Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

 

Сравнив условия разных банков, можно увидеть, что самые низкие ипотечные ставки предоставляет Альфа Банк и Росбанк, однако, низкие процентные ставки, это не всегда показатель того, что условия предоставления кредита лучше, чем в других банках. Так Альфа Банк, Росбанк и ВТБ 24 отказали заёмщикам в выдачи ипотеки, обусловил это тем, что недостаточны высокий уровень дохода и недостаточно полный комплект документов. АК Барс Банк удовлетворил ипотечную заявку заёмщиков, однако процент по ипотеки у него выше, чем у Сбербанка. Ипотечные заёмщики взяли кредит у Сбербанка, посчитав этот банк самым выгодным и надёжным в этой сфере.

Применяемая банками формула расчета дифференцированных платежей выглядит так:

Размер  месячного  платежа

=

ОСЗ  ---------------  Кол. месяцев

+

ОСЗ х ПрС  х Кол. Дней в месяце  -----------------------------------  Кол. Дней в году

Как Вы можете видеть, формула расчета дифференцированных платежей состоит из двух слагаемых. 

Где:

ОСЗ  ---------------  Кол. месяцев

-

Показывает, на сколько ежемесячно уменьшается  долг заемщика перед банком.

а:

ОСЗ х  ПрС х Кол. Дней в месяце  -----------------------------------  Кол. Дней в году

-

Показывает, сколько  денег должен заемщик заплатить  банку в конкретном месяце в виде процентов

 

• ОСЗ - остаток  ссудной задолженности на дату расчета. (На дату выдаче кредита равняется  размеру выданного кредита)
• ПрС - процентная ставка
• Кол. Месяцев - количество месяцев (вернее даже, количество полных платежных периодов), оставшихся до полного возврата кредита.
• Кол. Дней в месяце - количество дней в расчетном месяце.
• Кол. Дней в году- количество дней в году.
• Сравнение аннуитентных и дифференцированных платежей при выдачи ипотечного кредита в Сбербанке.

	Аннуитентные платежи	Дифференцированные  платежи
% ставка	15,00%	15,00%
Размер кредита	2000000 руб.	2000000руб.
Ежемесячный платёж	27 991,00 руб.	36111 руб.- первый месяц,11250 руб.- последний месяц
Сумма переплаты  по кредиту	3038513 руб.	2262500 руб.

 

Из таблицы  видно, что дифференцированные платежи  намного выгоднее аннуитентных, т.к. сумма переплаты по процентам значительнее меньше, чем аннуитентными платежами, однако банки предлагают дифференцированные проценты только для тех, кто планирует оформить кредит на короткий срок, а так же, кто имеет высокий уровень дохода и готов заплатить высокий первоначальный взнос. В моём случае у семьи небольшой доходи их главная цель- выплата небольших сумм ежемесячно в течении 15 лет, поэтому Сбербанк может предложить им ипотечное кредитование только с аннуитентными платежами. 

После того как банк согласился выдать ипотечный  кредит, заемщик приступает к подбору  жилья для покупки. На этом этапе  заемщик должен провести оценку жилья  и предоставить в ипотечный банк следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье (копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве), если кредит берут на жилье в строящемся доме.
2. Документы из БТИ - экспликация и поэтажный план.
3. Заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.
4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам.
5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире).
6. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

На оценку недвижимости семья потратила в  среднем 15000 рублей.

Итак, посчитав на ипотечном калькуляторе, можно  увидеть, что:

1. Сумма ежемесячного платежа будет составлять: 27991,74 рублей
2. Сумма переплаты  за ипотеку: 3038513,63 рублей
3. Эффективная процентная ставка: 15%

После оценки следует оформление страховки.

Страхуется  предмет ипотеки, жизнь заемщиков, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

После того, как заёмщики передали банку  копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, отчет  оценочной комиссии и заключение страховой компании, процедура ипотечного кредитования вступила в свою завершающую  стадию.

В банке  открывается счет, осуществляется оплата комиссии банка. Для данных заёмщиков  комиссия за открытие счёта- 2%, т.е. 20000Рублей. Выплачивается единовременно  Затем производится заключение кредитного договора и договора поручительства. Далее идет заключение и нотариальное удостоверение договора  купли-продажи и ипотеки квартиры. И, наконец, государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Нотариальное удостоверение обошлось заёмщикам в 2% от стоимости квартиры- 20000 рублей.

Преимущества  и недостатки ипотеки.

