Изучив материалы  республиканских газет за сентябрь-октябрь 2010 год: "Все для Вас", "Из рук в руки", "РиО", "Все объявления Улан-Удэ", оценщик пришел к выводу: в г. Улан-Удэ на дату оценки сложился рынок аренды жилых помещений. В результате этого рассчитать потенциальный доход, реально приносимый оцениваемым объектом возможно, но полученный результат значительно исказит рыночную стоимость объекта оценки.

     Доходный  подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость [31].

     Сравнительный подход к оценке недвижимости.

     Сравнительный (рыночный) подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

     Сущность  рыночного подхода к оценке стоимости  недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости  объекта на основании обработки  данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

     Элементы  и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

     При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [35]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

     Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы [23]. В таблице 1.2. приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

     Таблица 1.2. - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

     Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает  пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным.

     Единицы сравнения для объекта-аналога  и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

     Выделяют  следующие единицы сравнения:

     1. для земельного участка без  улучшений используются удельные  характеристики (удельные цены):

     1.1. цена за единицу площади участка: 

• квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;
• «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
• гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

     1.2. цена за единицу длины (погонный  метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

     1.3. цена за участок площадью, стандартной  для данного типа функционального  использования; 

     2. для земельного участка с улучшениями  в качестве удельной характеристики  принимается удельная цена единицы  измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

     2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

     2.2. цена за единицу объема строения;

     2.3. цена за квартиру или комнату; 

     2.4. цена за один элемент объекта,  приносящий доход (посадочное  место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

     3. для характеристики удаленности  объекта от какой-либо точки  «притяжения» целесообразно использовать  промежуток времени, в течение  которого можно доехать от  объекта до этой точки общественным  или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени [22].

     В рамках сравнительного подхода к  оценке недвижимости можно выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

     Метод моделирования рыночного ценообразования  требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения  недвижимости [43] и ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества [29].

     Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

     Реализация  метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

     Каждый  подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта  оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

глава 2. анализ рынка недвижимости

2.1 Анализ рынка объекта оценки

     Цена квартиры на рынке может определяться в абсолютной и относительной величинах (стоимость  жилья в целом и цена единицы  площади соответственно). Диапазон цен на квартиры в г. Улан-Удэ сегодня лежит в пределах от 800 т.р. (однокомнатные окраин города) до 1500 т.р. (однокомнатные в центре и в некоторых спальных районах) и от 2000 т.р. (четырехкомнатные окраин города) до 3500 т.р. (четырехкомнатные в центре и в некоторых спальных районах). При этом стоимость единицы площади, среднегородское значение которой 27 000 руб., колеблется в пределах от 27000 руб. (4-5-комн квартиры окраин города) до 40 000 руб. (в центре).

     На  сегодняшний день рубеж цены в  миллион перешагнули 80% квартир, находящихся  в общегородском банке квартир. Дороже 1500 тыс. руб. оценивают 35% квартир, а вот более полутора миллиона стоят 25% квартир риэлтерского рынка Улан-Удэ. Дороже двух миллионов - только 10%. К категории дорогих (и сверх дорогих) квартир можно отнести те из них, которые стоят дороже 2000 тыс. руб.

     Обзор рынка жилья следует начинать с дорогих квартир, а именно с двухкомнатных квартир, расположенных в центре города. Эти квартиры занимают сектор в 15% рынка двухкомнатных и при среднестатистической средней площади в 50 кв.м. оцениваются в 1 500 тыс. руб. (по 30000 руб. за кв.м.).

     Среди трехкомнатных дороже 1 500 т.р. оценивается 50% квартир, присутствующих в данный момент на рынке недвижимости Улан-Удэ. В зоне средней удаленности среднестатистические трехкомнатные занимают общую площадь 70 кв.м. и стоят 2100 тыс. руб. при невысокой стоимости единицы площади - 30000 руб.

     По  линии трамвая практически одинаковые квартиры средняя стоимость 1 кв.м. составляет 25000 - 33000 рублей.

     В центре города и на прилегающих улицах предлагается к продаже трехкомнатные  со среднестатистической общей площадью 80-100 кв.м., имеющие ныне цены 2 500 т.р. на улицах, прилегающих к центру и 3500 т.р. непосредственно в центре Улан-Удэ (1 кв.м. площади - 25000 -40000 рублей).