Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью

     В долгосрочном плане предложение  и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления  ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения  и спроса подчас теряют свою эффективность  на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

     Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен  и арендной платы снижаются. В  краткосрочном плане предложение  недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

     Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

     Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все  новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

     Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут [35].

     Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

     Этот  принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

     Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

     Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия  открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические  условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

     Аналитики должны отслеживать события, которые  с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

     Четвертая группа принципов оценки лучшего  и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом  может определить вариант, приносящий максимально возможный доход  от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

     ЛНЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

     а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

     б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

     в) финансово обосновано с точки  зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

     г) обеспечивает наивысшую стоимость  или доходность недвижимости.

     ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

     ЛНЭИ  может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

     На  практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине [30].

     Существующие  сегодня в России административные ограничения и зонирование часто  не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

     Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

     Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

1.2 Подходы к оценке недвижимости

     Затратный подход к оценке недвижимости.

     В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный [40].

     Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости  издержек на создание, изменение и  утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

     Подход  сравнительного анализа продаж –  способ оценки имущества путем анализа  продаж объектов сравнения имущества  после проведения соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

     Доходный  подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

     Затратный подход состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости. Методы затратного подхода основываются на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

     Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Суть методов определения рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом состоит в расчете восстановительной стоимости зданий и сооружений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) за вычетом накопленного износа и увеличенной на стоимость участка земли как незастроенного.

     Подход  с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

     Затратный подход использует стоимость воспроизводства  или замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства (замещения) должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственности на дату оценки.

     Доходный  подход к оценке недвижимости.

     Классическое  решение доходного подхода –  это метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). При реализации этого метода встает вопрос о постпрогнозном периоде. Одним из вариантов решения стоимости реверсии в постпрогнозный период является прогноз роста или снижения стоимости недвижимости с использованием базовых данных сравнительного подхода. Кроме того, при прогнозировании постоянных расходов налогооблагаемая база может применяться с использованием данных затратного подхода. Платежи за землю также целесообразно учитывать на базе затратного подхода.   В связи с возможным использованием этих данных доходный подход целесообразно выполнять как завершающий расчетный этап.

     Сравнительный подход  с использованием аналогов требует проведения процедур корректировок на различия между образцом и аналогом. Одной из корректировок является корректировка на различия аналога и образца в параметрах земельных участков (ЗУ). Провести корректировку без анализа данных по стоимости прав на ЗУ целесообразно, имея таковые данные, полученные в аналитическом разделе и при проведении расчетов в затратном подходе. Корректировки на местоположение также целесообразно делать с использованием данных затратного подхода для ЗУ. В связи с возможным использованием этих данных сравнительный подход целесообразно выполнять после затратного подхода.

     Доходный  подход основывается на принципе ожидания, в соответствии с которым типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

     Основные этапы оценки при данном подходе:

• оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
• потери от недозагрузки и невзысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
• расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и  (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления;
• полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость специальными методами [32].