Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Марта 2012 в 09:27, курсовая работа
Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде офисного помещения.
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:
рассмотрены теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;
произведена оценка стоимости объекта недвижимости на примере офисного помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Авроры, д.110;
обобщен полученный материал в данной работе и сделаны выводы.
Введение
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Понятие недвижимости и ее классификация
1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости 12
1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
2. Экономический анализ объекта недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района 42
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости… 48
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи 52
3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом 52
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом 68
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 71
3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости 80
3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений 82
Заключение 87
Библиографический список
При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода.
Метод прямой капитализации - способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.
В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости:
где: - PV - текущая стоимость объекта;
- I - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;
- R - коэффициент капитализации;
Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании без рисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.
В результате анализа рынка сходных с оцениваемым объектом были выявлены аналоги, представленные в расчетах сравнительного подхода и рассчитаны средневзвешенная арендная ставка, чистый операционный доход и коэффициент капитализации.
Расчет коэффициента капитализации представлен в таблице 14.
Таблица 14 - Расчет коэффициента капитализации
Административные помещения, офис. Аренда | ||||
Помещения | Местоположение | Общая площадь | Ст-ть. тыс. руб. | Ст-ть кв. м.. руб. |
офис | ул. Гаражная. Отличное состояние. Уборка, охрана | 100 | 35 000 | 350,00 |
офис | Мориса Тореза/Авроры | 125 | 43 750 | 350,00 |
офис | Гагарина/Революционная | 77 | 46 000 | 597,40 |
офис | Дзержинского/Партизанская | 160 | 80000,00 | 500,00 |
офис | Моск.шоссе/ К.Маркса | 77,5 | 34 800 | 449,03 |
офис | Дзержинского | 29 | 13 000 | 448,28 |
| ||||
офис | Аврора | 39 | 15 600 | 400,00 |
офис | Революционная 70/Гаражная | 83 | 31 000 | 373,49 |
офис | Аэродромная/за ТЦ Аврора | 127,12 | 50 800 | 399,62 |
офис | Дзержинского/Аэродромная | 96 | 33 600 | 350,00 |
Среднее значение: | 421,8. | |||
Валовый доход: | 5061,4 | |||
Операционные расходы: | 253,1. | |||
Чистый операционный доход: |
4808,3 | |||
Административные помещения, офис. Продажа. Руб. | ||||
офис | Авроры/Гагарина | 72 | 2 500 000 | 34 722,2 |
офис | Аэродромная/Дзержинского | 90 | 2 900 000 | 32 222,2 |
офис | Аврора 107\Аэродромная 53 | 300 | 10 500 000 | 35 000,0 |
офис | Аэродромная,45 | 53,3 | 1 900 000 | 35 647,3 |
офис | Московское шоссе/ Гастелло | 41,46 | 1 580 000 | 38 109,0 |
офис | Антонова-Овсеенко | 65 | 2 460 000 | 37 846,2 |
Среднее значение: | 35 591,1 | |||
Коэффициент капитализации: | 13,51% |
Коэффициент капитализации равен 13,51.
В таблице 15 представлен расчет чистого операционного дохода.
Таблица 15 - Расчет чистого операционного дохода
№п/п | Показатели | Арендуемая площадь, кв. м | Рыночная арендная ставка (скорректированная), руб./кв.м. | Рыночная аренда руб. |
| Административное здание | 100,00 | 421,8 | 506 139,25 |
| ИТОГО рыночная аренда |
|
| 506 139,25 |
| Потери от неплатежей % | 0,00% | 0,00 | |
| Потери от незанятости % | 0,00% | 0,00 | |
| ||||
|
|
|
| |
| ПРОЧИЕ ДОХОДЫ |
| 0,00 | |
| ИТОГО ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД | 506 139,25 | ||
| ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ: | |||
1. | Постоянные затраты, руб./год |
|
| 54 862,04 |
| Налог на землю | 35,87 | 0,40р. | 172,52 |
| Налог на имущество по оценив. объекту, руб./год |
| 2,2% | 44 820,15 |
| Страхование имущества |
| 0,2% | 4 807,98 |
| Другие (от дохода) |
| 1% | 5 061,39 |
2. | Переменные затраты (коммунальные платежи т.п.) |
|
| 26400,00 |
3. | Расходы на текущий и капитальный ремонты (2% от дохода, всего за год) | 10 122,79 | ||
| ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, руб. | 91 385,31 | ||
| ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, руб. | 414 753,94 | ||
| Коэффициент капитализации | 0,135 | ||
| Стоимость объекта недвижимости, руб. | 3 070 003,8 | ||
| Стоимость 1 кв. м, руб. | 30 700,04 |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом, составляет 3 070 003,8 рублей.
