Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Продажа и аренда

Изменение средних показателей цен в начале 2012 года относительно показателей прошлого года незначительно. Динамика цен на коммерческую недвижимость Самары в последние месяцы говорит о том, что рынок вышел из стадии активной рецессии и вошел в стадию стагнации.

По состоянию на декабрь 2011 г. ценовая картина на самарском рынке коммерческой недвижимости складывалась следующим образом.

Текущая стоимость коммерческих площадей сформировалась в результате снижения цены и положительной динамики в различных сегментах. Общегородские показатели средней удельной цены предложения на продажу составили около 45 - 47 тыс.руб. за кв.м по офисным помещениям и около 55 - 57 тыс.руб. за кв.м по торговым помещениям.

В сегменте аренды коммерческих площадей средние цены стабилизировались. Среднегородская ставка аренды по офисным помещениям составила порядка 450 руб. за кв.м в месяц, по торговым – около 600 руб. за кв.м в месяц.

Уменьшают среднюю цену офисной аренды, выставленные на рынок площади в Кировском районе (Смышляевское шоссе) с арендными ставками в диапазоне 100-170 рублей, а также в районе Заводского шоссе, ул. Кабельной и XXII Партсъезда со стоимостью аренды до 200 руб. за кв.м в месяц.

По данным информационных источников (www.irr.ru, www.volgainfo.net, www.nrn.ru, www.vzt.ru) в районе расположения объекта оценки стоимость 1 кв.м нежилых помещений, аналогичных оцениваемому, за анализируемый период находится в диапазоне от 19500 до 33000 руб. за 1 кв.м с НДС.

Интервал цен предложений по арендной плате, характеризующий рыночную конъюнктуру по сегменту рынка недвижимости для оцениваемого объекта, составляет от 250 до 300 руб. за 1 кв.м в месяц с учетом НДС [33].

    Изменение показателей стоимости недвижимости в начале 2012 года относительно декабрьских ценовых значений 2011 г. незначительно (менее 5%), стоимостные показатели коммерческой недвижимости стабилизировались;

    Самарский рынок коммерческой недвижимости вышел из стадии активной рецессии и вошел в стадию стагнации;

    В районе расположения объекта оценки стоимость нежилых помещений, аналогичных оцениваемому, за анализируемый период находится в диапазоне от 19500 до 33000 руб.         за 1 кв.м с учетом НДС;

    Интервал цен предложений по арендной плате, характеризующий рыночную конъюнктуру по сегменту рынка недвижимости для оцениваемого объекта, составляет                              от 250 до 300 руб. за 1 кв.м в месяц с учетом НДС.

2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района

Оцениваемое помещение расположено в здании по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Авроры 110 (рисунок2).

Рисунок 5 - Здание объекта оценки

Самара входит в первую десятку городов РФ по объему производимого национального дохода и объему промышленного производства. Промышленность - ведущая отрасль самарской экономики. На крупных промышленных предприятиях города работают почти 137 тысяч человек. Это около 40% всего занятого населения Самары. В индустрии Самары ведущее место принадлежит тяжелой промышленности (77%).

Машиностроительный комплекс представлен аэрокосмической, электротехнической и кабельной промышленностью, станкостроением и приборостроением, производством подшипников, оборудования для нефтедобычи, строительства и сельского хозяйства.

В Самаре зарегистрировано 28621 предприятие малого, среднего и крупного бизнеса, охватывающих все сферы деятельности: промышленность, строительство, торговлю, связь, науку, финансы, культуру, из них 156 промышленных предприятий крупного и среднего бизнеса; зарегистрировано более 11 тысяч предприятий малого бизнеса и свыше 30 тысяч частных предпринимателей без образования юридического лица.

Самара - один из ведущих центров деловой активности России. Здесь находятся офисы региональных компаний аэрокосмической, подшипниковой и химической промышленности, нефтяных и газовых кампаний, региональные представительства наиболее крупных российских банков. Самара имеет ряд неоспоримых преимуществ перед другими регионами страны с точки зрения развития кооперационных связей и обладает несомненной инвестиционной привлекательностью. Не случайно Самарская область входит в пятерку регионов России с наибольшими объемами иностранных инвестиций. Это вызвано рядом объективных обстоятельств.

Во-первых, выгодное экономико-географическое положение Самары в центре Поволжского региона.

Во-вторых, хорошее развитие транспортной и коммунальной инфраструктур. Через город проходят важнейшие железнодорожные, автомобильные и авиационные транспортные магистрали. Через сеть каналов Самара соединена водным путем с портами 9 морей, в том числе Балтийского, Северного и Средиземного.

В Самаре - самый крупный международный аэропорт в Поволжье, принимающий все типы самолетов. Город обладает современными телекоммуникациями, что обеспечивает надежную телефонную, телеграфную, факсимильную и компьютерную связь с подавляющим большинством стран мира.

В-третьих, Самара обладает наукоемкими, высокотехнологичными производствами, выпускающими уникальную продукцию - от миниатюрных подшипников до ракет-носителей космических кораблей.

В-четвертых, в Самаре есть высококвалифицированные кадры рабочих и специалистов, а также развитая сеть высших и средних специальных учебных заведений.

В-пятых, на территории Самарской области созданы более благоприятные правовые условия инвестиционной деятельности.

По классификации, принятой в рейтинговом агентстве «РА «Эксперт», Самара относится к типу 1А – максимальный потенциал при минимальном риске.

Таблица 1 - Потенциал региона

По составляющим инвестиционного риска регионов картина менее стабильная:

Таблица 2 - Инвестиционный риск региона

Инвестиционный потенциал Самары значительно превышает потенциал многих регионов. Первенство Самары обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной.

Несбалансированность Самары по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Самаре достаточно высок законодательный риск. Криминальный и экологический риски на среднем уровне.

Объект оценки находится на территории железнодорожного района. Железнодорожный район является густонаселённым районом города с хорошо развитой инфраструктурой.

Территория района составляет 1960 га. Численность населения на 01 января 2010 года составляет 100 743 человек.

В Железнодорожном районе зарегистрировано 7467 предприятий различных форм собственности, которые охватывают многие сферы деятельности и 2198 индивидуальных предпринимателей. Среднесписочная численность работающих – 45 612 человек.

На территории района развернута широкая сеть предприятий потребительского рынка, это – 256 магазинов, 101 предприятие общественного питания, 441 объект мелкой розницы, 261 объект бытового обслуживания, 5 ярмарок.

Объектом оценки является офис в административном здании. На момент оценки объект находился в нормальном состоянии, и не имел каких-либо дефектов, препятствующих нормальной эксплуатации.

Здание расположено на пересечении транспортных магистралей: ул. Авроры и ул. Аэродромной, в зонах Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки  5-16  этажей) и  Ц-3 (зона обслуживания населения местного, районного значения) (рисунок 3).

Рисунок 6 - Местоположение объекта оценки

Здание находится в потребительском центре города, состояние дорог удовлетворительное. Рядом - остановки общественного транспорта, торговые предприятия. Удобная транспортная развязка. Перед зданием имеется автомобильная парковка.

Общее описание объекта недвижимости представлено таблице 3 и в приложении 1.

Таблица 3. Описание объекта оценки.