Ипотекелық несие

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету  әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық ұйымы» мемлекеттің қатысуымен акционерлік қоғам. ҚР Қаржы министрлігі атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі Компанияның акционері болып табылады.

"Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ әлеуметтік бағыттағы мемлекеттік  құрылым. Компанияның міндеті — тұрғындардың басым көпшілігіне ипотекалық несие беру жолымен халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуді көтеру, «Бәсекелестікке қабілетті Қазақстанға, бәсекелестікке қабілетті экономикаға, бәсекелестікке қабілетті ұлтқа» ҚР Президенті Нұрсұлтан Назарбаев ұсынған Қазақстан халқына арналған жолдауындағы жоспарлар мен міндеттерді және бәсекелестікке біршама қабілетті 50-ге тарта әлем елдері қатарына Қазақстаннның ену стратегиясын орындау [7].

 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  АҚ Қазақстан Республикасы көлеміндегі  ипотекалық несие беруге қол  жеткізудің жоғарылығына бағытталған  тұрақты және серпінді дамыған  қаржы институты болып табылады.

 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ ипотекалық несие берудің Арнайы бағдарламасы дайындалды және 2004 жылы қабылданды. Осы бағдарлама ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарлама аясында іске асырылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарлама аясында қолжетімді тұрғын үйді іске асыруда қаржылық оператор рөлін атқарады. Арнайы бағдарлама бойынша ипотекалық тұрғын үй қарызы қолжетімді тұрғын үйді сатып алуға республика азаматтарына беріледі. Аталған бағдарлама Қазақстанның барлық аймақтарын қамтиды[5].

Тұрғын үй сатып алуға басым  құқық мыналарға:

  1. Балалары бар жас отбасыларына;

  2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;

  3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.

Компанияның ипотекалық нарықтағы  рөлін ескере отырып, сонымен қатар  әлеуметтік шиеленіс болмас үшін, қарыз  алушылардың дефолт тәуекелділігі  төмендемес үшін, Компания 2007 жылдың қарашасынан бастап 2008 жылдың қараша айлары аралығында ипотекалық қарыз бойынша сыйақы мөлшерлемесінің есеп айырысуы үшін инфляция индексінің ресми көрсеткішінен біршама төмен шартты инфляциялық көрсеткіш қолданды. Шартты инфляциялық көрсеткіш берілген ипотекалық қарыздарға, сонымен қатар Компанияның нарықтық бағдарламасы аясында құбылмалы сыйақы мөлшерлемесімен бұрын берілген ипотекалық қарыз бойынша қайта қарау кезінде де қолданылды.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  Ипотекалық ұйымы» АҚ Несие берудің шарттарын жақсартты. Ол өз өнімдері бойынша ипотекалық несие беру бойынша сыйақы мөлшерлемесін төмендетті.

Ағымдағы жылдың желтоқсан айынан бастап, Компания төмендегі талаптар бойынша тікелей ипотекалық қарыздар береді.

 

Кесте 5-  Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ несие беру шаттары.

 

Несие беру өнімі	Пайыздық мөлшерлеме сі, табысты растаумен бірге	Тиімді мөлшерлеме	Несие беру мерзімі	Қарыздың ең төменгі сомасы	Бастапқы жарна	Ұйым дастыру үшін төлене тін комис сия
Тұрғын үйді сатып алу	12,5% тіркелген	13,33%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000	15%	Қарыз сомасы ның 0,5%
Жеке үй тұрғызу құрылысы	13,5% тіркелген	14,59%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000	30%	Қарыз сомасының 1%
Көп пәтерлі тұрғын үйлердің құрылысына үлеске қатысу	12,5% тіркелген	14,46%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000	15%	Қарыз сомасының 0,5%
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті  сатып ал	13,5% тіркелген	14,59%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	2000000	30%	Қарыз сомасының 1%
Тұрғын үйді жөндеу	14% тіркелген	15,05%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000		Қарыз сомасының 0,5%

Жалғасы

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті  жөндеу	14% тіркелген	15,24%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	1000000		Қарыз сомасының 1%
Тұтынушылық несие	15,5% тіркелген	16,97%	3 ж.-дан 20 ж.-ға дейін	600000		Қарыз сомасының 1%
Дерек көзі: «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық ұйымы»

 

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша  несиелер банк-серіктестер арқылы беріледі. Осындай банктерге екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады.

