Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью

     В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтера, другие оценщики). Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке. Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

     Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку. Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора, права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон.

     Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости.

     Стадия 4. Согласование. Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

     В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов  и принимается окончательное  решение о стоимости.

     Стадия 5. Отчет об итоговой оценке стоимости. На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад [39].

     2.3 Анализ местоположения  и наиболее эффективного использования  объекта оценки

 

     Описания  объекта оценки. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, общей площадью 46,24 м² , находящейся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Революции 1905г., XX

     Подробное описание оцениваемой квартиры представлено в таблице 2.1.

     Окружением  объекта оценки являются жилые дома, детский сад, средняя школа. В  непосредственной близости расположена автобусная остановка.

  Таблица 2.1. - Описание объекта оценки

 

 

     По  оцениваемому объекту Заказчиком должны быть предоставлены следующие документы:

     - Копия Свидетельства о государственной регистрации права (серия 03-АА №117689, дата выдачи 25.12.2002 г.);

     - Копия экспликации к плану  строения;

     Описание  земельного участка.

     Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

     Земельный участок обеспечен инженерными  коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением.

     Правовое  описание объекта оценки.

     Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости построено на предпосылке о том, что имущество отчуждается на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В результате сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

     По  информации, представленной Заказчиком права на объект оценки в учреждении юстиции не зарегистрированы.

     Оценка  рыночной стоимости недвижимого  имущества производилась без  учета обременений на оцениваемый объект, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

     Таким образом, использование объекта  недвижимости должно отвечать критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

     Наиболее эффективное  использование земельного участка  как свободного.

     При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ниже перечисленными критериями.

     Физически возможные варианты использования.

     Рельеф  местности ровный, в непосредственной близости отсутствуют водоемы или  овраги, которые могут повлиять на характеристики грунтов земельного участка. Геодезические изыскания не проводились, но, по мнению Оценщика, физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможность его застройки.

     Законодательно  разрешенное использование.

     Учитывая  территориальное местоположение участка и его характеристики, оценщик предполагает, что законодательно разрешенным использованием является использование земельного участка под строительство жилого дома.

     Варианты  использования, приносящие прибыль.

     Так как местоположение рассматриваемого участка является жилой зоной города, то можно предположить, что выгодным будет строительство жилого дома.

     Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

     Экономически  эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость земельного участка. Назначение близлежащих зданий, по нашему мнению определяет и назначение предполагаемых улучшений на рассматриваемом земельном участке.

     В связи с этим максимальный доход  может принести использование участка под строительство жилого дома.

     Наиболее эффективное  использование участка с улучшениями.

     Рассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Все коммуникации доступны на участке. Если текущее разрешенное  использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Мы также принимаем во внимание возможность разрешения на перепрофилирование объекта. Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается.

     Данный  анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта  недвижимости как земельного участка  с уже имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на ниже приведенных критериях.

     Физически возможные варианты использования.

     Объект  недвижимости по своему функциональному назначению является квартирой. Физическое состояние не накладывает ограничений на дельнейшее его использование.

     Законодательно  разрешенное использование.

     В том случае, если текущее разрешенное  использование будет признано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушает никакие имеющиеся законодательные ограничения.

     Вариант использования, приносящий максимальную доходность.

     После проведения анализа месторасположения  объекта и его состояния, оценщик пришел к выводу, что доходным вариантом использования объекта является использование его по назначению.

     Вывод. После проведения анализа оценщик  пришел к выводу, что лучшим и  наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его по назначению - квартира. Дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.

2.4 Оценка стоимости объекта

 

     Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. В нашем случае целесообразно применение сравнительного подхода к оценке недвижимости.

     Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. С помощью сравнительного подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

     После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м. общей или полезной площади.