоставления земельного участка в аренду, следовательно, в результате отмены ранее принятых решений об утверждении акта выбора земельного участка и уточнении размера площади предоставляемого земельного участка оспариваемым постановлением были нарушены права заявителя на испрашиваемый земельный участок[89].   

Достаточно интересным является вопрос о том, какой именно документ является решением об отказе в предоставлении земельного участка и, следовательно, может быть оспорен в суде как ненормативный правовой акт.

Действующее законодательство не предусматривает никакой стандартной формы решения об отказе в предоставлении земельного участка, что может способствовать появлению различных судебных разъяснений, не всегда соответствующих закону.

Так, например, индивидуальный предприниматель обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями о признании недействительным решения Мэрии г. Волхова об отказе в предоставлении заявителю в аренду для строительства торгово-бытового комплекса и обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Волхова и Мэрии предоставить заявителю земельный участок для строительства ТБК на условиях его аренды.

По материалам дела письмом за подписью вице-мэра г.Волхова заявителю было сообщено, что комиссией с участием представителей инженерных, контрольно-надзорных служб г.Волхова и отделов Мэрии МО г.Волхова признано нецелесообразным строительство торгово-бытового центра в микрорайоне 12-12А, так как его размещение противоречит положениям существующей проектной документации (генеральный план г.Волхова, ПДП микрорайона 12-12А), требованиям действующих норм и правил застройки городских поселений, значительно ущемляет интересы жителей ближайших домов и не может быть обеспечено в необходимом объеме электроэнергией и теплоснабжением в связи с отсутствием резервов инженерного обеспечения микрорайона.

Определением суда производство по делу было прекращено ввиду неподведомственности данного спора арбитражному суду.

В обоснование неподведомственности данного спора суд первой инстанции привел следующий довод:

Оспариваемое заявителем письмо Мэрии от 10.06.2004 №785 не является ненормативным правовым актом органа местного самоуправления, подлежащим оспариванию в арбитражном суде, поскольку оно не порождает для заявителя юридических последствий, то есть не является прямым отказом Мэрии или КУМИ в предоставлении земельного участка заявителю.

Однако апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о неподведомственности арбитражному суду данного спора и указал, что «в судебно-арбитражной практике и юридической литературе под ненормативным правовым актом понимается документ, содержащий обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия, а также действия (бездействие), нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Поскольку оспариваемый заявителем ненормативный правовой акт, содержащий ответ на письмо заявителя от 01.06.2004, как это следует из текста  письма, по его содержанию является отказом от положительного решения вопроса от предоставлении заявителю земельного участка, он порождает правовые последствия для заявителя»[90].

Оспаривание бездействия при предоставлении земельного участка для строительства.

Оспаривание бездействия при предоставлении земельных участков непосредственно нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрено.

Однако в соответствии с п.8 ст.30 Земельного кодекса РФ решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Таким образом, должно быть выдано в установленные сроки либо решение о предоставлении земельного участка либо решение об отказе в предоставлении. Любое бездействие изначально будет противоречить закону и, следовательно, его можно будет оспорить в суде.

Так, например, Арбитражный суд Свердловской области в решении по делу № А60-1472/06-С5 указал, что в силу статей 30,31 Земельного кодекса при решении вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта органом местного самоуправления на заявление заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства должен быть дан ответ об удовлетворении заявления или об отказе в его удовлетворении[91].

Однако, несмотря на предварительное согласование места размещения объекта, органы местного самоуправления зачастую впоследствии не принимают решение о предоставление земельного участка для строительства.

Судебная практика при разрешении этих споров исходит из того, что если было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, имеется утвержденный акт выбора земельного участка и отсутствуют веские основания, предусмотренные законом, для отказа в дальнейшем предоставлении земельного участка, то бездействие органов признаются судом неправомерными и суд обязывает ответчиков принять соответствующее решение о предоставлении лицу ранее согласованного земельного участка[92].

В отличие от отказов в предоставлении земельного участка, которые можно классифицировать на законные и незаконные, бездействие может быть только незаконным.

Однако же, данный вывод никак не свидетельствует о том, что все судебные иски о признании незаконным бездействия удовлетворяются арбитражными судами.

При рассмотрении дел о признании незаконным бездействия, суды обращают внимание на тот факт, что действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, в случае несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц[93].

Так же, как и в случае с оспариванием отказа в предоставлении земельного участка, в удовлетворении иска о признании незаконным бездействия органа, к компетенции которого относится предоставление земельных участков, будет отказано в случае, если заявителем не будут выполнены обязанности, возложенные на него действующим законодательством.

Так, например, в признании незаконным бездействия арбитражные суды отказывают, если нет доказательств предоставления заявителем кадастрового плана[94].

74

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, мною был рассмотрен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Изучив нормативные правовые акты, судебную практику и научную литературу по вопросам предоставления земельных участков для строительства, можно сделать следующие выводы:

1.     Наиболее широко используемым способом предоставления земельных участков для строительства на данный момент является предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта.

В отличие от процедуры предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта данная процедура осуществляется исключительно на торгах, что делает её более открытой и, тем самым, затрудняет формирование «административной ренты».