Дипломная работа 

Тема: 

Оценка  рыночной стоимости  как основа управления недвижимостью 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

улан-удэ  – 2011 г. 
 

содержание 
 

 

введение

 

     Актуальность исследования. Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара - недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. [26].

     Тема  дипломной работа крайне актуальна  в связи с началом мирового финансового кризиса, развитие которого привело к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России. На сегодняшний день решение многих задач строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена. Правительством РФ выработан комплекс мер, направленных на стабилизацию финансовой системы государства, в том числе и строительного рынка, прежде всего, жилищного.

     Поддержка государства строительной отрасли  заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

     Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

     Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием федеральных  и муниципальных финансов. От этого  зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение  доступности жилья.

     Важность  оценки недвижимости для успешного  социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса  информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

     Исследованию  вопросов совершенствования методических подходов оценки недвижимости посвящены  многие работы отечественных и зарубежных ученых. Большой вклад в исследование данной проблемы внесли В.М.Баутин, А.П. Белых, В.Т. Водянников, А.Г. Воронин, А.М. Гатаулин, В.А. Горемыкин, Р.С. Гайсин, С.И. Грядов, А.Г. Грязнова, К.П. Личко, В.А. Лапина, А.П. Зинченко, В.Н. Зарубин, Н.Я. Коваленко, Н.В. Комов, Т.Г. Морозова, А.В.Петриков, В.И. Ресин, И.С. Санду, Л.А. Сивкова, И.Г. Ушачев, В.З. Черняк и др.

     Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены  исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р.Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других.

     В последние 2-3 года в России наблюдается  стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных  рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность [28]. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

     Определение понятия рыночной стоимости и  принципов оценки недвижимости неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными  понятиями, которые являются основой  оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

     Предметом исследования является методология  оценки недвижимости для целей управления и обоснования инвестиций в условиях финансового кризиса в России.

     Объектами исследования выбраны структурообразующие  составляющие экономической системы  рынка недвижимости, в частности  современные и ретроспективные  методические подходы к оценке стоимости  недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости.

     Целью данной дипломной работы является оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью. Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

     - рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

     - изучить рынок жилой недвижимости г. Улан-Удэ;

     - проанализировать полученные результаты;

     - раскрыть технологию оценки недвижимости;

     - показать основные подходы оценки  недвижимости;

     -  представить оптимизацию управления  недвижимостью

     В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления недвижимостью. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.

     При написании дипломной работы использованы нормативно – правовые акты, материалы  СМИ и Интернет, специальная и учебная литература.

     Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения и списка литературы. Работа написана на 80 страницах машинописного текста, включает 4 рисунка и 9 таблиц. Список использованной литературы включает 43 источника.

 

глава 1. теоретические основы оценки недвижимости для целей управления

1.1 Теоретические основы, принципы  и основные подходы оценки  недвижимости

 

     Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и вы годы, обусловленные владением объектами [24]. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.

Рис. 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

     • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

     • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

     • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

     • стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     • элементы хозяйственного, транспортного  и инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

     • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое [28].

     Оценка  имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

     Объект  оценки – имущество предъявляемое  к оценке.

     Принцип оценки имущества – основные экономические  факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

     Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

     Дата  оценки имущества – дата по состоянию  на которую произведена оценка имущества.

     Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

     База  оценки имущества – вид стоимости  имущества, в содержании которой  реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости –  рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

     Рыночная  стоимость имущества – расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести [32].

     Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора  и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

     Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости недвижимости. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или наиболее вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется множеством таких факторов.

     При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Анализ этих факторов, относящихся к области индивидуальной психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки рыночной стоимости недвижимости.

     Объективные факторы, в основном, являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки формируется под влиянием и иных факторов и составляет своего рода случайную величину, которая колеблется вокруг этого среднего уровня.

     Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные  с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности  в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

     ◉ различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;