Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

      Данная  модель подвержена влиянию общего состояния  финансового рынка, поэтому широкое  применение она может иметь лишь в странах с устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине двухуровневую модель часто  называют американской.

      В основе одноуровневой и двухуровневой  моделей лежит процесс секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. [13, 16, 17, 26]

      Процесс секьюритизации ипотечных жилищных кредитов по двум данным моделям представлен на рис. 1.2 и 1.3.

Рис. 1.2. Одноуровневая модель секьюритизации ипотечного

жилищного кредита

Рис. 1.3. Двухуровневая модель секьюритизации ипотечного

жилищного кредита

      Правовую  основу для реализации одноуровневой и двухуровневой моделей ипотечного кредитования в РФ создает Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

      Классификация видов ипотечного жилищного кредита  представлена в приложении.

      Современный рынок ипотечного жилищного кредитования характеризуется многообразием  форм ипотеки, моделей ее контрактов, схем выдачи, погашения и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотечные жилищные кредиты различаются в зависимости  от цели, вида кредитования, предмета залога, вида процентной ставки, способа амортизации  долга и способа рефинансирования.

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ 

      В Российской Федерации законодательная  основа ипотечного жилищного кредитования включает Конституцию РФ, Жилищный кодекс РФ и Гражданский Кодекс РФ.

      Конституция РФ закрепляет права гражданина на жилье и охрану частной собственности. [1]  Жилищный кодекс РФ регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, объекты жилищных прав, право собственности и другие вещные права на жилые помещения и др. [3] 

      Гражданский Кодекс РФ определяет понятие и основания  возникновения залога; понятие недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости); право собственности и другие вещные права; фиксирует общие правила  обеспечения кредитов под залог  недвижимости; устанавливает основания  обращения взыскания на заложенное имущество; порядок реализации заложенного  имущества; условия прекращения  залога и др.

      Гражданский Кодекс РФ также предусматривает  ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких  прав. [2]

      Основным  законом, регулирующим экономические  отношения, возникающие в системе  ипотечного жилищного кредитования, является Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

      Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• фиксирует основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования;
• устанавливает обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
• перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
• содержит нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, на основе которого возникает ипотека, служащая обеспечением по какому-либо обязательству;
• определяет понятие и содержание закладной, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
• определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• описывает переход прав на имущества, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• раскрывает порядок правового регулирования и содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки.

      Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  определяются особенности ипотеки  жилых домов и квартир, применения правил об ипотеки жилых домов  и квартир, обращения взыскания  на заложенный дом и квартиру. При  этом специальные нормы устанавливаются  в отношении ипотеки:

• квартир в многоквартирном доме;
• строящихся жилых домов;
• жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

      Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  определены особенности ипотеки  земельных участков. Указанный Федеральный закон определяет земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки и земельные участки, не подлежащие ипотеке. Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам; порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Кроме того, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены особенности оценки земельного участка при его ипотеке; обращения взыскания на заложенные земельные участки, а также особенности их реализации. [5]

      Отдельные аспекты экономических отношений, возникающих в системе ипотечного жилищного кредитования, регулируются следующими законодательными актами:

• Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»;
• Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
• Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

      Основным  законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения, является Закон РФ «О залоге». Законом РФ «О залоге» определяются общее понятие ипотеки; понятие договора об ипотеке, регистрация ипотеки; фиксируются основания для досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. [9]

      Федеральным закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет основные правила  государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе  и по ипотеке.  В соответствии с указанным Федеральным законом:

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме); 
• государственной регистрации подлежат: права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. [4]

      Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает  обязательность проведения оценки при ипотечном кредитовании в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. [6]

      Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» раскрывает такие понятия как ипотечные ценные бумаги, ипотечное покрытие, ипотечный сертификат участия, жилищная облигация с ипотечным покрытием, ипотечный агент и др. Кроме того, Федеральный закон определяет правила выдачи и обращения ипотечных сертификатов участия; контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие; полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг, устанавливает требования к ипотечным агентам и др. [7]

      Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям – ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг.

      Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом  «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Федеральный закон регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих. Указанный Федеральный закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений). [8]

      Существенное  значение в системе ипотечного жилищного  кредитования имеет «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании. Согласно «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. [10]

      Распоряжением Правительства Российской Федерации  от 19 июля  2010 г. № 1201-р утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

      Целью создания стратегии являются:

• формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
• определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.;
• определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу. [11]

      Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного  кредитования в РФ представляет собой  сложную систему федеральных  законов, законов, подзаконных актов. Основным законом, регулирующим экономические отношения, возникающие в системе ипотечного жилищного кредитования, является Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), определяют базовые понятия, необходимые для создания ипотечных отношений.  
 

 

Глава 2. Оценка современного состояния рынка  ипотечного жилищного  кредитования в РФ

2.1. Анализ рынка ипотечного  жилищного кредитования  в РФ

 

      В 2010 г. рынок ипотечного жилищного кредитования РФ характеризовался ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.

Рис. 2.1. Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями  в РФ

Рис. 2.2. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями  в РФ

      В 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 301035 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 378,933 млрд. руб. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличилось в 2,48 раза (рис. 2.1). Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. увеличился в 2,31 раза (рис. 2.2). [29]

      Данная  динамика свидетельствует о том, что рынок ипотечного жилищного  кредитования в РФ находится в  фазе уверенного восстановительного роста  после финансового кризиса 2008-2009 гг. Тенденция отражает снижение безработицы  и повышающиеся доходы населения (по данным Росстата за 2010 г., реальные располагаемые доходы населения возросли на 4,1%, а количество безработных сократилось на 10,9% по отношению к 2009 г.).