Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью

     В группе четырех-пятикомнатных к  классу дорогих квартир относится 38,6% из имеющихся на рынке. Еще 27% - сверхдорогие, ценой выше 3500 тыс. руб.

     После типовых 9-тиэтажек, неудобных хрущевок, наконец-то появилась возможность  выбора жилья более высокого качества. На сегодняшний день в г. Улан-Удэ довольно широкий спектр выбора:

     1. В зависимости от материала.

     2. Планировок и архитектурных решений.

     3. По месту расположения.

     Из  применяемых строительных материалов наибольшее распространение получил  кирпич - как уже проверенный временем "человечный" материал, который  обеспечивает оптимальную тепло- и звукоизоляцию и позволяет стенам дышать. Именно из этого материала предпочитают исполнять элитные дома и комплексы VIP-класса.

     Применяются также крупнопанельные детали для  строительства домов, но это, в основном, для квартир социального назначения. Недолговечность панельных домов вполне оправдывается их невысокой стоимостью. Из современных материалов можно выделить каркасно-монолитные железобетонные конструкции, которые в последнее время наполняют рынок. Безусловно, материал современный и новый - позволяет строить значительно быстрее, чем из кирпича, но во многом повторяет недостатки крупнопанельного домостроения, в частности, по уровню комфортности. Как правило, в зависимости от материала постройки и возможности внедрения тех или иных архитектурных решений, на рынке существуют 3 категории жилья: 1 - элитное, 2- эконом, класс, 3- социальное.

     1 категория - Жилье элитного класса - дома большей частью в кирпичном  монолитном исполнении, квартиры площадью:

     1-комнатные  от 60 кв.м.,

     2-комнатные  от 86 кв.м.,

     3-комнатные  от 110 кв.м.,

     4-комнатные  от 140 кв.м.

     Инвесторами приветствуется наличие окружающей инфраструктуры - это подземные автостоянки, кафе, магазины, сауны, косметические салоны, тренажерные залы, охрана и т.д. Место расположения подобных комплексов - это центр города и обособленные небольшие территории на периферии города, например, район «Элеватора» (ул. Революции 1905 года), пересечение улиц Смолина и Борсоева, «Верхняя Березовка» (строящийся пос. Алтан Газар), ул. Тобольская (40-й квартал), бульвар К.Маркса, пересечение улиц Комсомольская и Октябрьская (район «Старой барахолки») и т.п.

     2 категория - Жилье эконом, класса - в своей массе без особых  претензий к материалу, постройки здесь можно найти монолитно-каркасные, кирпичные, крупнопанельные и даже из сибита. Площади квартир в таких домах в следующих пределах:

     1-комнатные  от 38-48 кв.м.,

     2-комнатные  от 50-62 кв.м.,

     3-комнатные  от 65-85 кв.м.,

     4-комнатные  от 80-110кв.м.

     При этом, наличие внутренней инфраструктуры не является решающим фактором для приобретения жилья этой категории. Места застройки подобного жилья - это, как правило, средняя отдаленность от центра, а также окраины города.

     3 категория - это так называемое "социальное жилье", в большей  части, это крупно-панельные дома, дома из сибита, выполненные по типовым проектам еще 80-х годов. Площади квартир:

     1-комнатные  от 32-42 кв.м.,

     2-комнатные  от 51-56 кв.м.,

     3-комнатные  от 61-67 кв.м.,

     4-комнатные  от 82-95 кв.м.

     Строительство этих домов ведется на окраинах по причине более низкой стоимости землеотвода и подключения коммуникаций.

     Цены  на жилье квартир:

     1 категории - от 30 т.р. до 35т.р. за 1 кв.м.

     2 категории - от 25 т.р. до 30т.р. за 1 кв.м.

     3 категории - от 20 т.р. до 25т.р. за 1 кв.м.

     Такой разброс цен внутри каждой категории  обусловлен, прежде всего, географическим месторасположением в городе Улан-Удэ.

2.2 Технология оценки недвижимости

 

     Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы и состоит из нескольких стадий [35].

     Стадия 1. Определение проблемы.

     Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

     Этап 2. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

     Этап 3. Формулирование цели оценки. Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

     Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Приведем некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

• при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика;
• данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете;
• отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;
• заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества;
• прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем;
• заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.

     Стадия 2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку.

     Этап 1. Предварительный осмотр объекта. На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, выпускаемую продукцию, физическое состояние, квалификацию работников и руководителей, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки.

     Этап 2. Определение целесообразности использования  существующих подходов. Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.

     Доходный  подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия [37].

     В условиях же активного, развитого рынка  недвижимости при оценке некоторых  типичных объектов вполне уместен метод  анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.

     В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

     Этап 3. Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.

     Сбор  начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также  особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:

• сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);
• данные о других аналогичных объектах;
• финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;
• данные о факторах, влияющих на стоимость объекта и др.

     Каждый  из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники  для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

     База  данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности;
• свидетельство о внесении в реестр собственности;
• государственный акт пользования землей или договор аренды;
• паспорт БТИ с поэтажным планом;
• техническая документация;
• смета;
• инвентарные карточки;
• сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

     Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета. График работ организует стороны, позволяет снизить затраты времени, денег. Обычно время оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.