Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Таким образом, поправки к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регулирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы.

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме[30].

Согласно ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно- правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика это хозяйство, предполагающее удовлетворение потребностей посредством обмена, принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъектов.6 Основы рыночной экономики заложены в ст. 8, 35,36 Конституции РФ. Рыночная экономика предполагает наличие определенной степени саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли, и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляции. Поэтому, один из принципиальнейших экономических явлений- явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною стоимость выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, цену, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь высказывает суждение о предполагаемой её величине в данных условиях.

Это положение связано с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами[31].

Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки[32].

Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по определению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора.

Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене.

Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки.

Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, реальная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков. Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь, по нашему мнению, возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора.

Понятие рыночной стоимости, по нашему мнению, недостаточно раскрыто в отечественной нормативно-правовой базе по оценочной деятельности. Так, например, многие зарубежные и международные стандарты оценки разъясняют, что дата отчета об определении рыночной стоимости не может быть ранее, чем дата оценки. Данный факт связан с пониманием деятельности оценщика по определению данного вида стоимости, как анализ уже сложившейся рыночной конъюнктуры на дату оценки, что позволяет определять рыночную стоимость обоснованно.

2. Экономический анализ объекта недвижимости

2.1. Анализ рынка  недвижимости

Начало 2011 года на рынке коммерческой недвижимости г. Самара стало еще одним шагом в сторону намеченных 2010 годом тенденций. Практически во всех сегментах наблюдается снижение экспозиции, свидетельствующее о нехватке на рынке коммерческих площадей. Сокращение объемов торгово-офисных помещений закономерно сопровождается ростом их стоимости.

В январе 2011 года на рынке продажи экспозиции коммерческих площадей вернулись в намеченные ранее русла после небольшого отклонения в конце 2010 года. Объем предложения офисов за первый месяц 2011 года продемонстрировал повышение, а предложение торговых помещений сделало небольшой «шаг» вниз. При этом в целом рынок продажи коммерческих площадей продолжает расти.

Рисунок 2 - Динамика изменения предложения офисов в Железнодорожном районе в 2010 году

Увеличение торгового сегмента, в силу маленького масштаба рынка, весьма незначительно и даже с количественной точки зрения не компенсирует сокращение офисных площадей. Несмотря на то, что в процентном отношении изменение экспозиции в обоих сегментах составило в январе 2011 г. примерно 13%, в абсолютных цифрах разница более чем в три раза. Торговый рынок «похудел» на 4 тыс. кв. м, а офисный «прибавил в весе» на 13 тыс. кв. м.

В сегменте продажи торговых помещений начало 2011 года было достаточно спокойным и ровным. Больше всего площадей было представлено к продаже в Октябрьском и Самарском районах, которые лидируют уже длительное время. Самым заметным явлением здесь является то, что по стоимости торговых помещений существенно «подтянулся» к другим районам города. Цена 1 кв. м выросла более чем на 7 тыс. руб., в результате чего Железнодорожный район тоже «перешагнул» планку в 30 тыс. руб. В целом среднегородская цена торговых площадей, несмотря на увеличение объема предложения здесь, в январе 2011 года поднялась на 2,7%, еще раз подтвердив существование избытка на рынке коммерческой недвижимости.

Экспозиция офисов в начале года снизилась во всех районах, кроме Кировского, что говорит о невысокой востребованности расположенных там помещений, несмотря на их низкую (по сравнению с другими районами города) стоимость. Наиболее существенные изменения произошли в Советском районе, где объем предложения в январе 2011 года сократился практически на 50%. В среднем здесь экспонировалось менее 5 тыс. кв. м офисных площадей. Тройка лидеров по объему предложения на рынке была в том же составе, что и в конце 2010 года: Октябрьский, Самарский и Ленинский районы.

Цены в сегменте продажи офисов в 2011 году четко коррелировали с изменением экспозиции. Уменьшившийся наполовину рынок Советского района почти наполовину и в цене прибавил. По сравнению с концом 2010 года стоимость 1 кв. м здесь выросла примерно на 10 тыс. руб. и обогнала стоимость офисов в Кировском районе. Самыми дорогими остаются Ленинский район со средней ценой продажи 60,49 тыс. руб. (осталась на уровне декабря 2010 года) за 1 кв. м и Самарский, где офисы экспонировались по цене 58,75 тыс. руб. за кв. м. При этом Самарский район тоже неплохо прибавил в цене (почти на 5 тыс. руб.), что говорит о «вымывании» с рынка ликвидных, более дешевых объектов.

Среднегородская цена офисных площадей в сегменте продажи достигла в 2011 году уровня 42,51 тыс. руб. за кв. м, обогнав стоимость торговых помещений, которые в течение длительного времени были более дорогими. В начале прошлого 2010 года разрыв между ними составлял более 7 тыс. руб. На протяжении всего 2011 года офисный сегмент «догонял» торговый, сокращая разрыв. Это результат резкого сокращения офисного рынка и нарастающего дефицита.

Рисунок 3 – Динамика изменения средней цены офисов в Железнодорожном районе в 2010 году

В феврале 2011 года произошло сокращение экспозиции торговой недвижимости на 13,1%. Проблема дефицита по-прежнему актуальна. Предложение незначительно (в пределах 500-1000 кв. м) увеличилось только в Железнодорожном, Самарском и Советском районах.

Предложение в сегменте аренды офисных помещений после январского увеличения 2011 года продолжило свою нисходящую динамику в течении всего 2011 года. После сезонного снижения рынок активизировался (заключаются новые договоры аренды), поэтому кривая опять поползла вниз (новых объектов не появляется на рынке). Предложение увеличилось только в Октябрьском (примерно, на 3,5 тыс. кв. м) и Самарском (на 2,2 тыс. кв. м) районах.

Цена аренды коммерческих помещений в 2011 году немного упали: в среднем по городу офисы подорожали на 3,2%, а торговые помещения – на 4,1%. Цены медленно, но верно падают. Месячная динамика почти всегда незначительная, но в итоге за 2011 год цены демонстрируют ощутимое понижение. Причем это наблюдалось практически во всех районах города. Только в Кировском районе торговые помещения немного подешевели, а в Самарском районе цена офисов в 2011 году осталась на том же уровне, что и в январе 2011 года.

Рисунок 4 – Динамика изменения средней арендной ставки офисов в Железнодорожном районе в 2010 году

В торговом сегменте заметно выросла цена в Ленинском (+13,1%), Октябрьском (+10,5%), Промышленном (+10,8%) и Самарском (+11,2%) районах, что свидетельствует как о дефиците помещений, так и о вымывании с рынка дешевых объектов.

Тройка лидеров по стоимости аренды торговых помещений по сравнению с январем 2011 года не изменилась: по-прежнему самыми дорогими были Октябрьский ($52,9 за кв. м), Ленинский ($47,9 за кв. м) и Промышленный ($30,98 за кв. м) районы.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что рынок  офисных помещений г. Самара активно развивается и инвестиции в объекты доходной недвижимости, аналогичные оцениваемым, являются выгодными.

Спрос и предложение

Структура предложения коммерческой недвижимости в отношении аренды и продажи в начале 2012 года остается относительно стабильной.

На конец 2011 года в городе сдавалось в аренду порядка 180 тыс. кв. м торговых и офисных площадей (не считая площади в отдельно стоящих крупных объектах, предложения вакантных метров в которых редко попадают в открытые оферты). На продажу было выставлено около 230 тыс. кв.м коммерческих площадей. Из них большую часть составили офисные метры общим объемом около 150 тыс.кв.м, на торговые площади пришлось около 75 тыс.кв.м.

Структура предложения коммерческой недвижимости в отношении предложений по районам также остается стабильной. Какое-либо заметное изменение в структуре предложения с точки зрения районов возможно лишь в случае появления на рынке крупного объекта, объем предложения площадей которого, может быть сопоставим с общим объемом экспозиции в том или ином районе.

Наиболее насыщенными офисными площадями остаются Ленинский и Октябрьский районы (порядка 35 и 30 тыс.кв.м соответственно). Самое меньшее количество предложения в Куйбышевском районе, где выставлено на продажу всего около 2500 кв.м офисной недвижимости.

В сегменте торговли лидерами по предложению стали Октябрьский и Самарский районы (20 и 15 тыс. кв. м соответственно), меньше всего торговых площадей оказалось также в Куйбышевском районе – 200 кв.м.

На рынке аренды торговых и офисных площадей – примерно такое же распределение по районам. Лидером по количеству предложения коммерческих площадей также остается Октябрьский (офисных площадей - 25 тыс.кв.м, торговых - 17 тыс.кв.м) и Ленинский (офисных площадей - 22 тыс.кв.м, торговых - 7 тыс.кв.м).

В настоящий момент основной покупательский интерес обращен к относительно небольшим объектам с невысокой ценой за квадратный метр. По-прежнему самыми ликвидными остаются помещения площадью до 100 кв.м. Дольше всего находятся на рынке помещения площадью свыше 250 кв.м. Объекты не уходят с рынка и продолжают находиться в экспозиции, что говорит об их низкой востребованности со стороны бизнеса.

Сроки экспозиции для коммерческой недвижимости на протяжении последних нескольких месяцев варьируются около отметки 6 месяцев.