Управление  недвижимостью включает в себя вопросы  финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо [22].

     Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей [18].

     Спектр  услуг профессиональных управляющих компаний довольно широк. К ним относятся:

     Маркетинговые исследования:

     - анализ местоположения объекта; 

     - анализ рынка. 

     Консалтинг:

     - разработка стратегии развития  объекта; 

     - анализ вариантов наиболее эффективного  использования объекта; 

     - оптимизация портфеля недвижимости;

     - оптимизация налогообложения. 

     Управление:

     - технической эксплуатацией; 

     - объектом как инвестицией; 

     - комплексными проектами. 

     Оценка:

     - текущей стоимости объекта или  имущественного комплекса;

     - финансового состояния;

     - эффективности использования объекта; 

     - техническая экспертиза.

     Инвестиционный  анализ:

     - разработка инвестиционной политики;

     - формирование портфеля недвижимости;

     - анализ текущего финансового  состояния и определение затрат  на содержание объекта [19, 20, 21].

     Далее мы предлагаем оптимизацию управления недвижимостью на конкретном примере. Сначала мы проводим маркетинговые  исследования, затем приступаем непосредственно к оценке недвижимости.

3.2 Оценка эффективности доходности  вложений в недвижимость

 

     Сравнительную оценку доходности вложений в недвижимость произведем путем сравнений полученной по итогам 2010 года доходности различных  видов активов.

     Доходность  по депозитам банковских вкладов  составляет от 4 (ОАО «Сбербанк») до 12 процентов (ОАО «АТБ») годовых. Именно доходность по банковским депозитам является основой для сравнения уровней доходности различных активов. Также в качестве базы для сравнения выступает доходность по облигациям федерального займа, которая составила 8 % в 2010 году.

     Доходность по облигациям российских организаций, являются одним и самых надежных инвестиционных инструментов, на российском рынке. В среднем, доходность облигации может составлять от 6 до 20 % годовых, и зависит от надежности эмитента, например, доходность по облигациям ЛУКОЙЛа в 2010 году составила 13,5 % годовых.

     Акции являются активом со сравнительно более  высоким риском для инвестора, поскольку  стоимость их обладает значительной волатильностью и зависит от ряда как макроэкономических, так и  внутрикопоративных факторов. Доходность по акциям российских компаний (голубых фишек) в 2010 году достаточно сильно различалась (см. табл. 3.1.). 

     Таблица 3.1. - Доходность по акциям российских компаний в 2010 году

 

     Как следует из таблицы 3.1. наибольшую доходность инвесторам обеспечили акции ОАО «Северсталь» за год прирост их в цене составил 103,47%, ОАО «Уракалий», ОАО «ГМК НОрникель»,  ОАО «Транснефть», и ОАО «ВТБ». За год прирост их в цене составил 70,47%, 69,86%, 61,84%, и 44,74% соответственно. Отрицательную динамику показали ОАО «Газпромнефть», ОАО «Роснефть».

     В целом, за 2010 год, результирующие индексы  доходности рынка ценных бумаг в  РФ, - индексы ММВБ и РТС, - показали прирост, равный 22,45% и 22,37% соответственно, т.е. в качестве сравнения уровней доходности можно применить индекс в 122%.

     Доходность  вложений в золото за 2010 год составила 28,5%, но при этом для частного инвестора  необходимо учесть невозврата НДС, уплаченного  при покупке золота в физическом состоянии), т.е. по данному активу доходность можно на уровне 10%.

     Вложения  в валюту (доллар, евро) близки к отрицательной  доходности.

     Для оценки доходности от вложений в оценный  ранее объект недвижимости  из двух составляющих:

     - роста цены на данный объект за 2010 год;

     - и возможный полученный доход  от сдачи объекта в аренду.

Рост цен на 2-х комнатные квартиры в Железнодорожном  районе г. Улан – Удэ составил (33131 руб./29635 руб.) 111,8% [www/uurielt.ru].

     Принимаем, что покупка квартиры площадью 46,24 кв.м. была произведена в январе 2010 года по цене 29635 руб. за 1 кв.м., что составило 1,37 млн. руб. Доходность в процентах годовых от сдачи её в аренду составит: 9 тыс. руб./1,37 млн. руб.*12*100% = 7,8%

     Таким образом, уровень доходности от вложения в данный объект недвижимости за 2010 год можно оценить в 19,6% (11,8%+7,8%).

     Сведем  уровни доходности в таблицу 3.2.

     Таблица 3.2. - Уровни доходности различных активов за 2010 год

 

     Таким образом, уровень доходности вложений в недвижимость за 2010 год был одним  из самых высоких. Учитывая специфику  данного актива, выражающуюся в высокой  ликвидности, а также практической ценности, вложения в недвижимость можно признать эффективным средством для инвестирования. 

 

заключение

 

     Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

     В первой главе работы рассмотрены  понятие недвижимости, виды стоимости  недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

     Недвижимое  имущество – это физические объекты  с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

     Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

     Оценку  недвижимости осуществляют с позиций  трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет  подчеркнуть определенные характеристики объекта. Каждый из трех рассмотренных  подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

     - метод прямой капитализации доходов; 

     - метод сравнения продаж;

     - метод сравнительной единицы. 

     Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

     Во  второй главе проведён анализ рынка объекта оценки, проведена оценка объекта недвижимости с помощью основных принципов и подходов оценки недвижимости, а так же анализ наиболее эффективного использования.

     Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

     Затратный подход позволяет наилучшим образом  учесть конструктивные особенности  и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

     Доходный  подход построен на рыночных данных и  лишен некоторых недостатков  затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

     Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.01.2011г. составляет округленно 1 690 000 руб. (один миллион шестьсот девяносто тысяч рублей без учета НДС).

     В третьей главе рассмотрены мероприятия  и предложения по повышению эффективности  управления недвижимостью, рассмотрены цели и принципы управления, сферы применения. Произведена сравнительная оценка эффективности доходности вложений в недвижимость.

 

список использованных источников информации

 
     

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. в ред. Федеральных законов от 07.05.2009 № 157-ФЗ).
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ).
3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995.
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р.
9. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30
10. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
11. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – С. 12.
12. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru.
13. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.
14. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45.
15. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. - 2000. - Вып. 2. – С. 45.
16. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43.
17. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2004. – №1. – с. 48–49
18. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. - 2005. – №4. – С. 12.
19. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2005. – С. 45.
20. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998. – С. 89.
21. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 2005. – С. 56.
22. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – С. 103–107.
23. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000. – 512с.
24. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003. — 422 с.
25. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003.
26. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Грибовский С.В. – СПб: Питер, 2001.
27. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2002.
28. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
29. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
30. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997. – С. 67.
31. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – С. 56.
32. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.
33. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000. С. 78.
34. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – С.79.
35. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.
36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.
37. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.
38. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
39. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 164 с.
40. Цыпкин Ю.А. Технология оценки городской недвижимости// Экономика строительства. – 1999. - № 11. – С. 34.
41. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.
42. Экономика недвижимости: Учебник для вузов по экон. спец./ Горемыкин В.А. – 2-е издание, пераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002. – С. 45.
43. Ялбуганов А. Правовые основы оценочной деятельности // Закон.- 1999’5. – С. 7.