Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

Вследствие приближенности к центру, достаточной плотности населения и значительного количества участников, рынок коммерческой недвижимости в данном  месте Железнодорожного района развит, потребность в помещениях имеется.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что местоположение объекта оценки является привлекательным.

2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании (НЭИ) объекта оценки. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют проводить анализ для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие “наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат законодательству РФ, местному законодательству, экологическому законодательству и т.д.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для  данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом  вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу собственности.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования):  рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Вышеназванные параметры, данные и характеристики, описывающие объекты оценки, позволяют сделать следующие выводы о наилучшем возможном использовании оцениваемого объекта.

Основываясь на анализе наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, решено рассмотреть в ходе анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, следующие виды использования:

- жилое;  

- офисное;     

- торговое; 

- производственно-складское.

При выборе оптимального варианта использования проведен качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Возможные варианты использования объекта:

Жилое назначение.

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

Производственное и складское назначение.

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, считаю, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

Офисное назначение.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

- Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

- Объект оценки расположен в районе жилой и общественной застройки;

- Планировка под офисное помещение.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под офисного помещения, отсутствуют.

Торговое назначение.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

- Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

- Объект оценки расположен в районе жилой и общественной застройки;

- Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение: 3 этаж и планировка под офисное помещение

Факторы наиболее эффективного использования объекта оценки приведены таблице 4.

Таблица 4 – Факторы наиболее эффективного использования

Я считаю, что помещения, расположенные в здании можно использовать в качестве офисных и торговых помещений.

Принимая во внимание характеристики объекта оценки (параграф 2.2), установлено, что наличие офисной и торговой инфраструктуры, транспортной доступности и существующий тип здания имеют преимущественное значение при рассмотрении критериев оценки.

Определение факторов наиболее эффективного использования объекта оценки приведены в  таблице 5.

Таблица 5 - Определение факторов наиболее эффективного использования

Исходя из проведенного в данном параграфе анализа, установлено, что   использование нежилой площади как офисной является наиболее экономически целесообразным.

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Оценка произведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение на дату оценки никому не передано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, не арестовано, под арестом не находится, судебных споров о нем не имеется, на него нет прав третьих лиц.

При выборе методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, учитывая цель оценки, сжатые сроки выполнения работ и условие финансовой доступности оценки для всех категорий арендаторов, я руководствовался критерием наименьшей трудоемкости и затрат на приобретение информации.

Сведения, содержащиеся в данной работе, считаются достоверными.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

        обследование объекта: процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания застройки, ее состояния и выявления характерных особенностей, а также, при необходимости, исследования установленного рабочего оборудования.

        сбор общих данных и их анализ: на этом этапе собираются, обобщаются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта.

        сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе аккумулируется более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, аналогичным по профилю и назначению. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками. Проводится также анализ и корректировка цен предложения на рынках сопоставимых объектов недвижимости.

        анализ наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта и его рынка.

        обязательное применение трех классических подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного и доходного, или обоснованный отказ от применения того или иного подхода. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем согласовании позволяют установить итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

        подготовка заключения о рассчитанной рыночной стоимости: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются необходимые факты и их анализ в виде отдельного параграфа.

Термины и определения:

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

Ставка дисконтирования – ожидаемая норма доходности, зависящая от рисков деятельности компании.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.