Преимущества:

         1. Согласно условиям ипотечного  кредитования, заёмщик, после оформления  всех необходимых документов, сразу  может въехать в свою квартиру. При этом, он становитесь ее собственником.

Ипотечный кредит - это очень рациональное решение. Гораздо разумнее платить  регулярные взносы за свое собственное  жилье, чем отдавать те же деньги за аренду снимаемой квартиры и переезжать с места на место. Поэтому, молодая  семья может в полной мере рассчитывать на эты возможность.

      2. Цены на недвижимость растут  очень быстро, поэтому квартира в кредит - это еще и выгодно. С годами заёмщик не теряет, а приобретает свой капитал, вложив его в свою недвижимость.

Кроме того, ипотечный заёмщик всегда заранее  знает, сколько и когда  осталось заплатить по условиям ипотечного кредита. Это означает, что он сможет рассчитать все наперед и спланировать семейный бюджет таким образом, чтобы ипотека не нанесла урон финансам.

3. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией. Поэтому, ипотечный заёмщик можете быть уверен в юридической "чистоте"  будущего жилья.
4. Отсутствие комиссии за выдачу кредита.

Однако, у данной ипотечной программы есть и недостатки:

1. Заёмщик не может получить кредит на желаемую сумму. Сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке жилья, а именно выплаты по ипотеке не должны превышать 40% доходов заемщика, поэтому семья с маленьким уровнем доходов вряд ли может рассчитывать на большую сумму.
2. Начисление очень больших пени и штрафов за задержки платежа. Проблемы ипотеки неминуемо возникают, если заемщик не успевает вовремя погасить условленную часть кредита. Не стоит думать, что банки и агентства ипотечного кредитования будут попустительски относиться к задолженностям. Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в "черный список", будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.
3. Несоответствие рекламируемых ставок реальным. Коммиссия за открытие счёта в банке.
4. Досрочное погашение кредита не сэкономило значительной суммы 
   Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Это значит, что если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем банк выдаст график погашения основного долга и процентов лишь при подписании договора, когда менять что-либо поздно, а при предварительных консультациях эту секретную формулу никто не покажет.

 
 
 Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Сбербанке

 

3.1. Факторы, влияющие  на развитие и организацию ипотечного кредитования, факторы сдерживающие ипотечное кредитование.

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый  комплекс условий и факторов.

Экономические факторы:

• все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;
• общая ситуация на рынке финансового капитала;
• необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
• процентные ставки по государственным ценным бумагам;
• наличие альтернативных финансовых инструментов;
• страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Политическими факторами, существенно влияющими  на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических  отношений, стабильность и предсказуемость  политической ситуации, наличие или  отсутствие внешней угрозы, военная  или экономическая экспансия  других государств, возможность или  недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к  действиям органов власти.

Экономические факторы: уровень развития кредитной  системы, рынка ценных бумаг, рынка  недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений  в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость  создаваемых программ; наличие или  отсутствие национальных институциональных  инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.

Правовые  факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки  оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение  законных способов наложения взыскания  и отчуждения имущества, являющегося  объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или  отсутствие четкой системы регистрации  недвижимости, а также регистрации  залога и иных обременений на недвижимое имущество.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении  специального блока законов и  постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных  операций их участниками.

Исторические  условия и факторы также могут  оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств  или их отсутствие, отношение к  кредиту у населения; наличие  или отсутствие национального опыта  ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки  оказали особенности истории  формирования земельного строя, специфические  моменты развития и реализации экономической  мысли. Особенности Российской Федерации  связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны  с формой государственной поддержки  граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью  существующих ипотечных программ социально-экономической  обстановке.

Организационные факторы — это прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования. 

Многообразие  всех рассмотренных выше факторов послужило  основой для образования в  мире десятков разновидностей и вариантов  организации ипотечного кредитования.

Так же есть факторы, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования.

Факторы, препятствующие развитию ипотеки в  России 

Следует отметить существенные положительные  сдвиги, которые произошли в создании, развитии и распространении в  регионах долгосрочного жилищного  кредитования населения. Вместе с тем  развитие системы ипотечного жилищного  кредитования по-прежнему сдерживается следующими факторами.

Ограниченный  платежеспособный спрос населения.

В ближайшие  годы по-прежнему будут востребованы сравнительно небольшие по объемам  ипотечные кредиты (30-50% от стоимости  приобретаемого жилья), за которыми будут  обращаться граждане, имеющие жилье  и желающие улучить свои жилищные условия. При этом часть потенциальных заемщиков ипотечных кредитов будет нуждаться в адресной государственной поддержке.