Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

      Размер  платежа при аннуитетном способе погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(1),

где – размер аннуитетного платежа за -й период;

 – сумма кредита;

 – число платежных периодов;

 – процентная ставка за  соответствующий период.

      Размер  общей суммы выплат при аннуитетном способе погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(2),

где – сумма выплат.

      Размер  суммы процентов при аннуитетном способе погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(3),

где – сумма процентов.

      Ипотечный жилищный кредит с переменными (дифференцированными) выплатами предусматривает разные периодические выплаты в погашении (амортизации) основного долга и процентов.

      Разновидностями ипотечного жилищного кредита с  дифференцированными платежами являются:

• пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы долга;
• кредит с шаровым платежом;
• кредит с нарастающими платежами;
• кредит с обратным аннуитетом.

      Пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы долга предусматривает платежи, которые состоят из равномерно разделенного на весь период погашения тела кредита и убывающей части процентов по нему, которая взимается от суммы остатка ссудной задолженности заемщика. В начале срока кредитования платежи являются максимальными, но постепенно они уменьшаются. Стоит отметить, что значительная нагрузка на заемщика в начале срока кредитования приводит к возрастанию риска невозврата кредита, т.е. кредитного риска. Кроме того, увеличивается порог кредитоспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.

      Размер  платежа при пружинном способе  погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(4),

где – размер дифференцированного платежа за -й период.

      Размер  суммы процентов при пружинном  способе погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(5).

      Размер  общей суммы выплат при пружинном  способе погашения кредита рассчитывается по следующей формуле:

(6).

      Следует также отметить, что при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплачиваемых  процентов по пружинному кредиту  будет меньше, чем по кредиту с  аннуитетными платежами в результате более быстрого уменьшения основной суммы долга.

      Кредит  с шаровым платежом предполагает единовременный итоговый (шаровой) платеж по долгу. Разновидностями кредита с шаровым платежом являются:

• кредит с замораживанием процентных выплат;
• кредит с выплатой только процентов;
• кредит с частичной амортизацией долга и итоговым (шаровым) платежом;
• кредит с постепенной выплатой только основного долга.

      Кредит  с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредитования не предусматривает каких-либо выплат, как в погашении суммы основного  долга, так и процентов. Погашение  кредита и процентов по нему производится в конце срока. Использование  подобных кредитов достаточно ограничено.

      Кредит  с выплатой только процентов предусматривает  регулярные выплаты процентов по кредиту в течение всего срока  кредита и итоговый (шаровой) платеж суммы основного долга в конце срока кредита. Кредит с выплатой только процентов является самым распространенным видом ипотечного жилищного кредита с шаровым платежом.

      Как и в первом, так и во втором случае остаток долга остается неизменным в течение всего периода кредитования, поэтому процентные платежи вносятся в полном объеме и в итоге составляют крупную сумму, значительно увеличивая задолженность по кредиту.

      Кредит с частичной амортизацией долга и итоговым (шаровым) платежом предполагает частичную амортизацию как основного долга, так и процентов с последующей разовой оплатой всех остаточных сумм. В зависимости от того, как структурируются выплата долга, инструмент может иметь несколько подвидов. Например, комбинированная схема с постоянными выплатами только процентов, а затем с переменными выплатами, состоящими из равновеликих выплат по основному долгу и уменьшающихся выплат по процентам.

      Кредит  с шаровым платежом удобен для  заемщиков с небольшими ежемесячными доходами, поскольку в течение  определенного периода времени  основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть.

      Стоит также отметить, что ипотечные  жилищные кредиты с шаровым платежом являются достаточно рискованными. Это связано с тем, что не происходит постепенного погашения основного долга, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которая может привести к невозврату выданного ипотечного кредита по истечении срока кредитования. Кроме того, с течением времени может увеличиваться вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока кредитования. [16, 17]

      Кредит  с нарастающими платежами предусматривает переменные выплаты в течение всего срока кредитования. Например, в течение первых трех лет платежи по кредиту остаются небольшими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. Таким образом, для проведения полной амортизации платежи по кредиту с нарастающими платежами по истечению срока кредитования должны превышать уровень выплат по кредиту с аннуитетными выплатами. Подобные кредиты применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Например, кредиты с нарастающими платежами используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

      Кредит  с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. [17]

      По  виду процентной ставки различают:

• кредит с фиксированной процентной ставкой, которая устанавливается на весь период кредитования и не подлежит пересмотру;
• кредит с переменной процентной ставкой, которая может изменяться в течение срока кредитования.

      В условиях нестабильной экономики наиболее приемлемым является кредит с переменной процентной ставкой. В его основе – пересмотр процентной ставки в  зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке.

      В качестве индексирующих показателей  могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг; процентные ставки по межбанковским кредитам; средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара  США и т.д. В мире в качестве индексирующего показателя широко используется ставка Лондонского межбанковского рынка – LIBOR (London InterBAnk Offered Rate). В России плавающие ставки по рублевым кредитам ориентированы на ставку MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), которая рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляется ипотечный кредит.

      Стоит отметить, что частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным  для потенциального заемщика. Кроме  того, возможна не сопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика.

      При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной  процентной ставкой.

      Чтобы повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с  переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. Однако в целях защиты интересов кредитора  может быть установлен минимальный  уровень процентной ставки.

      При ипотечном жилищном кредитовании на первичном рынке недвижимости многие кредиторы используют дифференцированную процентную ставку, определяя ее на одном уровне на стадии строительства  объекта недвижимости и на другом, обычно более низком (на 1-2%) уровне при оформлении прав собственности на данный объект. Такая дифференциация связана с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, так как квартира в этот момент не является собственностью заемщика.

      На  вторичном рынке недвижимости обычно устанавливаются единые ставки на весь период кредитования, они могут быть как фиксированными, так и плавающими, привязанными к определенному индексу. [13, 16]

      Сегодня в мировой практике в зависимости  от способа рефинансирования выделяют три основных модели ипотечного жилищного  кредитования: замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно-открытая модели.

      В основе замкнутой (автономной) модели лежит сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с кредитором контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Кредитор в свою очередь, берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Данная модель ипотечного кредитования применяется во Франции, Германии, Австрии и др.

      В рамках усеченно-открытой модели банки  предоставляют физическим лицам  ипотечные жилищные кредиты наравне  со всеми прочими кредитами. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ипотечным кредитам в такой  модели, используются в качестве обеспечения  части привлекаемых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из различных источников, в том  числе за счет собственных средств; межбанковских кредитов; средств клиентов, находящихся на депозитах и т.п. Поэтому данную модель называют моделью универсального банка. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе данной модели обусловила достаточно широкое ее распространение во многих странах, в том числе Великобритании, Франции, Испании и др.

      Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования основывается на выпуске ипотечных ценных бумаг. Данная модель может быть одноуровневой  и двухуровневой.

      В одноуровневой модели источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск кредитором ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом  недвижимости, под которую предоставлены  ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются  за счет доходов, получаемых кредитором от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются за счет сумм, поступающих  в погашение этих кредитов. В качестве инвесторов могут выступать пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды  и др. Данная модель получила наибольшее распространение в странах континентальной Европы (Германии, Дании, и Швеции). Поэтому одноуровневую модель также называют европейской.

      Следует отметить, что в большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Исключение – Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

      Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку  обеспечены потоком денежных средств  от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

      Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает наличие специальных  ипотечных агентов на вторичном  ипотечном рынке, в роли которых  могут выступать крупные ипотечные  банки или специализированные организации. В США это Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC); в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

      Суть  двухуровневой модели состоит в  том, что кредитор, выдав ипотечный  кредит, продает его ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом переходит  на баланс ипотечного агента. Ипотечный  агент собирает купленные кредиты  в пулы и на их основе выпускает  ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. При  этом ипотечный агент дает инвестору  гарантию своевременной выплаты  основного долга и процентов  по этим ценным бумагам.

        Развитие двухуровневой модели  рефинансирования предполагает  наличие вторичного ипотечного  рынка, т.е. рынка на котором  продаются ипотечные кредиты.