Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно. В случае недееспособности физического лица заключить договор купли продажи нежилого помещения может опекун как законный представитель недееспособного лица. Для оформления договора купли продажи нежилого помещения от имени и в интересах недееспособного лица, опекун должен получить в органах опеки и попечительства разрешение на проведение этой сделки.
         Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не предусматривает обязательного нотариального оформления, ограничиваясь простойюписьменнойюформой.
          Договоры купли-продажи нежилого помещения, составленные в простой письменной форме и состоящие более чем из одного листа, должны бытьюпрошиты.
          Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным сюмоментаюегоюподписанияюсторонами.
         Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами.

Нежилые помещения, в соответствии со ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав к покупателю осуществляется по месту расположения нежилого помещения в учреждении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. До окончания государственной регистрации перехода права собственности, покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.

Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли продажи нежилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.

Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче или в образце договора купли продажи нежилого помещения.

Договор купли продажи нежилого помещения содержит приложения:

          График платежей;

          Описание помещения;

          Кадастровый паспорт;

          Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи нежилого помещения содержит сопутствующие документы:

          Акт приема-передачи недвижимости;

          Дополнительное соглашение;

          Протокол разногласий;

          Протокол согласования разногласий.

Заключение

Цель дипломной работы  - исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ней в первой, теоретической части выпускной квалификационной работы, была проанализирована теория оценки недвижимости, технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости, правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования является стоимость объекта недвижимости в виде офисного помещения.  Поэтому во второй главе дипломной работы были проанализированы основные характеристики объекта. Вследствие не отдалённости от центра, достаточной плотности населения и значительного количества участников, рынок коммерческой недвижимости в данном  месте Железнодорожного района развит, потребность в помещениях имеется. На основании этого - место оценивается как привлекательное.

Оценка произведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение на дату оценки никому не передано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, не арестовано, под арестом не находится, судебных споров о нем не имеется, на него нет прав третьих лиц.

Далее проведен анализ  рынка недвижимости г. Самара и Железнодорожного района. Основные выводы: средние цены по городу – 42,51 тыс. руб. (продажа), по Железнодорожному району – 33 971(продажа) и 422 (аренда).

Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во 2 главе дипломной работы, показал что   использование нежилой площади как офисной является наиболее экономически целесообразным.

При  оценке  затратным подходом  использовался метод сравнительной единицы, который дал результат – 2 177 789,5 рублей.

При применении сравнительного подхода использовались метод сравнения продаж (нормировки) и метод анализа иерархий (МАИ). Результат оценки – 2 990 149,89 рублей.

Так же был применен доходный подход, метод прямой капитализации,  который 2 930 238,13 рублей.

После согласования результатов оценки была получена итоговая стоимость объекта оценки. Она составила – 2 890 940 рублей.

Оценка объекта недвижимости проводилась в целях купли-продажи.

Таким образом, цель работы – исследование основных теоретических и практических аспектов оценки стоимости объекта недвижимости – достигнута, все задачи решены.

Библиографический список

1.      Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2.      Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

3.      Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

4.      «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

5.      Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений.

6.      Авдеев, А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости / А.П. Авдеев // Вопросы оценки. – 2001. –№ 1. – С.28-30.

7.      Акимова, И. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова // Право и экономика. – 2009. – №12. – С.18-21.

8.      Акимова, И. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / И. Акимова. – М.: Дело. –2007. –С.320.

9.      Болдырев, В.С. Введение в теорию оценки недвижимости / В.С. Болдырев, А.С. Галушка, А.Е. Федоров. –М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006. – С.199.

10. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса / С.В. Валдайцев. – М.: Проспект. – 2006. – С.355.

11. Гранова, И. В. Оценка недвижимости / И.В. Гранова. – СПб: Питер. – 2008. – 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие») – С.328.

12. Грибовский, С. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков / С.В. Грибовский, О.Е. Медведева, П.В. Касьянов. – М.: АРМО. – 2009. – С.95.

13. Грибовский, С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода / С. Грибовский // Проблемы недвижимости. – 2009. Вып. 12. – С.370.

14. Грибовский, С. Экономико-математические модели оценки недвижимости / С. Грибовский // Финансы и кредит. – 2009. – №3. – С.24-43

15. Грибовский, С. Массовая оценка недвижимости / С. Грибовский // Финансовый бизнес. –2000. – №4. – С.43-45.

16. Григорьева, В. В. Оценка объектов недвижимости / В.В. Григорьева - М.: ИНФРА. –2009. – С.78.

17. Григорьева, И. Л. Проблемы оценки собственности / И.Л. Григорьева // Финансовый бизнес. – 2007. – №1. – С.48–49

18. Грязнова, Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса) / Н.А. Грязнова. – М.: ИНФРА-М. – 2008. – С.310.

19. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова.– СПб: Питер, – 2006. – С.457.

20. Журнал «Вся недвижимость»

21. Журнал «Зеленная площадь»

22. Зеленский, Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей / Ю.В. Зеленский // Вопросы оценки. – 2009. – №4. – С.11-16.

23. Коробкин, Ю. И. Оценка недвижимости / Ю.И. Коробкин // Калужский филиал СЗАГС, Калуга. – 2009. –С.290.

24. Коростылев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие / С.П. Коростылев М // Русская деловая литература, – 2008. – 180 с.

25. Логинов, М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России / М.П. Логинов // ЭКО. – 2002. - №9. – С.103-107.

26. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков - М.: «Экзамен». –2009. – С.311.

27. Обзор ситуации на рынке жилой недвижимости г. Самары // Обзор подготовлен ООО «ЭСКО-Самара. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.exso-samara.ru/content/File/Market%20reviews/samara_residentrealty_%202010-01.pdf

28. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости / Е.С. Озеров. – СПб.: Изд-во «МКС», – 2007.- С.370.

29. Озеров, Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки / Е.С.Озеров // Проблемы недвижимости. – 2004. –Вып. 1. С.3-5.

30. Орлов, С.В.  Рыночная оценка имущества города / С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин  // М.:  ЮНИТИ. – 2003.

31. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА. –2007. – С.303.

32. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой // Финансы и статистика. –2009. – С.496.

33. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2007. –С.271.

34. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело. –  2008. – С.311.

35. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ». –  2003. – С.101.

36. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. –С.192.

37. Пацкалев, А. Ф. Оценка стоимости земельных участков / А.Ф. Пацкалев // Вопросы оценки. – 2006. – № 1. – С.11-17.

38. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова –2009.- С.380.

39. Симионова, Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Н. Симионова, Р. Симионов . – 2004. – С.464.

40. Соловьев, М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) / М.М. Соловьев // Учебное пособие. – 2009. – С.177.

41. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. – 2008. – С.247.

42. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л.Н. Тепман // ЮНИТИ, – 2006. – С.463.

43. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, –2009. – С.520.

44. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй Пер. с англ. – 2007. –С.480.

45. Цыпкин, Ю. А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов // Финансы и статистика. – 2009. – С.164.

46. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк //Русская деловая литература. –2006. – С.420.

47. Щербаков, В. А. Оценка стоимости предприятия / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. – 2006. – С.286.

48. Интернет-сайт: http://appraizer.ru/

49. Интернет-сайт: http://www.quickdoc.ru/

50. Интернет-сайт: http://www.pcrgroup.ru/

Приложения

Приложение 1.Внешний вид помещения

Приложение 2.Схема офисного помещения

Информация о работе Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи