Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

Предварительная квалификация не предполагает обязательного  одобрения кредита.

Второй  этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной  квалификации, получает список документов, которые он должен представить в  банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения  о возможности выдачи ему кредита  на условиях, приемлемых для банка.

Необходимые документы

Рассмотрим  список самых важных документов и  проанализируем, как их наличие в  кредитном деле положительно повлияет на решение банка о выдаче кредита, а также на его условия.

Паспорт

Это основной документ, удостоверяющий личность Заемщика. Вас попросят предоставить паспорт  во всех банках без исключения.

Если  заёмщик является иностранным гражданином, то ему также понадобится нотариально  заверенный перевод  паспорта и копия визы и вида на жительство в РФ вместе с разрешением на работу.

Справки о доходах

Это второй по важности документ после паспорта. Банку нужно быть уверенным в  том, что Заемщик в состоянии  исправно совершать платежи по кредиту. Лучшим подтверждением этого является справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Конечно, некоторая часть сотрудников  получает основную часть своего дохода от работодателя в неофициальной  форме. В этом случае доход можно подтвердить справкой на бланке компании с печатью организации и подписями главного бухгалтера и генерального директора.

Такие справки в банках хранятся отдельно от остальных документов Заемщика и  доступ к ним строго ограничен.

Если  и такой вариант невозможен, существует возможность подтвердить доход  в беседе с руководителем –  в устной форме или путем экспертной оценки уровня доходов Заемщика как  специалиста на рынке труда.

Трудовая  книжка

Записи  в трудовой книжке позволяют отследить  карьерный рост Заемщика и убедиться  в том, что заявленная им должность  соответствует реальной, а также  увидеть возможные пробелы в  трудовой деятельности. У сотрудников  банка, отвечающих за анализ кредитоспособности заемщика, всегда вызывают подозрение необъяснимые изменения в карьере  заемщика.

Документы об образовании

Дипломы, сертификаты и свидетельства, дают представление о перспективах карьерного роста Заемщика и его шансах найти  высокооплачиваемую работу в будущем. Хотя эти документы и не являются обязательными, зачастую именно их наличие  может сыграть положительную  роль при определении банком максимальной суммы кредита или даже повлиять на решение банка о возможности выдачи кредита вообще.

Водительские  права/Военный билет

Наличие хотя бы одного из вышеуказанных документов, позволяет избежать необходимости  предоставлять справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров. Для мужчин призывного возраста военный билет несет и дополнительную функцию – возможность оценки риска того, что его призовут в армию.

Трудовой  договор

Предоставлять эту информацию банку крайне рекомендуется  тем, чей доход разнится от месяца к месяцу за счет премий.

Документы, подтверждающие наличие в собственности  дорогостоящего имущества

Документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам

Если  Заёмщик брал кредиты в прошлом  и исправно их погашали, это будет  большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение им своих обязательств, заёмщик может получить в банке, который его кредитовал.  

Для подтверждения  полученной от клиента информации банк направляет:

• запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
• запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Третий  этап

Основным  считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);
• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии  отбора заемщиков в различных  банках могут отличаться, но, как  правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень  платежеспособности потенциального  заемщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

• Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%.
• Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного  дохода заемщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его  в совокупный доход заемщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень  дохода, получаемый от сдачи жилья  в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку  лицензированным оценщиком, и  в случае, если оценочное значение  арендного дохода окажется менее документально подтвержденного, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заемщику  надлежит осуществить страхование:

• от риска повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
• своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить  справку из Единого государственного  реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

2. Уровень  кредитоспособности потенциального  заемщика

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка  является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются  сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных  платежей в счет его погашения.

3. Достаточность  собственных денежных средств,  которыми располагает потенциальный  заемщик

для выплаты  первоначального взноса на покупку  жилья

Банк  определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального  взноса при покупке жилья, как  правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

• комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
• плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
• сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Московская областная регистрационная палата);
• сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
• сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
• страховые сборы;
• банковский сбор за подачу заявления на кредит;
• плата за открытие ссудного счета;
• плата за выдачу кредита наличными;
• другие расходы.

Банк  также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

• сбережения заемщика;
• собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;
• подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
• подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
• подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень  обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Кроме стоимости недвижимого имущества  банк проверяет:

• законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;
• его физическое состояние.

Только  при выполнении всех этих условий  может быть принято решение о  предоставлении ипотечного кредита.

При решении  вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются  так называемые компенсирующие факторы  и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед  банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный  кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном  решении рассчитывается максимально  допустимая сумма кредита.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности  погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение  кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение  кредитного договора и договора  залога.

2. Государственная  регистрация договора залога. Ипотека  должна быть зарегистрирована  в течение одного месяца со  дня поступления необходимых  для ее регистрации документов  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется  путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в Едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество. День  совершения данной регистрационной  записи считается датой государственной  регистрации ипотеки.

3. Заключение  договора страхования. Комплект  документов, регулирующих взаимоотношения  сторон при страховании в процессе  ипотечного кредитования, должен  включать:

• Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).
• Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога (имущественное страхование).
• Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры — предмета залога (имущественное страхование).

А. Страхование  жизни и здоровья заемщика

Объект страхования — имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика (установления инвалидности I и II групп). Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (на определенный период) (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется). Этот вид страхования позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.