Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью

     Поскольку объективно не существует двух абсолютно  одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

     Подбор  аналогов – оценщик изучает состояние  и тенденции развития рынка недвижимости применительно к объекту оценки. Выявляются объекты недвижимости наиболее подходящие по своим характеристикам к оцениваемому объекту (см. табл. 2.2.).

     Основное  условие – оценщик должен использовать только те аналоги, которые на момент оценки выставлены на продажу. Если на момент оценки нет предложений, аналогичных оцениваемому объекту, оценщик, применяя в качестве аналогов объекты по уже состоявшимся сделкам (не более 1 месяца от даты сделки) должен сделать поправку на динамику роста цен на недвижимость.

     Количество  аналогов – оценщик использует не менее 4 аналогов в расчетах рыночной стоимости объекта оценки методом  сравнительных продаж. При использовании 3 аналогов в Отчете необходимо привести обоснование невозможности использования большего количества аналогов (неразвитость рынка жилья в данном регионе, округе, микрорайоне, отсутствие достаточного количества предложений объектов-аналогов на момент оценки предмета залога, отсутствие возможности прозвона аналога и пр.).

     Проверка  информации – оценщик проверяет информацию по объектам-аналогам, по итогу собранной информации аналог сравнивается с объектом оценки, и подлежит использованию в качестве аналога только в том случае, если сопоставим с ним.

     Корректировка (поправка) – если аналог по каким-либо параметрам (местоположение, общая площадь, конструктивные элементы, условия сделки, физические характеристики и пр.) от объекта оценки, оценщик должен ввести поправку (корректировку). 
 
 

  Таблица 2.2. - Аналоги объекта оценки 

 

     Корректировка (поправка) – математическая операция, учитывающая разницу в стоимости  между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения (см. табл. 2.3.). Использование оценщиком в Отчете аналоги должны быть сходны с объектом оценки по количеству комнат, типу дома (блочные, панельные, кирпичные, монолит), по площади (если площадь аналога более чем на 10 м.), вводится корректировка (поправка).

     Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект.

     Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому объекту.

     Последовательность  внесения корректировок:

1. корректировка на условия сделки и состояние рынка;
2. корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки.

  Таблица 2.3. - Виды и величины корректировок 

 

     Корректировка по каждому параметру объекта  сравнения не должна превышать 10%, кумулятивная поправка по каждому объекту сравнения не должна превышать 30%.

     Согласование  скорректированных цен – по итогу, оценщик проводит согласование скорректированных цен объектов-аналогов – выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнительных продаж.

     После применения всех поправок оценщик выводит  скорректированные цены по каждому объекту-аналогу. Разница между приведенными стоимостями 1 м² каждого объекта-аналога не должна превышать 5 – 10%.

     В исключительных случаях допускается  разница между скорректированными ценами объектов-аналогов до 15% при этом, оценщик обязан обосновать выбор данного объекта-аналога (см. табл. 2.4.).

  Таблица 2.4. - Корректировочная таблица 

 
 

     При расчете окончательного значения стоимости  квадратного метра объекта оценки допустимо:

• применить среднее значение стоимостей объектов-аналогов;
• применить весовые коэффициенты, при этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

     Проведенный анализ и расчеты показывают, что:

     рыночная  стоимость квартиры (S=46,24 м² ), находящейся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул.Революции, д. XX, по состоянию на 21 марта 2011 года, составляет (с учетом округлений)

   1 690 000 р.

   (один  миллион шестьсот девяносто тысяч рублей) 
 

     Доходный  подход основывается на принципе ожидания, в соответствии с которым типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

     Основные  этапы оценки при данном подходе:

• оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
• потери от недозагрузки и невзысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
• расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и  (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления;
• полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость специальными методами.

     Изучив  материалы республиканских газет  за январь-март 2011 года: "Все для Вас", "Из рук в руки", "РиО", "Все объявления Улан-Удэ", оценщик пришел к выводу: в г. Улан-Удэ на дату оценки сложился рынок аренды жилых помещений. В результате этого рассчитать потенциальный доход, реально приносимый оцениваемым объектом возможно, но полученный результат значительно исказит рыночную стоимость объекта оценки.

     На основании вышеизложенного  можно сделать вывод о невозможности  применения доходного подхода к  оцениваемой недвижимости.

     Согласование результатов  оценки.

     В настоящем разделе сводятся воедино  все данные, полученные в ходе оценки объекта, и делается окончательный вывод относительно его наиболее вероятной рыночной стоимости.

     В отчете применены следующие подходы  и методы:

1. сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж.

      Таблица 2.5. - Взвешенная оценка рыночной стоимости объекта на дату оценки 

 

     На  основании имеющейся информации и произведенных расчетов:

     рыночная  стоимость квартиры (S=46,24 м2 ), находящейся  по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Революции, XX, по состоянию на 21 марта 2011 года, составляет (с учетом округлений) 1690000 руб.  (один миллион шестьсот девяносто тысяч рублей) 

     Заключение о рыночной стоимости имущества. 

     Настоящий Отчет является полным повествовательным  отчетом об оценке, отвечающим требованиям  стандартов оценки, указанных в сертификате качества оценки.

     Оценка  проведена по состоянию на 21 марта 2011 года.

     Исследования  и анализ, приведенные в отчете, были проведены за период с 20.03. по 21.03.2011 г.

     На  основании имеющейся информации и произведенных расчетов определено, что:

     рыночная  стоимость квартиры (S=46,24 м²), находящейся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Революции, XX, по состоянию на 21 марта 2011 года, составляет (с учетом округлений) 1690000 руб. (один миллион шестьсот девяносто тысяч рублей).