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости можно реализовать методом сравнения продаж. Этот метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении объекта недвижимости с аналогами. Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. В оценочной практике используются разные методы проведения корректировок: метод парных сравнений, метод качественного анализа, метод нормировки и др.
Скорректированная цена позволяет сделать вывод о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.
Мною проанализированы данные по продажам и предложениям объектов, аналогичных объекту оценки, на Самарском рынке продажи недвижимости за август 2010 г.
Стоимость определялась на основании предложений на аналогичные объекты, расположенные в рассматриваемом ценовом районе и по техническим характеристикам схожим с ним. Аналогами являются офисные помещения, представленные в «Информационной системе Центр», приложении к обозрению «Новости рынка недвижимости» Зеленая площадь. Выборка объектов аналогов представлена в таблице 16.
Таблица 16 - Выборка объектов аналогов
Показатель | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Месторасположение | г.Самара Авроры 110 | г. Самара Карла Маркса/Авроры | г. Самара Московское/Масленникова | г. Самара Революционная, 70 | г. Самара Красноармейская/Куйбышева | Антонова-Овсеенко |
Источник информации |
| АН "Бизнес Гарант" 2722177 | "Вся Недвижимость" №38(224)2010 | АН " Квартал" | "Зеленая площадь" | Бизнес-Гарант, пр. Кирова, 130, т. 331-66-66 |
Характерис тика | кирпичный с внешней отделкой, большая парковка, хорошая транспортная доступность,охрана | панельный, внутреняя отделка, охрана, 5/9 офисного здания, маленькая парковка | кирпичный, отделка, 1/5 жилого дома. | кирпичный, отделка, 2/3 офисного здания, маленькая парковка | кирпичный, ремонт, охрана, маленькая парковка, 3/3 офисного здания | кирпичный с внешней отделкой,болшая парковка, охрана, 3/8 офисного здания |
Состояние | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
Коммуникации | все | все | все | все | все | все |
Транспортная доступность | Хорошая | удовлетворительная | Хорошая | Хорошая | Хорошая | удовлетворительная |
S, кв.м | 100,00 |
114.5
|
110,0
|
91
|
60
|
58
|
| ||||||
стоимость,руб |
| 3 893 000,00
| 3 800 000,00
| 3 260 000,00
| 2 306 000,00
| 2 000 000,00
|
Стоимость |
| 34 000 | 34 545 | 35 824 | 38 433 | 34 483 |
Корректировка на торг (5 %) руб./м2 |
| 32 300 | 32 818 | 34 033 | 36 512 | 32 759 |
Поправка на различие площадей |
| 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,86 | 0,86 |
Стоимость, скоррек-ная на разницу площадей, руб./кв.м с НДС |
| 32 300 | 32 818 | 34 033 | 31 400 | 28 172 |
Средняя стоимость, руб./кв.м | 31 745 |
При расчете корректировок цен аналогов использовался метод нормировки, основанный на балловой оценке каждого параметра, существенно влияющего на стоимость объекта. В качестве параметров сравнения использовались: месторасположение, этаж, площадь, наличие парковки, техническое состояние, охрана, транспортная доступность.
Суть метода нормировки заключается в следующем:
1. Стоимость объектов-аналогов корректируются в соответствии с возрастом объекта оценки - приводятся к прогнозируемой величине, которой была бы равна стоимость объекта-аналога, если бы его фактический (на момент продажи) срок службы совпадал с возрастом объекта оценки.
