Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи

">Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Обременения оцениваемых прав:

Я проанализировал возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

- наличие залога объекта оценки;

- наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

При анализе возможного обременения оцениваемого объекта залогом была проанализирована бухгалтерская документация (форма №1 по состоянию на 01.12.2011 г.). В ходе анализа документации не выявлено обязательств по долгосрочным и краткосрочным займам. Кроме того, в период с 01.12.2011 г. по 23.12.2011 г. (дата определения стоимости) была проанализирована первичная документация (банковские выписки) о движении денежных средств на расчетном счету. В ходе всестороннего анализа не выявлено случая привлечения заемных средств.

При анализе возможного обременения оцениваемого объекта договорами аренды мною была получена информация об отсутствии указанных договорных отношений. С целью проверки полученной информации был проведен опрос сотрудников с целью выяснения их принадлежности определенному юридическому лицу. В ходе анализа не выявлено нахождение иного юридического лица, обладающего какими-либо правами на оцениваемое помещение.

На основании вышеизложенного, в рамках настоящей работы, оценка проводилась исходя из предположения об отсутствии каких-либо обременений.

Затратный подход - способ оценки собственности, основанный, в общем случае, на определении текущей стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка  под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Алгоритм расчета затратным подходом описывается формулой:

                                   ,                            (2.1)

где: Стнедв. – стоимость единого объекта;

- Стул.. – стоимость улучшений;

- Стземли – рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

Для расчета стоимости замещения объекта использовался метод сравнительной единицы, заключающейся в расчёте стоимости оцениваемого объекта по укрупнённым показателям.

Этапы применения метода сравнительной единицы:

1. Выбор источника информации сравнительной единицы.

2. Выбор объекта-аналога из базы нормативных данных.

3. Корректировка единичной стоимости объекта-аналога на несоответствия с объектом аренды.

4. Определение полной стоимости замещения объекта в базисном уровне цен  используемой нормативной базы.

5. Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

6. Учет затрат не включенных в укрупненный показатель.

7. Вычитание из стоимости   соответствующего оцениваемому объекту износа.

Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:

                          ,                              (2.2)

где: Стул.. – стоимость объекта;

- ПВС – стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;

- Изфиз. – физический износ объекта;

- Изфунк. – функциональный (моральный) износ объекта;

- Извэв – снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.

Полная стоимость замещения объекта была определена по укрупненным показателям стоимости 1 кв.м. по сборникам УПСС.

  Укрупненный показатель стоимости строительства 24 184 руб./кв. м – УПСС 2.7-002 на дату оценки.

Аналог: офисы – кирпичное здание этажность до 5.

Площадь объекта оценки: 100 кв.м.

Стоимость замещения: 2 418 400 руб.

Расчет прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя - это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный факт финансово оправданным для застройщика.

Согласно методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е. С. Озеровым, прибыль предпринимателя может быть определена по формуле:

           [34],                (2.3)

где ПП - прибыль предпринимателя;

п -нормативный срок строительства (лет);

у- норма отдачи на вложенный капитал (доля единицы, соответствующая ставки капитализации, рассчитанной в доходном подходе);

Са- доля авансового платежа к общей стоимости строительства.

Принимаем для расчетов прибыль предпринимателя 20 %[35].

К базовой стоимости замещения добавляются затраты не включенные в укрупненный показатель (составляется смета). Сметная стоимость строительства корректируется на наличие конструктивных элементов рассчитывается полная восстановительная стоимость объекта. Расчетные значения для расчета прибыли предпринимателя представлены в таблице 6.

 

Таблица 6 - Значения для расчета прибыли предпринимателя

ПП - прибыль предпринимателя	9,85%
п - нормативный срок строительства (лет)  Срок строительства (определяется согласно СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела  строительстве предприятий, зданий и сооружений" (утв. постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 г. N 51/90) (с изменениями от	0,70
у - норма отдачи на вложенный капитал	20,40%
Са - доля авансового платежа к общей стоимости строительства	30%
Банк	Ставки кредитования юридических лиц
	Минимальная	Максимальная	Средняя
МДМ банк	18,0%	23,0%	20,5%
Номос банк	17,0%	24,0%	20,5%
Альфа банк	16,0%	22,0%	19,0%
Промсвязь банк	18,0%	23,0%	20,5%
Газбанк	19,0%	24,0%	21,5%
Среднее значение по банкам:			20,4%

 

