Ипотекелық несие

-  кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

- иегердің кепілге  қойылған мүлікке деген құқығын  растайтын  құжаттардың атауы;

- кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы  туралы  сілтеме; 

- кепілгер мен  кепілзатты  ұстаушының қолтаңбалары;

- ипотеканы тіркеген  органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін [5].

     Ипотека  кепілзатты ұсташыға  негізгі қарыз  сомасының және ол бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека  затын  сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека  кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті

органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан кезде  өзге тұлға  ипотека  қай жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

    Несиелендіру  субъектісіне  қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ  иегеріне берілетін  несиеге және  мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді.

    Тұрғын үй құрылысына несие  құрылыс салушыға  белгіленген тәртіппен  жер телімінің  бөлініп берілуімен және  тиісті органдардың  тұрғын үй салуға берген рұқсаты  болғанда беріледі.

     Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие жобалармен және  құрылыс-монтаждық жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік  келісімдермен  көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

      Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

-тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

      Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш түрін  ұсынады:

- жерге берілетін  несие;

- құрылысқа берілетін несие;

- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету  әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын  мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін. Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады [25].

      Жылжымайтын мүлік  санатына  жер немесе  онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар,  тұрғын және тұрғын емес  үйлер, жолдар)  жатады.

Ал, ипотекалық несиенің объектісі мен субъектісін 1-2 сызбада көрсетілген.

 

 

 

1-сурет. Ипотекалық несиенің объектісі

Дерек көзі: автормен ақпарат көзінің негізінде құралған

 

      Тұрғын үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

      Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады. Банк беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.

 

 

2- сурет. Ипотекалық несиенің субъектісі

Дерек көзі: автормен ақпарат көзінің  негізінде құралған

 

    Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

     Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды тұлға қырз  алушылар үшін – құрылтай және  тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың   және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын  растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі [17].

      Тапсырысты қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

Кепілгер – бұл борышкердің  кредиторының алдында оның өз міндеттемелерін  толықтай немесе ішінара орындауы үшін жауап беру міндеттемесін өзіне  алатын тарап.

Құқықтық қатынастар Азаматтық  кодекстің нормаларына сәйкес ресімделетін кепілгерлік шартын жасасу кезінде туындайды. Көпшілік жағдайда кепілгерлік шарты, егер банктің бағалауы бойынша қарызгер өзінің борыштық міндеттемесін орындай алмайтын болса, жасалады.   

 

 

3- сурет. Кепілгерлікті ресімдеудің тәртібі

Дерек көзі: автормен ақпарат көзінің негізінде құралған.

 Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар[22].

     Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

     Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

     Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

    Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

 

1.2 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда  дамуының рөлі мен  алғышарттары

 

Ипотекалық несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты  баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын  болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды  меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

 Қазақстан Республикасының Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін  дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды [7].

Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар  бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына  ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары  орын алып отырған  оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін  жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық  потенциалдың,  ең алдымен  зейнетақы  жүйесі  тарапынан  туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады [11].

Қайта қаржыландырушыға «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат кездері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік мұндағы Қазақстан Ипотекалық компаниясының қызмет етуімен байланысты. Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің ықпалымен құрылды. Оның қызметінің басты мақсаты еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасын іс жүзіне асыру болып табылады.

Компанияның кызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырушы банктер мен банктік емес ұйымдардың активтері мен пассивтерінін, құрылымы сәйкес келмеген жағдайлардан туындайтын тәуекелдердің алдын алып, өтімділігін арттыру, халықтың тұрғын үйге деген төлем кабілеттілік сұранысының көлемін ұлғайтуға мүмкіндік жасауға бағытталады.

ҚИК-ның рөлі ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын серіктес банктерден сатып алу арқылы қайталама ипотека нарығын реттеу және сатып алынған талап ету құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарудан тұрады. Сатып алған ипотекалық несиелерге әр түрлі қызмет көрсетуді серіктес банктер жүзеге асырады.

Қажетті несиелер портфелін қалыптастырғаннан кейін Компания ипотекалық несиелерді кепілге алып облигацияларды шығарады және оларды қор нарығында орналастыру арқылы тартылған қаражаттарды серіктес банктерді қайта қаржыландыруға бағыттайды. Сөйтіп, тұрғын үй секторын қаржыландыру үрдісі үздіксіз жалғасады [15].

ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қоятын өзіндік талаптары бар. Олар:

          -өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген жағдайларда тұрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық тұрғын үй несиелерін сатып алу;

          -шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген тұрғын үй ипотекалық несиесін сатып алу;

           -ипотекалық тұрғын үй несиелері ұзақ мерзімді болуға тиіс (яғни, үш жылдан жоғары мерзімде);

         -ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-дан аспауы тиіс;