Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Марта 2012 в 09:27, курсовая работа

Описание работы

Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде офисного помещения.
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:
 рассмотрены теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;
 произведена оценка стоимости объекта недвижимости на примере офисного помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Авроры, д.110;
 обобщен полученный материал в данной работе и сделаны выводы.

Содержание

Введение
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Понятие недвижимости и ее классификация
1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости 12
1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
2. Экономический анализ объекта недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района 42
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости… 48
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи 52
3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом 52
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом 68
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 71
3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости 80
3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений 82
Заключение 87
Библиографический список

Скачать полностью (1.99 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Работа содержит 1 файл

курсовая.doc

— 3.12 Мб (Скачать)

 

Средневзвешенное значение цены одного балла  равно 188 868.

Найдем стоимость объекта оценки, руб. (таблица 19).

Умножаем 188 868 на 0,157 и получаем стоимость 1кв.м.

 

Таблица 19 - Стоимость объекта оценки, руб.

Стоимость 1 кв. м объекта оценки с учётом стоимости земли, руб./кв. м

29 746

Площадь оцениваемых помещений, кв. м

100,00

Стоимость объекта оценки, руб.

2 974 574,90


Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (методом нормировки) с учетом НДС составляет: 2 974 574,90 руб.

В рамках сравнительного подхода, для получения более точного значения рыночной стоимости объекта оценки, были использованы два метода: метод сравнения продаж (нормировки) и метод анализа иерархий (МАИ). Затем полученная стоимость была согласована с применением весовых коэффициентов.

Расчёт стоимости объекта оценки методом анализа иерархий представлен в таблице 20.

 

Таблица 20 - Расчёт стоимости объекта оценки методом анализа иерархий

1 - равное влияние параметров

 

3 - умеренное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

5 - существенное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

7 - значительное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

9 - очень сильное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

2,4,6,8 - соответствующие промежуточные значения

 

          Числовые оценки матрицы парных сравнений для критериев

КРИТЕРИИ

Общая площадь,        кв. м

Наличие парковки

Этажность

Местоположение

Техническое состояние

Общая площадь, кв. м

1

1/2

1

1/3

2

Наличие парковки

2

1

1/2

1

2

Этажность

1

2

1

1/3

1/2

Местоположение

3

1

1/2

1

1

Техническое состояние

1/2

1/2

2

1

1

Отношение согласованности (ОС)  =  8,85%

Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе надо проверить свои суждения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Общая площадь, кв. м

Аналог

                                                        Описание

Объект оценки

                                                           100,00

Аналог 1

                                                            114.5

Аналог 2

                                                           110,00

Аналог 3

                                                             91,00

Аналог 4

                                                             60,00

Аналог 5

                                                             63,00

 

 

 

 

                                                                                                          Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1

1

1/2

2

2

1,148698

0,183145

Аналог 1

1

1

2

1/2

2

2

1,319508

0,210378

Аналог 2

1

1/2

1

1/2

2

1

0,870551

0,138798

Аналог 3

2

2

2

1

1

1

1,515717

0,241661

Аналог 4

1/2

1/2

1/2

1

1

1

0,659754

0,105189

Аналог 5

1/2

1/2

1

1

1

1

0,757858

0,120830

Сумма

6,0000

5,5000

7,5000

4,5000

9,0000

8,0000

6,272086

 

Отношение согласованности (ОС) = 7,39%                   Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Наличие парковки

Аналог

  Описание

 

 

Объект оценки

                                        на 25-30 машин

Аналог 1

                                        на 10-15 машин

Аналог 2

                                         на 10-15 машин

Аналог 3

                                        на 15-20 машин

Аналог 4

                                        на 30-35 машин

Аналог 5

                                         на 5-10 машин

 

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1/2

1/2

1/2

3

1/2

0,715485

0,102234

Аналог 1

2

1

1

1

4

1

1,515717

0,216577

Аналог 2

2

1

1

3

4

1

1,888175

0,269797

Аналог 3

2

1

1/3

1

4

1/2

1,059224

0,151350

Аналог 4

1/3

1/4

1/4

1/4

1

1/2

0,304182

0,043464

Аналог 5

2

1

1

2

2

1

1,515717

0,216577

Сумма 

9,3333

4,7500

4,0833

7,7500

18,0000

4,5000

6,998499

 

 

Отношение согласованности (ОС) = 0,89%                    Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         Этажность

Аналог

Описание

 

 

Объект оценки

                                                  3 этаж

Аналог 1

                                                  1 этаж

Аналог 2

                                                 2 этаж

Аналог 3

                                                  4 этаж

Аналог 4

                                                  2 этаж

Аналог 5

 

 

     1 этаж

 

 

                                                                                                           Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

2

1

1/2

2

2

1,148698

0,199097

Аналог 1

1/2

1

2

1

2

1

1,148698

0,199097

Аналог 2

1

1/2

1

1/3

1

1

0,698827

0,121124

Аналог 3

2

1

3

1

1/3

3

1,148698

0,199097

Аналог 4

1/2

1/2

1

3

1

1/2

0,821876

0,142451

Аналог 5

1/2

1

1

1/3

2

1

0,802742

0,139134

Сумма

5,5000

6,0000

9,0000

6,1667

8,3333

8,5000

5,769540

 

Отношение согласованности (ОС) =17,74%         Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                  Местоположение

 

Аналог

       Описание

 

 

Объект оценки

                                                   хорошее

Аналог 1

                                                  хорошее

Аналог 2

                                         удовлетворительное

Аналог 3

                                                  хорошее

Аналог 4

                                         удовлетворительное

Аналог 5

                                         удовлетворительное

 

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализованные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1

