Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью

     ◉ темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

     ◉ развитие системы ипотеки;

     ◉ развитие системы иностранных представительств в регионе (в Москве).

     В отдельную подгруппу можно выделить факторы, связанные с феноменами массового сознания: инфляционные ожидания, рекламные мифы и т.п. Они особенно проявляются на квартирном рынке. Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке квартир, на общий уровень, структуру и динамику цен на различные типы квартир, — это предмет самостоятельного исследования.

     Макроэкономические  факторы являются инерционными, существенно  влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на квартиры и  на изменение их структуры (т. е. соотношения  цен между разными группами аналогичных квартир). Но в краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной. Их совокупное влияние проявляется в динамике и в текущем среднемесячном уровне рыночных цен на квартиры.

     Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки (квартиру). Существенными  являются также факторы, связанные  с характером сделки и условиями  платежей. Но в последние годы (после 1999 г.) характер сделок с квартирами в Москве стал типовым и стабильным. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Поэтому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оцениваемая на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

     Таким образом, стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов [36], указанных в таблице 1.1.

                              Таблица 1.1. - Факторы оценки недвижимости

     На  основе анализа способов описания и  оценки квартир специалистами риелторами и оценщиками представляется целесообразным выделить следующие группы параметров, которые описывают: собственно квартиру; дом и придомовую территорию; расположение квартиры в городе.

     Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в ее стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников квартирного рынка. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики, достаточно часто используют тот или иной параметр квартиры для определения или обоснования ее рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться в первичное описание квартиры для ее оценки, и наоборот.

     При определении набора параметров, используемых для описания квартиры, требуется учитывать наличие доступной для анализа рыночной информации, необходимой чтобы отразить в модели оценки влияние этого параметра на стоимость квартиры. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит и от подхода к ее построению (спецификации) и калибровке [36].

     В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

     Основой рынка недвижимости являются его  объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или  обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую  следует объективно определить в  сравнении с другими объектами.

     Адам  Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал  в Лондоне свой главный труд «Богатство народов», в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений. Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

     Таким образом, стоимость есть соотношение  общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

     - Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

     - Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется;

     - Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется [42].

     Из  анализа этих факторов следует, что  стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

     Обсуждая  понятие стоимости, нельзя не упомянуть  еще два понятия — цена и  затраты. Стоимость и цена могут  не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

     - Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

     Цена  — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар  или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному  месту и времени независимо от того, была ли она объявлена, открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

     Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

     Затраты — это денежная сумма, равная издержкам  на создание товара или услуги. В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

     На  современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям  и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

     К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость  на открытом рынке; стоимость при  существующем использовании; расчетная  стоимость реализации; расчетная  стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость. Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения [30].

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой  продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения [30].

     Существует  и другое определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, привязывающее  ее ко времени: Рыночная стоимость –  это расчетная сумма, за которую  собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [27].

     Известно, что главным критерием любой  сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

     Принципы  оценки недвижимости.

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 2) [40]:

     1 группа: принципы, основанные на  представлениях потенциального  собственника;

     2 группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

     3 группа: принципы, обусловленные действием  рыночной среды; 

     4 группа: принцип лучшего и наиболее  эффективного использования. 

     Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  и оценке конкретного объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Рис. 2 Группы оценочных принципов

     1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

     Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том  случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

     Принцип замещения означает, что при наличии  определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом  будут пользоваться объекты с  наименьшей ценой.

     Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.