Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

• принцип гласности или публичности – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• обязательности – без записи в ипотечную книгу договор об ипотеке не имеет юридической силы;
• достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений кроме обозначенных;
• старшинства – преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам. [16]

      Ипотека несет в своем содержании две  составляющие – юридическую и экономическую.

      С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимости с целью получения ссуды, когда имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

      В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в  случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

      По  своему экономическому содержанию ипотека  выполняет следующие функции:

• является финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств в экономику;
• служит дополнительным инструментом оборота и перераспределения жилой недвижимости, в результате чего способствует формированию жилищного рынка;
• является финансовым инструментом создания долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. [26]

      Ипотека может использоваться в обеспечение  любого обязательства, в том числе  обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование  ипотечного кредита. [15]

      Ипотечный кредит – это кредит или заем, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). [17]

      Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов. [17]

      Необходимо  выделить ряд отличительных черт ипотечного кредитования:

• целевой характер;
• ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.);
• залогодателем может быть сам должник по обязательству или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо);
• долгосрочный характер ипотечного кредита;
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость для удовлетворения требований, вызванных неисполнением залогодателем обеспеченных ипотекой обязательств;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализи-рованные ипотечные банки. [16, 18 и др.]

      Система ипотечного кредитования включает в  себя два направления:

• первичный рынок ипотечных кредитов – это сегмент ипотечного рынка, в котором непосредственно осуществляется кредитование кредитором заемщика под залог недвижимости;
• вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит продажа ипотечных кредитов, которая обеспечивает привлечение дополнительных ресурсов для кредитования. [17]

      Согласно  статье 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве предмета залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [ст. 5, 5]

      Ипотечный жилищный кредит – это форма ипотечного кредита, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. [13]

      Основными участниками первичного рынка ипотечного жилищного кредитования являются кредитор и заемщик, которые непосредственно  вступают в договорные отношения  друг с другом.

      Заемщики  – это физические лица, получившие ипотечные кредиты для приобретения жилья.

      Кредиторы – это юридические лица, предоставляющие  заемщикам ипотечные кредиты.

      Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные  кредитные организации, так и  специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т.д. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

      Основным  инструментом, с помощью и посредством  которого строятся отношения между  заемщиком и кредитором, является кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости, служащей обеспечением обязательства. [17]

      Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору или иному обязательству.

      В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  договор об ипотеке подлежит государственной  регистрации. Государственная регистрация  осуществляется в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

      Государственная регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, есть ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и выписку из Единого  государственного реестра прав.

      «Несоблюдение правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.» [ст.10, 7]

      Права залогодержателя по обеспеченному  ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной.

      Закладная удостоверяет:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой. [ст. 13, 5]

      В соответствие с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  закладная представляет собой именную  ценную бумагу. Она предоставляет  возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем  совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

      Эффективное функционирование системы ипотечных  жилищного кредитования невозможно без наличия соответствующих  обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Инфраструктура первичного рынка ипотечного жилищного кредитования включает: продавцов жилья, оценщиков, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  судебные органы, страховые компании и др. [15, 17, 21 и др.]

      Схема взаимодействия участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Первичный рынок ипотечного жилищного  кредитования

      Ипотека представляет собой форму имущественного обеспечения обязательств залогодателя, при которой недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя, а залогодержатель в случае неисполнения залогодателем своих обязательств имеет право получить удовлетворение требований за счет заложенного недвижимого имущества.

1.2. Классификация видов ипотечного жилищного кредита

 

      Ипотечные жилищные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

      В зависимости от цели кредитования ипотечные  жилищные кредиты можно разделить  на две группы:

• кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии. [13]

      Ипотечные жилищные кредиты в зависимости  от объекта недвижимости можно разделить  на:

• кредиты на покупку дома, квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), комнаты;
• кредиты на приобретение земельных участков.

      Кредиты на покупку квартиры на вторичном  рынке недвижимости в настоящее время наиболее распространены из-за более низкой процентной ставки по сравнению с ипотекой строящегося жилья. Данная сделка является наименее рискованной для кредитора, поскольку будущий владелец квартиры въезжает в нее сразу.

      Кредиты на покупку квартиры в новостройке (на первичном рынке недвижимости) предоставляются как в рамках двусторонних программ банка и застройщика, так и независимыми банками, не участвующими в совместных с застройщиками программах. Наиболее распространенным в настоящее время является первый вариант, так как для первичного рынка недвижимости характерно тесное сотрудничество застройщиков с банками. Ведущие строительные компании имеют в своем активе соглашения с десятью и более банками.

      Кредит  на покупку комнаты является наименее распространенным вариантом ипотечного кредита. При данном варианте риски кредитора наиболее высоки, поэтому чаще всего банки предлагают подобный вариант кредита при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. [13]

      По  видам кредита различают:

• банковский кредит;
• небанковский кредит;

      По  способу амортизации долга различают:

• кредит с постоянными (аннуитетными) выплатами;
• кредит с переменными (дифференцированными) выплатами.

      Ипотечный жилищный кредит с постоянными (аннуитетными) выплатами предусматривает периодические равновеликие выплаты в погашении (амортизации) основного долга и процентов. Заемщик, как правило, ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы основного долга по кредиту. Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном начисляемые проценты. Доля тела кредита (суммы основного долга) составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем доля начисленных процентов снижается, а доля основной суммы долга, возрастает. Таким образом, к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. Подобный способ амортизации долга дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Ипотечные жилищные кредиты с аннуитетными выплатами называют стандартными, традиционными, базисными. Ипотечные жилищные кредиты с аннуитетными выплатами использует большинство банков. [13, 17 и др.]