1/2

2

1/2

1/3

0,698827

0,103198

Аналог 1

1

1

1/2

2

1/3

1/3

0,644394

0,095160

Аналог 2

2

2

1

3

1

1

1,643752

0,242738

Аналог 3

1/2

1/2

1/3

1

1/3

2

0,560978

0,082841

Аналог 4

2

3

1

3

1

2

2,047673

0,302387

Аналог 5

3

3

1

1/2

1/2

1

1,176079

0,173676

Сумма

9,5000

10,5000

4,3333

11,5000

3,6667

6,6667

6,771702

 

Отношение согласованности (ОС) = 2,07%          Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Техническое состояние

 

 

 

 

Аналог

  Описание

 

 

Объект оценки

                                                хорошее

Аналог 1

                                                 хорошее

Аналог 2

                                                отличное

Аналог 3

                                                 хорошее

Аналог 4

                                         удовлетворительное

Аналог 5

 

 

       отличное

 

 

 

 

                                                                                                            Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

3

3

1

1/2

5

1,863960

0,239110

Аналог 1

1/3

1

1

1/2

1/3

3

0,698827

0,089646

Аналог 2

1/3

1

1

1/2

1/3

3

0,698827

0,089646

Аналог 3

1

2

2

1

1/2

2

1,319508

0,169267

Аналог 4

2

3

3

2

1

6

2,930156

0,375882

Аналог 5

1/5

1/3

1/3

1/2

1/6

1

0,284133

0,036449

Сумма

4,8667

10,3333

10,3333

5,5000

2,8333

20,0000

7,795411

 

Отношение согласованности (ОС) =0,28%                      Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

Альтернативы

Критерии

Глобальные приоритеты

         Стоимость 1 балла

Общая площадь,        кв. м

Наличие парковки

Этажность

Местоположение

Техническое состояние

Численное значение вектора приоритета

0,170462

0,243926

0,170462

0,230288

0,184862

Объект оценки

0,183145

0,102234

0,199097

0,103198

0,239110

0,158063

Аналог 1

0,210378

0,216577

0,199097

0,095160

0,089646

0,161115

200 478р.

Аналог 2

0,138798

0,269797

0,121124

0,242738

0,089646

0,182589

179 738р.

Аналог 3

0,241661

0,151350

0,199097

0,082841

0,169267

0,162419

209 538р.

Аналог 4

0,105189

0,043464

0,142451

0,302387

0,375882

0,191937

163 595р.

Аналог 5

0,120830

0,216577

0,139134

0,173676

0,036449

0,143876

195 810р.

 

 

 

 

 

 

Среднее

189 832р.

Следует остановить свой выбор на альтернативе с максимальным значением глобального приоритета

0,191937

Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ) представлена в таблице 21.

 

Таблица 21 - Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ)

Стоимость 1 кв. м объекта оценки с учётом стоимости земли,

руб./кв. м

30 005

Площадь оцениваемых помещений, кв. м

100,00

Стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.

3 000 533,21

 

Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ) составляет 3 000 533,21 рублей.

Согласование результатов расчета представлено в таблице 22.

 

Таблица 22 - Согласование результатов расчета

Критерий

Сравнительный подход

Согласованная стоимость

МАИ

сравнение продаж

 

Коэффициент согласования

                         0,6

0,4

1

Результат расчета, руб.

 

3 000 533,21

 

2 974 574,90

2 990 149,89


 

Согласованная стоимость, определённая сравнительным подходом, составляет: 2 990 149,89 рублей.

 

3.4. Согласование результатов определения рыночной

стоимости объекта оценки

Заключительным элементом исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов в оценке.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения.

3. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество постройки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.

5. Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых подходов в оценке.

Учитывая вышесказанное и большую сходимость результатов оценки различными подходами, я следующим образом расставил весовые коэффициенты:

Затратный подход  заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа.

Затратный метод наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. В связи с этими причинами я присвоил весовой коэффициент затратному подходу – 0,1.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Таким образом, данный подход считается надежным способом определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и в большей мере отражает существующую ситуацию на рынке. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. В связи с этими причинами я присвоил весовой коэффициент сравнительному подходу – 0,6.

Доходный подход считается наиболее надежным по определению рыночной стоимости приносящих доход объектов. При этом стоимость, рассчитанная доходным подходом, отражает представления и перспективы потенциального инвестора. Однако величину операционных расходов на содержание здания пришлось определять приблизительно, исходя из закрытости информации. Исходя из данного соображения, доходный подход  получил  вес – 0,3.

В таблице 23 приводится расчет согласования результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Таблица 23 - Расчет согласования результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости

Критерий

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласованная стоимость

Коэффициент согласования

0,1

0,6

0,3

1

Результат расчета, руб.

2 177 789,02

 

2 990 149,89

 

2 930 238,13

 

2 890 940,27

 


 

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет: 2 890 940 рублей.

 

3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых и офисных помещений

Развитие рыночных отношений в России повысило интерес к договорам купли продажи нежилого помещения, регулируемых гражданско-правовым законодательством. Спрос на нежилые помещения стабильно высок, и, соответственно, высока доля сделок с нежилыми помещениями в гражданском обороте.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения - это, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, которые не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования под служебные жилые помещения, не включенные в фонды жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

Также к предмету договора купли продажи нежилого помещения можно отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

Заключение договора купли продажи нежилого помещения - самый простой и распространенный способ отчуждения нежилого помещения. Заключение договора купли продажи нежилого помещения предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на нежилое помещение, покупатель при этом обязуется принять в собственность нежилое помещение, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.
          Для отчуждения нежилого помещения оформляется договор купли-продажи нежилого помещения. По этому договору продавец (собственник) обязуется передать нежилое помещение в собственность покупателя, а покупатель берет на себя обязательства принять и заплатить определенную денежнуютплату.
          В качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособности коммерческой организации возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах.

Информация о работе Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи