Предоставление земельных участков для строительства

Важным является вопрос об изъятии земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Так, например, Г.А. Волков пишет о том, что «любой земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, запланированный к сносу или реконструкции на основании муниципальных адресных программ, был ранее предоставлен определенному субъекту, право пользования этим земельным участком принадлежит собственникам жилых помещений.

Таким образом, земельный участок для развития застроенных территорий не может быть предоставлен без изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, на котором расположен многоквартирный жилой дом, запланированный к сносу или реконструкции на основании муниципальных адресных программ, что исключает применение положений ч.8 ст.46.1 ГрК РФ и п.2 ст.30 ЗК РФ о предоставлении земельного участка без проведения торгов»[37].

Также немаловажным остается вопрос об изъятии для государственных или муниципальных нужд нежилых помещений (зданий, строений и сооружений нежилого назначения), расположенных в пределах застроенной территорий, так как такую обязанность местной администрации законодатель в ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ не предусмотрел.

Представляется, что для решения данного вопроса необходимо руководствоваться общими правилами, предусмотренными гражданским и земельным законодательством, которые не являются обязательными для местной администрации в данных правоотношениях.

Поэтому процесс освобождения объектов нежилого назначения, расположенных на застроенной территории, от прав физических и юридических лиц может затягиваться по независящим от инвестора причинам.

Следовательно, необходимо устранить данный пробел в законодательстве с целью защиты прав инвестора при реализации процедуры развития застроенной территории.

Часть 8 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусматривает возможность одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований.

Как отмечает В.В.Шарапов, «введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.

Вопрос о досрочном прекращении договора о развитии застроенной территории, учитывая финансовые и социальные масштабы этой сделки, может и должен разрешаться только судом с учетом профессиональной юридической оценки оснований такого прекращения.

В случае внесения таких корректив в действующее законодательство привлекательность процедуры развития застроенных территорий как юридического инструмента, с помощью которого осуществляются крупные капитальные вложения в городскую инфраструктуру, от такого законодательного нововведения только повысится»[38].

Таким образом, предоставление земельных участков для строительства в границах застроенной территории возможно при наличии следующих условий:

1.       Принято решение о развитии застроенной территории;

2.       Инвестор выиграл аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории;

3.       Местная администрация и инвестор заключили договор о развитии застроенной территории;

4.       Инвестор выполнил определенные свои обязательства, включенные в договор о развитии застроенных территорий.

Существует правовая коллизия между п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ и п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

Так, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусматривает обязательство местной администрации предоставить земельные участки в пределах застроенной территории без аукциона только при условии выполнения инвестором обязательств, указанных в п. 3 - 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, а именно:

       заключить договор о развитии застроенной территории;

       подготовить проект планировки и межевания застроенной территории;

       создать либо приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения для переселения;

       оплатить выкупную цену за жилые помещения и земельные участки, изымаемые в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Однако согласно п.2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ для получения земельных участков инвестору необходимо:

       заключить договор о развитии застроенной территории;

       подготовить проект планировки;

       подать заявление о предоставлении земельного участка.

Следовательно, в силу выявленной коллизии не исключена возможность получать земельные участки в пределах застроенной территории при отсутствии исполнения со стороны инвестора п. 4, 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Представляется более разумным использовать более гибкий подход к предоставлению земельных участков в рамках развития застроенных территорий, который позволит инвестору экономить время и более эффективно реализовывать инвестиционные проекты, связанные с развитием застроенной территории.

Так, например, В.В. Шарапов предложил вариант, когда «земельные участки, предоставляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, выделяются инвестору поэтапно по мере исполнения его обязательств, а не только после исполнения этих обязательств в полном объеме»[39].

В соответствии с п.2.1 ст.30 Земельного кодекса РФ земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Можно согласиться с мнением Г.А. Волкова, что «в этой ситуации положение п.2.1 ст. 30 ЗК РФ о бесплатном предоставлении в собственность или аренду земельного участка лицу, с которым заключен договор о  застроенной территории, дает основу для произвольного решения этого вопроса по усмотрению органов местного самоуправления, то есть обязанности инвестора в договоре целиком зависят от чиновников, что таит возможность для злоупотребления и влечет противоречия в правоприменительной практике»[40].

74

§2.1.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»[41] дополнил Земельный кодекс РФ статьями, регламентирующими правоотношения по предоставлению заинтересованным лицам земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения земельных участков для последующего жилищного строительства на них (ст. 30.1 и ст.30.2 Земельного кодекса РФ соответственно).

Принятие вышеуказанных статей, определяющих особое правовое регулирование отношений по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения, как справедливо отмечено С.А.Боголюбов, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации[42].

Во вновь введенной ст. 30.2 Земельного кодекса РФ установлен новый вариант предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с п.1 вышеназванной статьи комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя:

1)      подготовку документации по планировке территории;

2)      выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

3)      осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Таким образом, данная статья подразумевает застройку неосвоенных земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Застройщики, получившие права аренды на такие земельные участки, обязаны сначала подготовить проект планировки и межевания, затем произвести обустройство территории (строительство социально-культурных объектов и объектов инженерной инфраструктуры) и только после такой подготовки застройщик осуществляет строительство жилых домов.

Можно выделить следующие особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения:

             такой земельный участок предоставляется только в аренду без предварительного согласования места размещения объектов;

             право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе.

Статья 38.2 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данный порядок существенно не отличается от продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Однако существуют некоторые особенности:

1)            согласно п.3 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ в извещении о проведении аукциона должна содержаться дополнительно следующая информация: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; цена выкупа земельных участков и предназначенных для жилищного и иного строительства в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

2)            п. 4 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ предусматривает возможность установления дополнительных требований, касающихся комплексного освоения земельного участка, однако при этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона;

3)            наряду с документами, предусмотренными в п.12 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ[43], заявителям для участия в аукционе необходимо предоставить дополнительные документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

В соответствии с п.3 ст.30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ. Однако данные подпункты не содержат обязательств арендатора, а только устанавливают содержание извещения о проведении аукциона.

«Таким образом, речь идет не об обязанности исполнения указанных выше пунктов, а об обязательном закреплении данных требований в заключаемом на торгах договоре аренды земельного участка. Другими словами, для того, чтобы у пользователя земельного участка возникла обязанность выполнения установленных требований, указанные условия должны быть закреплены договором аренды как основным документом, устанавливающим права и обязанности арендатора»[44].

Следовательно, обязательные условия о максимальных сроках исполнения обязательств изначально указываются в извещении о проведении аукциона, а затем переносятся в договор аренды. Перечень вышеуказанных условий будет следующим:

                   максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

                   максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

                   максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ).