Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

2.2. Анализ рынка ипотечного  жилищного кредитования  Нижегородской области

 

      В 2010 г. в Нижегородской области кредитными организациями было предоставлено 5285 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 6479 млн. руб. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличилось в 2,1 раза. Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличился в 2,19 раза (рис. 2.9). [29]

Рис. 2.9. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями Нижегородской области

      Средний размер ипотечного жилищного кредита вырос с 1,18 млн. руб. в 2009 г. до 1,23 млн. руб. в 2010 г. (+4,24%).

      Данная  динамика соответствует общей тенденции  рынка РФ, свидетельствует о том, что рынок ипотечного жилищного  кредитования в РФ находится в  фазе роста после финансового  кризиса 2008-2009 гг.

      Увеличение  объема предоставленных ипотечных  жилищных кредитов связано со снижением  безработицы и повышением платежеспособности населения Нижегородской области (по данным Росстата за 2010 г., реальные располагаемые доходы населения Нижегородской области возросли на 5,2%, а количество безработных сократилось на 39,7% по отношению к соответствующему периоду 2009 г.).

      Увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов в Нижегородской области также связано со смягчением коммерческими банками условий ипотечного кредитования, в т.ч. со снижением процентных ставок и минимального первоначального взноса по предоставляемым кредитам.

      В 2010 г. в Нижегородской области кредитными организациями было выдано 5263 рублевых ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 6415 млн. руб. и 22 ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте на сумму 64 млн. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 0,55 процентных пункта и составила 99,01% (рис. 2.10). [29]

Рис. 2.10. Динамика валютной структуры рынка  ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области

      В 2010 г. в Нижегородской области рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался снижением процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В 2010 г. по сравнению с 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях, снизилась на 2%, а в иностранной валюте на 1,7% и на 1 января 2011 г. составила 12,9% и 10,4% соответственно (рис. 2.11). [29]

      Следует отметить, что процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в Нижегородской  области ниже, чем в целом по России.

      Средневзвешенный  срок предоставления кредитными организациями  рублевых ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. сократился 1,9 месяца и на 1 января 2011 г. составил 192,7 месяца. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте в 2010 г. по сравнению с 2009 г. сократился на 34,5 месяца и на 1 января  2011 г. составил 181 месяц (рис. 2.12). [29]

Рис. 2.11. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам нижегородской области

Рис. 2.12. Динамика средневзвешенного срока  по ипотечным жилищным кредитам Нижегородской  области 

      Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным  в рублях, в 2010 г. увеличилась по сравнению с 2009 г. на 16,07% и на 1 января 2011 г. составила 20416 млн. руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в иностранной валюте, в 2010 г. уменьшилась по сравнению с предыдущим годом на 16,18% и 1 января 2011 г. составила 1336 млн. руб. (рис. 2.13). [29]

      При этом удельный вес просроченной задолженности  по ипотечным жилищным кредитам в  общем объеме задолженности по ипотечным  жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличился на 0,73 и 3,51 процентных пункта и составил 9,51% и 3,07% соответственно (рис. 2.14). [29]

Рис. 2.13. Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам

Нижегородской области

Рис. 2.14. Удельный вес просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в объеме задолженности по ипотечным

жилищным  кредитам Нижегородской области

      Рост  просроченной задолженности соответствует  общей тенденции рынка ипотечного жилищного кредитования РФ. Высокий  уровень пророченной задолженности  по ипотечным жилищным кредитам объясняется  снижением платежеспособности заемщиков, испытавших финансовые затруднения в период финансового кризиса 2008-2009 гг.

      Высокий уровень просроченной задолженности  по ипотечным жилищным кредитам в  иностранной валюте также объясняется  сокращением в 2010 г. объемов накопленной задолженности по таким кредитам. Удельный вес просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте вырос на фоне погашения выданных кредитов при низком объеме выдачи новых кредитов.

      Статистические  данные ипотечного кредитования Нижегородской  области также свидетельствуют  о восстановлении рынка ипотечного жилищного кредитования после финансового  кризиса 2008-2009 гг. В 2010 г. в Нижегородской области кредитными организациями было предоставлено 5285 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 6479 млн. руб., когда в 2009 г. – 2513 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 2959,7 млн. руб. 

2.3. Краткая характеристика Сбербанка

Сбербанк  России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы  страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня  — современный универсальный  банк, удовлетворяющий потребности  различных групп клиентов в широком  спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности является основой бизнеса Сбербанка, а развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками – залогом его успешной работы. По итогам 2010 года 47,9% хранящихся в российских банках сбережений граждан доверены Сбербанку.

Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов). В 2010 году Сбербанк активно кредитовал крупнейших корпоративных клиентов, предоставляя средства на финансирование текущей деятельности и инвестиционных программ, рефинансирование кредитов в других банках, приобретение активов и совершение сделок по слиянию и поглощению, финансирование лизинговых сделок, расходов по участию в тендерах, строительства жилья. Как и в предыдущие годы, Сбербанк принимал непосредственное участие в реализации и государственных программ.

Сбербанк  продолжил работу по улучшению качества клиентского сервиса. Наиболее значимой услугой Сбербанка остается прием  платежей населения. Их объем за год  вырос в 1,4 раза и достиг 1 621 млрд руб., количество принятых платежей увеличилось на 6,5% и превысило 1 134 млн. Доля платежей, принимаемых по биллинговой технологии, увеличилась за год до 65,7%.

   Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и около 20 тысяч подразделений по всей стране. Сбербанк постоянно развивает торговое и экспортное финансирование, и к 2014 году планирует увеличить до 5% долю чистой прибыли, полученной за пределами России. Дочерние банки Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Беларуси. В соответствии со Стратегией развития, Сбербанк России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае.

Условия ипотеки в Сбербанке

Для удобства восприятия все основные условия  семи ипотечных программ Сбербанка  сведены в общую таблицу. Обратите внимание на процентные ставки по ипотеке: они зависят в первую очередь  от суммы первоначального взноса, а также от срока кредита. Градация срока ипотеки у Сбербанка  традиционно разбита на 3 интервала: до 10 лет, 11 - 20 лет, 21 - 30 лет.

Теперь, чтобы лучше стали понятны  различия в условиях рассмотренных  выше ипотечных кредитов, рассмотрим цель получения кредита, а также  залог, под который выдаётся кредит.

Кредит	Цель  получения	Залог
Ипотечный	Приобретение   Ремонт-отделка   Реконструкция   Объекта недвижимости	Кредитуемый объект недвижимости
Ипотечный+	Приобретение   строительство объекта недвижимости   построенного/строящегося   при участии кредитных средств Банка	Кредитуемый объект недвижимости
Ипотечный стандарт	Приобретение   Строительство   жилого помещения	Кредитуемое жилое помещение   Иное жилое помещение
Кредит  на недвижимость	Приобретение   Строительство   Объекта недвижимости	различные виды обеспечения   за исключением залога   кредитуемого объекта недвижимости

Итак, кредит «ипотечный+» можно взять только в том случае, если строительство  объекта, в котором вы хотите купить жильё, финансируется Сбербанком. Кредит «ипотечный»  помимо покупки жилья  можно израсходовать на ремонт жилища (не только квартиры, но и например дачи), а в залог банку по стандартной ипотеке можно отдать другое жилое помещение. А вот при оформлении «кредита на недвижимость» нельзя использовать кредитуемую недвижимость в качестве залога.

Два нижних в таблице выше кредита нужны  для перекредитования ранее выданных. Если заёмщик не справляется с выплатами по кредиту, ранее выданному Сбербанком России (например, его уволили с прежнего места работы из-за кризиса, а теперь его уровень дохода ощутимо снизился), то с помощью кредита «Уверенность» можно реструктурировать ранее взятый кредит. То есть берётся новый кредит для того, чтобы погасить старый.

Рефинансированием жилищных кредитов от Сбербанка можно  воспользоваться в том случае, если ранее заёмщик вступил в  ипотеку от другого банка (не Сбербанка!) на невыгодных условиях (например, проценты по кредиту слишком высоки). Тогда  можно взять новый кредит, чтобы  быстро погасить старый невыгодный ипотечный  кредит, взятый в другом банке, а  затем погасить новый кредит с  меньшей переплатой.

2.4. Анализ программ ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке России

 

Процесс предоставления ипотечного кредита  в Сбербанке состоит из шести  основных этапов.

• Этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.
• Этап. Сбор и подтверждение полученной информации.
• Этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).
• Этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.
• Этап. Заключение кредитной сделки.
• Этап. Обслуживание ипотечного кредита.

Первый  этап

На этапе  предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным  заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты  получают необходимую информацию  относительно порядка и условий  предоставления банком жилищных  ипотечных кредитов населению,  включая:

1. требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;
2. список документов;
3. порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.

3. Проводится  предварительный расчет максимально  допустимой суммы кредита, ежемесячных  платежей клиента в счет погашения  кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных  денежных средств, которыми должен  располагать заемщик.