Ел экономикасының өсуінің  жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық  базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде  ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын  азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

«ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде  несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы мөлшерлемесі жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал мөлшерлемелері жылдық 13,5% төмендеді.

«ҚИК» АҚ Арнайы бағдарламаның  шеңберінде 146100 млн. теңге; 2005 жылы - 34,9 млрд. теңге, 2006-2007 жылдарда -111,2 млрд. теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.

2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ» АҚ-мен қосылу арқылы қайта ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" ипотекалық ұйымы мәртебесін және тұрғындарға ипотекалық несие беруді тікелей жүргізу құқығын алды [25].

Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол жетімді ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға дейін ұзарту бойынша жұмыстар жүргізілді.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық ұйымы» мемлекеттің  қатысуымен акционерлікқоғам. ҚР Қаржы  министрлігі атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі Компанияның акционері болып табылады.

Тұрғын үй сатып алуға басым  құқық мыналарға:

1. Балалары бар жас отбасыларына;
2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.

2006 жылғы бірінші жарты жылдық  ішінде Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламаның іске асырылуы.

Ағымдағы жылдың бірінші жарты  жылдығында мемлекеттік бағдарлама бойынша 1 373 қарыз алушы бойынша 3 397 764 мың теңге сомаға немесе жоспардан 34% көп талап құқықтары сатып алынды (Компанияның ҚШҚ жоспары бойынша 1 жарты жылдыққа 2 540 742 мың теңге қарастырылған).

Несиені алу шарттары:

Несие беру валютасы – теңге;

Сыйақы мөлшерлемесі – 10% (несие берудің барлық мерзіміне тіркелген);

Алғашқы жарна – тұрғын үй құнының 10% кем емес;

Несие беру мерзімі – 20 жылға дейін.

Ипотекалық несие беру – тұрғын үй саласына инвестицияларды  тартудың ең бір тиімді əдісі. Əсіресе, ипотека халық мүдделерін - тұрғын үй жағдайын жақсартумен, банктерді – тиімді жəне табысты жұмыстармен, құрылыс кешенін - өндірістің жұмыс бастылығымен келісуге мүмкіндік береді. Қазіргі уақытта екінші деңгейдегі банктермен азаматтарға ипотекалық несие беру бойынша белсенді саясат жүргізілуде, бірақ банктердің қарыз алушыға қойылған қатаң талаптарынан осы несиелерге деген халықтың мүмкіншілігі əлі де шектеулі. Банктер жəне ипотекалық компаниялар өздерінің несие тəуекелдерін төмендете отырып, əлеуетті қарыз алушылар ауқымын қысқартқаннан гөрі, ипотекалық несие алушыларға жоғары талаптар ұсынады. Табысы жоғары емес халық үшін жылжымайтын мүлік бағасының өсуі, тұрғын үй құрылысындағы инвестицияның төмен деңгейі аясындағы осы процестер қарыз алушының орташа табыс деңгейімен ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылуына жеткізген.

Кестеден халықты ипотекалық несиелеудегі 2011 жылдың басында Ипотекалық компаниялардың үлесінің жоғары болып немесе 86,4%, кейіннен ЕДБ-дің берген несиелерінің 13,6%-дан 73,8% артып отырғандығын көреміз.