Таблица 7 - Сводный сметный расчет представлен

Административное здание
Год постройки		1973
Этажность		5
Группа капитальности		1
Площадь общая, кв. м		100,00
Строительный объем, куб. м		437,00
Назначение		Под размещение офисных помещений
Расценка по сборнику Центра ценообразования, руб./кв. м		24 184.0
СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА-АНАЛОГА  (УПСС)
			Сметная стоимость тыс. руб.
N п.п.	Наименование работ и затрат		СМР	Оборудование	Прочие затраты	Всего
	Глава 1. Подготовка территории строительства.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главе 1.
	Глава 2. Основные объекты строительства.
1	Нежилое здание		2 418 400.0			2 418 400.0
	Итого по главе 2		2 418 400.0			2 418 400.0
	Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главе 3.		0,00			0,00
	Глава 4. Объекты энергетического хозяйства.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главе 4.		0,00			0,00
	Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главе 5.		0,00			0,00
	Глава 6. Наружные сети
2	Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8%		285 371,20			285 371,20
	Итого по главе 6		285 371,20			285 371,20
	Итого по главам 1-6.		2 703 771.20			2 703 771.20
	Глава 7. Благоустройство и озеленение территории.
	Работы по благоустройству и озеленению, 2%		54 075.42			54 075.42
	Итого по главе 7		54 075.42			54 075.42
	Итого по главам 1-7.		2 757 846.62			2 757 846.62
	Глава 8. Временные здания и сооружения.
Продолжение таблицы 7
3	Временные здания и сооружения (ГСН 81-05-01 2001) 1,8%		49 641.24			49 641.24
	Итого по главе 8		49 641.24			49 641.24
	Итого по главам 1-8.		2 807 487.86			2 807 487.86
	Глава 9. Прочие затраты.
4	Зимние удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2 %				56 149.76	56 149.76
	Итого по главе 9				56 149.76	56 149.76
	Итого по главам 1-9.		2 807 487.86		56 149.76	2 863 637.62
	Глава 10. Содержание дирекции ( технический надзор) строящегося предприятия.
7	Служба заказчика-застройщика 1,4% (Пост.ГС №17 от 13.02.03)				39 304.83	39 304.83
	Итого по главе 10				39 304.83	39 304.83
	Итого по главам 1-10.		2 807 487.86		95 454.59	2 902 942.45
	Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главам 1-11.
	Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор
8	Затраты на проектно-сметные работы 4,5% (Справочник базовых цен на проектные работы для строительства в Самарской области / 2 редакция)				130 632.41	130 632.41
	Итого по главам 1-12		2 807 487.86		226 087.00	2 614 076.15
9	Непредвиденные затраты 2% (МДС 81-1.99)				60 671.50	60 671.50
10.	Итого по сводному сметному расчету с непредв. затратами		2 807 487.86		286 758.49	3 094 246.36
11	То же с учетом прибыли 10%					3 399 004.03
12	То же с учетом НДС 18%					4 010 824.76
13	То же на 1 кв.м. общей площади					40 108.25

 

В таблице 8 представлена полная восстановительная стоимость объекта оценки по укрупненному показателю.

 

Таблица 8 - Полная восстановительная стоимость объекта оценки по укрупненному показателю (Корректировка на наличие конструктивных элементов)

 

Конструктивный элемент (вид работ)	Удельный показатель стоимости строительства, %		УПСС на расчётную единицу, руб.	Удельный показатель стоимости строительства, %, с учётом отсутствия конструктивных элементов (вида работ)	Всего стоимость, руб.
Строительные работы и конструкции
Подземная часть, земляные работы	6,21%	24 184	1 501,8	6,21%	249 072,22
Перекрытия, покрытие	11,82%	24 184	2 858,5	11,82%	474 079,49
Стены наружные	22,59%	24 184	5 463,2	22,59%	906 045,31
Стены внутренние, перегородки	10,08%	24 184	2 437,7	10,08%	404 291,14
Кровля	1,82%	24 184	440,1	1,82%	72 997,01
Заполнение проёмов	7,43%	24 184	1 796,9	7,43%	298 004,28
Полы	5,76%	24 184	1 393,0	5,76%	231 023,51
Внутренняя отделка	4,64%	24 184	1 122,1	4,64%	186 102,27
Прочие строительные конструкции и общестроительные работы	5,76%	24 184	1 393,0	5,76%	231 023,51
Внутренние инженерные системы и оборудование
Отопление	6,41%	24 184	1 550,2	6,41%	257 093,87
Горячее водоснабжение,  внутренние водостоки, канализация	1,04%	24 184	251,5	1,04%	41 712,58
Электроснабжение, электроосвещение	10,50%	24 184	2 539,3	10,50%	421 136,60
Слаботочные устройства	2,05%	24 184	495,8	2,05%	82 221,91
Прочие	3,89%	24 184	940,8	3,89%	156 021,05
ИТОГО:	100,00%		23 243	100,00%	4 010 824,76
В том числе:
Элементы с коротким сроком жизни					1 977 336,61
Элементы с долгим сроком жизни					2 033 488,15
Итого					4 010 824,76