2. Составляется базовая таблица, где использованы прямые значения элементов сравнения, описанные численно или качественно. Для проведения корректного анализа в данном методе достаточно пять объектов-аналогов, выбранных для сравнения.
3. Составляется таблица “балловой” оценки элементов сравнения (таблица нормировки). Причем для каждого отдельного элемента шкала оценки может быть любой и независима от остальных элементов. Чем больше максимальное значение шкалы, тем тоньше и точнее анализ данного фактора.
4. Полученные нормированные коды суммируются, затем для каждого объекта-аналога производится расчет коэффициента нормировки, равный отношению стоимости одного квадратного метра объекта-аналога к соответствующей сумме нормированных кодов. На основании этих данных вычисляется средневзвешенный коэффициент нормировки.
5. Используя произведение величины нормированного кода объекта оценки, средневзвешенного коэффициента нормировки объектов-аналогов и значения площади оцениваемого объекта, мы получаем расчетную стоимость.
В таблице 17 представлены параметры сравнения объектов аналогов в баллах.
Таблица 17 - Параметры сравнения
Показатели | Приоритет | Техническое состояние | Общая пл-дь | Место положение | Охрана | Транспортная доступность | Этажность | Наличие парковки | Стоимость руб. |
Приоритет параметра |
| 8 | 4 | 7 | 4 | 6 | 6 | 6 |
|
Объект оценки |
| 6 | 3 | 5 | 4 | 5 | 4 | 4 |
|
г. Самара Карла Маркса/Авроры | 1 | 7 | 4 | 5 | 4 | 6 | 4 | 5 | 32 300,0 |
г. Самара Московское/Масленникова | 1 | 6 | 4 | 6 | 3 | 6 | 6 | 4 | 32 818,2 |
г. Самара Революционная, 70 | 1 | 5 | 3 | 5 | 4 | 6 | 5 | 3 | 34 033,0 |
г. Самара Красноармейская/Куйбышева | 1 | 6 | 4 | 5 | 4 | 6 | 4 | 4 | 31 400,0 |
Антонова-Овсеенко | 1 | 7 | 3 | 4 | 4 | 4 | 5 | 5 | 28 172,4 |
Сумма баллов по строкам | 5 | 37 | 21 | 30 | 23 | 33 | 28 | 25 |
|
В таблице 18 представлена нормировка балльных параметров.
Таблица 18 - Таблица нормировки балльных параметров
№ | Показатели | Приоритет | Техни ческое состоя ние | Общая пл-дь | Место положение | Охрана | Транспортная доступность | Этажность | Наличие парковки | Средневзв. | Цена одного |
| Приоритет параметра |
| 8 | 4 | 7 | 4 | 6 | 6 | 6 | 41 |
|
| Объект оценки |
| 0,162 | 0,143 | 0,167 | 0,174 | 0,152 | 0,143 | 0,160 | 0,157 |
|
1 | г. Самара Карла Маркса/Авроры | 1 | 0,189 | 0,190 | 0,167 | 0,174 | 0,182 | 0,143 | 0,200 | 0,178 | 181765 |
2 | г. Самара Московское/Масленникова | 1 | 0,162 | 0,190 | 0,200 | 0,130 | 0,182 | 0,214 | 0,160 | 0,178 | 183879 |
3 | г. Самара Революционная, 70 | 1 | 0,135 | 0,143 | 0,167 | 0,174 | 0,182 | 0,179 | 0,120 | 0,156 | 218120 |
4 | г. Самара Красноармейская/Куйбышева | 1 | 0,162 | 0,190 | 0,167 | 0,174 | 0,182 | 0,143 | 0,160 | 0,167 | 188504 |
5 | Антонова-Овсеенко | 1 | 0,189 | 0,143 | 0,133 | 0,174 | 0,121 | 0,179 | 0,200 | 0,164 | 172074 |
Информация о работе Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи