Предоставление земельных участков для строительства

Первым этапом этой процедуры является принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории при наличии в совокупности ряда следующих условий:

1.       В отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;

2.       В отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;

3.       На застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством порядке аварийными и подлежащими сносу (п.1 ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ);

4.       На застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления (п.2 ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Первым из обязательных условий является наличие утвержденного градостроительного регламента в отношении застроенной территории.

По мнению Г.А. Волкова, «в наибольшей степени на практике игнорируется условие о наличии градостроительного регламента.

Поскольку оно определено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, его понимание должно строго соответствовать данной дефиниции, а именно: это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные размеры) земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства»[29].

Согласно ч.2 ст.30 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки.

«Таким образом, градостроительные регламенты для целей применения ч.2 ст. 46.1 ГрК РФ – важнейшая составная часть правил землепользования и застройки, которые применительно к конкретно установленной этими правилами территориальной зоне в определенных границах раскрывают виды разрешенного использования земельных участков, их параметры и параметры объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Не все, что в правовых актах называется “градостроительным регламентом”, может быть применено в рамках ч.2 ст.46.1 ГрК РФ. Так на сегодняшний день в Москве отсутствуют правила землепользования и застройки в том значении, которое раскрыто в п.2 ст.85 ЗК РФ и п. 1 ст. 30 ГрК РФ»[30].

Частью 1 ст.31 Градостроительного кодекса РФ законодатель предусмотрел возможность подготовить проект правил землепользования и застройки не ко всей территории поселения, а к конкретным его частям, например, в отношении подлежащего застройке микрорайона, тем самым сократил время и затраты на подготовку этого документа градостроительного зонирования.

Следующим условием принятия решения о развитии застроенной территории является утверждение местных нормативов градостроительного проектирования. Такие нормативы утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.

Однако Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что в случае их отсутствия могут быть применены утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.

Согласно ч.3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято в отношении не всякого квартала или микрорайона, а только того, на территории которого расположены:

       Многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу[31];

       Многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В части 4 указанной статьи говорится о том, что на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Законодатель определил, что вышеуказанный перечень объектов, которые могут находиться на застроенной территории, является закрытым (см. ч.5 ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ).

В.В.Шарапов подверг критике положения данной статьи: «Не слишком удачно сформулирована законодателем ч.5 ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в ч.3 и 4 ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ.

Но что же делать в том случае, если такие объекты на застроенной территории все-таки расположены? Является ли наличие данных объектов в пределах застроенной территории основанием для отказа в принятии решения о развитии такой застроенной территории органом местного самоуправления? Или данные объекты не должны включаться в состав застроенной территории на этапе принятия решения о ее развитии? Прямого ответа на этот вопрос законодатель не дает»[32].

На мой взгляд, наиболее приемлемым и логичным является вариант, когда данные объекты не включаются в состав застроенной территории на этапе принятия решения о ее развитии. Иначе возникает риск оспаривания договора о развитии застроенной территории, так как застроенная территория, в отношении которой принято решение о развитии, не будет соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ.

Решение о развитии застроенной территории принимается уполномоченным органом местного самоуправления (ст.8 Градостроительного кодекса РФ) и должно содержать указание на местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (ч.6 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Вторым этапом процедуры развития застроенных территорий является проведение аукциона на право заключить договор развития застроенных территорий.

Порядок организации и проведения этого аукциона определен в ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок и проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается главой местной администрации.

Необходимо отметить, что решение местной администрации о проведении аукциона не может подменять решение о развитии застроенной территории. Это два отдельных решения, каждое из которых выполняет свою функцию.

В любом случае, решение о проведении аукциона должно быть принято либо одновременно с решением о развитии территории, либо позднее него.

Особое внимание законодатель уделил вопросу информирования о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории, проведенный с нарушением требований о порядке информирования, предусмотренного ч. 6 и ч.7 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть признан недействительным в судебном порядке, что приведет также к признанию недействительности заключенного договора о развитии застроенной территории.

Так, например, отсутствие надлежащего информирования заинтересованных лиц о предстоящем проведении аукциона в установленном законом порядке (нарушение порядка, установленного для официального опубликования муниципальных правовых актов), когда потенциальные участники торгов были лишены права получить через средства массовой информации достоверные сведения об аукционе и реализовать возможность участвовать в нем, влечет к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц, и, следовательно, к недействительности аукциона и заключенного с победителем аукциона договора о развитии застроенной территории[33].

Не исключена возможность для инвестора, победившего по результатам аукциона, оплатить свою победу на аукционе в рассрочку, так как закон четко не определил порядок оплаты цены аукциона.

Если аукцион будет признан несостоявшимся по той причине, что в нем участвовали менее двух участников, то орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона, а единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор (ч. 28 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ).

Третьим этапом процедуры развития застроенных территорий является заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.

Понятие договора о развитии застроенной территории приведено в ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с ч.1 указанной статьи по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 ст. Градостроительного кодекса РФ.

Данный договор является разновидностью инвестиционных договоров, так как предполагает осуществление со стороны инвестора инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

Часть 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ признает взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории существенными условиями такого договора.

Инвестор обязан:

       подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, в установленные договором сроки;

       предоставить отселяемым с застроенной территории жителям (социальный наем, наем специализированных жилых помещений) благоустроенные жилые помещения в установленные договором сроки;

       оплатить выкупную цену за изымаемые в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ[34] жилые помещения и земельные участки, расположенные в пределах застроенной территории;

       осуществить строительство в пределах застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки.

Местная администрация обязана:

       утвердить подготовленный проект планировки, включая проект межевания застроенной территории;

       принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений и земельных участков в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ;

       предоставить инвестору на определенном этапе реализации инвестиционного проекта земельные участки, которыми вправе распоряжаться местная администрация, для целей строительства без проведения аукциона.

В договоре о развитии застроенной территории также в обязательном порядке указываются:

       местоположение и площадь застроенной территории;

       перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

       цена права на заключение договора;

       сроки договора;

       ответственность сторон договора.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных существенных условий договор о развитии застроенной территории будет считаться незаключенным.

Часть 4 указанной статьи предусматривает возможность включить в договор о развитии застроенных территорий наряду с вышеназванными существенными условиями иные существенные условия.

Возможность включения в договор развития застроенной территории иных существенных условий, вызывает критику со стороны некоторых авторов. Так, например, А.Лазаревский пишет о том, что «хотя процедура аукциона за право заключения договора о развитии застроенной территории прописана подробно, он сохранил «родимые пятна фаворитизма» того конкурса, что первоначально  фигурировал в проекте. В выставляемый на аукцион проект договора о развитии застроенной территории могут быть включены неопределенные «иные» существенные условия. Этого достаточно, чтобы создать условия договора под конкретного девелопера»[35].

Представляется, что, с одной стороны,  возможность включения иных существенных условий в договор о развитии застроенных территорий, вносит некую диспозитивность в отношения сторон, ведь законодатель не может предусмотреть всех нюансов, с другой стороны, создается возможность для злоупотребления со стороны органов местного самоуправления.

Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора (ч. 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Следовательно, в случае включения в договор о развитии застроенной территории каких-либо дополнительных материальных обременений, не предусмотренных законом, такие условия являются ничтожными и юридической силы не имеют[36].