Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Полная восстановительная стоимость объекта оценки общей площадью 100 кв.м. по укрупненному показателю составляет: 4 010 824,76  руб.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

- физический износ;

- функциональный износ;

- износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в течение эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломке, конструктивных дефектах.

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Функциональный износ – не выявлен.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д. Внешний износ – не выявлен.

Расчёт величины устранимого физического износа с использованием  удельных весов конструктивных элементов представлен в таблице 9.

Таблица 9 - Расчёт величины устранимого физического износа

Итого остаточная стоимость составляет 3 391 814 рублей.

Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены момента  ввода здания или проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания являются короткоживущими, которые должны периодически подвергаться ремонту (замене) в течение  срока общей эксплуатации здания. Нормативные сроки их эксплуатации назначены в соответствии с ВСН-53-86 (р) и Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР 8.09.64года.

Расчет величины неустранимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен в следующих таблицах 10 и 11.

Таблица 10 - Расчет восстановительной стоимости за вычетом неустранимого износа

Итого, восстановительная стоимость за вычетом неустранимого износа, составляет 1 221 662 руб.

Таблица 11 - Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет: 2 452 903 рублей.

Согласно Методическим рекомендациям Минимущества РФ, при оценке стоимости земельного участка используются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод остатка, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Стоимость земельного участка в данной работе определялась методом выделения. Для определения стоимости земельного участка использовалась стоимость пропорциональной земельной доли, приходящейся на объект оценки.

Для расчета стоимости пропорциональной земельной доли использовались предложения первичного рынка по продаже квартир периодических изданий «Зелёная площадь», «Вся недвижимость». Предложения на первичном рынке представлены в таблице 12.

Таблица 12 - Предложения на первичном рынке

Так как стоимость строительства по УПСС дана за 1 м2 общей площади здания, а стоимость 1 м2 предлагаемых  к продаже аналогов не учитывает подъездов, подвалов и т.д., вводим корректировку 0,82 (среднестатистические данные - соотношение полезной площади здания).

Коэффициент плотности застройки в данном районе показывает  сколько кв.м жилья приходится на 1 кв.м земли (определяется по электронной карте города.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения (таблица 13).

Таблица 13 - Результат расчета затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет: 2 452 903 руб.

3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.