 

 Кесте 6 – ЕДБ мен ипотекалық компаниялардың халықты ипотекалық несиелеу жағдайы

	03.2011 ж.		06.2011 ж.		09.2011 ж.
	млн. теңге	үлесі, %	млн. теңге	үлесі, %	млн. теңге	үлесі, %
Барлығы, соның ішінде:	29322	100,0	57287	100,0	134670	100,0
ЕДБ-ң несиелері	7985	27,3	29509	51,5	99364	73,8
Ипотекалық компаниялар несиелері	21337	72,7	27778	48,5	35306	26,2
Ескерту: ҚР Ұлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Қазақстандағы қазіргі қызмет етіп отырған тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмі біздің ойымызша жан-жақты жетілдіруді қажет етеді.

Жалпы тұрғын үй процесін қаржыландыруға тоқталсақ, қаржыландыруды екі жақты бөліп қарауға болады: тұрғын үй құрылысын несиелеу және халықтың тұрғын үй сатып алуын ұзақмерзімді ипотекалық несиелеу. Әдетте осы екі қаржыландыру түрлері бір бірінен бөлек болып қалыптасады. Егер бір отбасы өзінің тұрғын үй құрылысын жүргізсе, онда аталған қаржыландыру түрлері бірігеді. Бірақ қарыз алушының тәуекелін төмендету мақсатында бұл екі несиелеуде айырмашылықтар болады. Қазақстанда болашақта тұрғын үйді қаожыландыру жүйесінің, соның ішінде ипотекалық несиелеудің әр түрлі элементтері қалыптасуда.

Тұрғын үйді қаржыландырудың кез  келген жүйесі үш қызмет атқарады:

• тұрғын үй ипотекалық несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттарды жұмылдыру;
• несиелерді беру және оларға қызмет көрсету;
• инвестордың қызметін көрсету.

Жалпы тұрғын үйді несиелеу жүйесінің  дамуы, Республикалық бюджеттің  және шетел инвестициясын пайдалану  механизмдерін енгізу тұрғын үй саласына тиімді қаржы ресурстарын бөлуді қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі элементтерін жұмылдырумен тікелей байланысты.

Ипотекалық несие беру жүйесіне халықтың мүмкіншілігін кеңейту арқылы халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында дербес құрылтайшы болып табылатын Қазақстан Республикасы Ұлттық Банк бастамасы бойынша “Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры” АҚ құрылған болатын (бұдан əрі - Қор).

Мекеменің негізгі мақсатын жəне ипотекалық несиеге кепілдік беру Қорының қызметі мынадай:

• ипотекалық несие беру мерзімін ұзарту үшін қолайлы жағдайлар  туғызу;

• олардың пайыздық ставкаларының  деңгейін төмендету, несие мөлшерін

көбейту жəне ипотекалық несие беруде бастапқы жарнаның көлемін  азайту;

• ипотекалық несиеге  кепілдік беру жүйесін жəне тиісті сақтандыру рыногын

қалыптастыру;

• Қормен екінші деңгейдегі банктердің несие тəуекелдерін бөлу арқылы қаржы

секторын дамытудың  тұрақтылығын қамтамасыз ету.

Ипотекалық несиеге  кепілдік беру жүйесінің əлеуетті қатысушылары еркіндік қағидатына негізделген екінші деңгейдегі банктер жəне ипотекалық компаниялар болып табылады. Осы жылдың 14 мамырынан бастап, бүгінгі күні Қазақстан Республикасының екінші деңгейдегі төрт банктері жəне бір ипотекалық компания Қордың серіктестері болды. Олар «Альянс банк» АҚ, «Казкоммерцбанк» АҚ, «Цесна банк» АҚ, «Банк ЦентрКредит» АҚ жəне «БТА ипотека» АҚ. Қазіргі уақытта олармен екі тарапты қанағаттандыратын ипотекалық несиеге кепілдік беру шартын келісу бойынша жұмыстар аяқталып жатыр. Жақын арада банктер қарыз алушыларға ипотекалық несиеге кепілдік беру бойынша нақты жұмыстарды бастауға дайын. Қормен екінші деңгейдегі банктерді жəне ипотекалық компанияларды ипотекалық несиеге кепілдік беру жүйесіне тарту бойынша белсенді жұмыстар жүргізілуде.