Лекции по "Инвестиции"

   б) Гораздо проще получить контракт по лизингу, чем ссуду. Особенно это относится к мелким и средним предприятиям. Некоторые лизинговые компании даже не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий. Предполагается, что обеспечением сделки служит само оборудование. При невыполнении арендатором своих обязательств лизинговая компания сразу же забирает свое имущество.

   в) Лизинговое соглашение более гибко, чем ссуда. Ссуда всегда предлагает ограниченные сроки и размеры  погашения. При лизинге арендатор  может рассчитывать поступление своих доходов и выработать с арендодателем соответствующую, удобную для него схему финансирования. Платежи могут быть ежемесячными, ежеквартальными и т. д., суммы платежей могут отличаться друг от друга. Иногда погашение может осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на оборудовании, взятом в лизинг. Ставка может быть фиксированной и плавающей.

   г) Риск устаревания оборудования целиком  ложится на арендодателя. Арендатор  имеет возможность постоянного  обновления своего парка оборудования.

   д) В случае лизинга арендатор может  использовать сразу гораздо больше производственных мощностей, чем при  покупке. Временно высвобожденные благодаря  лизингу деньги он может пустить  на какие - либо другие цели.

   е) Так как лизинг долгое время служил средством реализации продукции и развития производства, то государственная политика, как правило, направлена на поощрение и расширение лизинговых операций.

   ж) Преимущества учета арендуемого  имущества. Основными принципами Евролиза (Leaseurope - ассоциация европейских лизинговых компаний) по учету лизинговых операций является опубликование арендатором своих финансовых обязательств, вытекающих из лизинговых соглашений. Считается, что опубликование арендатором своих обязательств будет играть важную роль в оценке его финансового положения. Цифровая информация по обязательствам на дату составления баланса должна удовлетворить все запросы третьих сторон. Эта публикация может быть сделана в форме приложения к балансу. Во многих странах законодательство устанавливает для предприятий обязательное соотношение собственного и заемного капитала. Так как имущество по лизинговой сделке будет учитываться по балансу арендодателя, то арендатор может расширить свои производственные мощности, не затронув соотношения.

   з) Международный валютный фонд не учитывает сумму лизинговых сделок в подсчете национальной задолженности, т. е. существует возможность превысить лимиты кредитной задолженности, устанавливаемые Фондом по отдельным странам.

   Несколько слов можно сказать и о недостатках лизинга:

   1. Если оборудование взято в  финансовый лизинг и оно с  течением времени устарело до  окончания действия лизингового  договора, то лизингополучатель  продолжает платить арендные  платежи до конца контракта.

   2. При оперативном лизинге риск  устаревшего оборудования ложится на арендодателя, который вынужден брать за это большую плату с лизингополучателя.

   3. Еще одним недостатком финансового  лизинга является то, что в  случае выхода оборудования из  строя, платежи производятся в  установленные сроки, независимо от состояния оборудования.

   4. Если объектом лизингового договора  является крупный и уникальный  объект, то в связи с большим  разнообразием условий арендных  сделок подготовка договоров  об их лизинге требует значительного  времени и средств. 

5.3.Развитие лизингового финансирования в Казахстане

   В истории развития лизингового бизнеса  в Казахстане можно выделить 4 этапа:

   I - 1989-1992 гг. - зарождение лизинга, 120 банков и 20 лизинговых компаний («Крамдс-лизинг», «Техника-лизинг», Алма-Ата-лизинг», «Ту-ран-лизинг», СП «Казтехлизинг» и другие);

   II - 1993-1994 гг. - подавление лизингового бизнеса, как результат экономического кризиса на внутреннем и внешнем рынке;

3. - 1995- 2000 гг. - этап возрождения, интереса к механизму лизинга как одного из видов инноваций;
4. - 2001г. и по сегодняшний день - поворот к государственной под 
   держке и стимулированию лизинга, принятие нормативно-правовой базы 
   лизинга.

   В настоящее время процесс формирования законодательно-правовой базы лизинга должен быть завершен с присоединением Казахстана к международным лизинговым ассоциациям и Оттавской конвенции УНИДРУА. 
 

Лекция 6  Ипотечное кредитование как способ долгосрочного  финансирования инвестиций 

6.1.Субъекты  ипотечной системы  кредитования

6.2.Источники  ипотечного кредита

6.3.Классические модели ипотечного кредитования

6.4.Определение  эффективности ипотечного  кредитования 

6.1.Субъекты  ипотечной системы  кредитования

     Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

     Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном  рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д.

     Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты  со стороны домашних хозяйств.  

       Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

     Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках. 

6.2.Источники  ипотечного кредита

     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

     - обеспечения прибыльности ипотечной  деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;

     - снижение рисков ипотечного кредитования;

     - обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие:

     - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

     - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

     - необходимость обеспечения простоты  и доступности для понимания  расчетов по кредитам.

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.

     Модификацией  стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

     Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

     В то же время использование кредитных  инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.

     Поскольку существует множество различных  видов ипотек (некоторые из них  предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 

6.3.Классические  модели ипотечного  кредитования

     Американская  система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

     Американская  схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

     Банк  продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства  по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные  средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

     Величину  ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется  покупать ипотечные кредиты, устанавливает  само агентство. Ставки эти публикуются  ежедневно и действительны в  течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.