Ипотекелық несие

2009 жый бойы жылжымайтын мүлік  бағасының төмендеуі  жалғаса  берді, бірақ 2008 жылмен салыстырғанда  оның деңгейі төмен болмады.  Егер 2008ж. 9 айында Қазақстанда жылжымайтын  мүлік құны 9,6% төмендесе, 2009ж. 3 кварталында  төмендеу 6,6% құрады. Алматы мен Астана қалаларында да бағалар түзелуі басқа өнірге қарағанда төменгі деңгейде болды. 2008 жылы қаңтар-қыркүйек айларында орташа бағалар 20% бен 17,4% төмендесе, ал 2009 жылы осы мезгілде 15,1% бен 12,5% төмендеді. 2009 жылы 3 квартал бойы пәтерді жалға алу бағасының өсуі байқалды, ол ипотекалық несие беру көлемінің азаюына байланысты(1-сурет).

 

 

4-сурет. Жылжымайтын мүлікті сатып алу бағасы мен жалға алу  динамикасы

Ескерту: мәліметтер www.stat.kz сайтынан алынған

 

Қазақстандағы тұрғын үй бағасының  өсуінің төмендеуі басқа мемлекеттердегі  жылжымайтын мүліктерге баға индексінің төмендеуімен қатар жүрді. Бұл жылжымайтын  мүлік нарығының конъюнктурасынмен  ұлттық банктер жүйелерінің жағдайымен тығыз байланысын көрсетеді, өйткені олар дағдарыс кезінде қорландырумен қиындылық көрді.

Қазақстанда 2011 жылы  екінші деңгейлі банктер арасында ипотекалық несие беру көлемінің артқаны  жөнінде бірнеше банктер жария  етті.  Осылай, «Казкомерцбанк»АҚ 2011 жылғы ипотека көлемі 2010 жылмен салыстығанда екі есе өсті, ал ипотекалық несиелеу қаржы көлемі өткен жылмен салыстырғанда 87% артты.

«БТА банк»АҚ берген мәліметтер бойынша 2011 жылы 2010 жылмен салыстырғанда  банктегі несиелеу көлемі 66% өсті, ал берілген несие саны 138% артты. 2012 ж 1 қаңтар айында портфель өткен жылға қарағанда 10% өсті. Қазіргі кезде ипотекалық бағдарлама бойынша несиелеудегі несие портфелінің үлесі жалпы портфель үлесінің 40% құрайды.

2010 жылдың бірінші жартыжылдығында  ипотекалық несие бермеген «Альянс  банк»АҚ да ипотекалық несиелеу тенденциясының өсуін растайды.

Ал «Еуразиялық банк»АҚ көрсеткіші 200 жылмен салыстырғанда 2,5 есе өсті. Осы қарастырылған кезеңде жеке тұлғаларға берілген несие сомасы 4,5 млрд тг. құрады.

Эксперттердің, яғни «Тройка Диалог Қазақстан»АҚ аналитиктерінің мәлімдемесі бойынша негізгі несие ставкаларының төмендеуі 2009-2010 жж келеді, ал қазір олар тұрақталды және аздап өсім де бар. Қарызгерге критериіне байланысты орташа ставка мөлшері 12-18% қалқып тұр.

2012 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша республиканың қаржы нарығында банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыруға лицензиялары бар 4 ипотекалық ұйым және банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 10 ұйым жұмыс істейді.

2012 жылғы 1 қаңтардағы жағдай  бойынша ипотекалық ұйымдардың жиынтық активтерінің сомасы 2011 жылдың басынан бері 24,4 млрд. теңгеге немесе 19,9%-ға азайып, 98,4 млрд. теңге болды.

 

 

5- сурет. Қаржылық көрсеткіш

Дерек көзі: ҚР қаржы нарығы мен  қаржы Ұйымдарын бақылау мен  қадағалау агенттігі

 

Дағдарысқа дейін барлық Қазақстандық банктер ипотекалық нарықты жоғары қарқынмен игере бастады.  Бұл кезде біздің елде тұрғын үйді несиелендірудің ішкі нарығының дамуы өте жоғары деңгейге жетті. Тұрғын үйді несиелендіру ұсыныстарының бәсекелестігінің арқасында несиелер халыққа қол жетімді бола бастады. Несиенің пайыз мөлшерлемесі төмендеп, оның мерзімі ұзартыла бастады. Мысалы, 1999 жылы орташа құнды пәтерге (6000-12000 долл. тұратын) берілетін несие орта тапқа қол жетімді болмады, ондай несиелер нарықта болған да емес. Ипотекалық несиелерді 23-24%, екі жылдан аспайтын құрылыс компаниясы ұсынды, олар жекеленген банктермен тікелей байланыста болды, бұл негізінде қымбат элиталық құрылыс болатын. Ал дағдарысқа дейінгі кезенде 600-800 АҚШ доллар құрайтын ай сайынғы кірісі бар орташа Қазақстандық жанұя екінші нарықтағы 30-50 мың АҚШ тұратын пәтерді несиеге сатып алуға мүмкіндігі бар еді. Мысалы, оларға жылдық пайыздық мөлшерлемесі 9-15% дейінгі стандартты несие 20 жыл мерзімге берілетін.

 

2 кесте – Тұрғын үйлерді пайдалануға беру  1999-2010жж.

мың. шақырым метр

Жылдар	Барлық меншік формасындағы кәсіпорындар мен ұйымдар	Меншік формаларына қарай		Соның ішінде Халықтың қаражаты есебінен
		Мемлекеттік	Мемлекеттік емес
1999	3 856	2 202	1 654	1 057
2000	2 322	925	1 397	764
2001	1 663	556	1 107	628
2002	1 407	293	1 114	699
2003	1 344	229	1 115	851
2004	1 132	174	958	803
2005	1 105	108	997	843
2006	1 318	108	1 210	958
2007	1 502	121	1 381	1 094
2008	1 552	83	1 469	1 159
2009	2 111	273	1 838	1 432
2010	2 587	101	2 486	1 772
Ескерту: Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Жоғарыда көрсетілген  кесте негізінде талдау жасайтын болсақ  мұнда 1999-2010 жж аралығындағы деректер көрсетілген. Көріп отырғанымыздай барлық мемлекеттік  меншік формасындағы кәсіпорындар мен ұйымдар саны 1999 жылы көп болған. Кейн мемлекеттік емес нысандағы тұрғын үйлер саны басым бола бастаған [33].

 

 

3 кесте – Тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестициялар 2005-2010жж.

млн. тенге.

Жылдар		Барлығы		Соның ішінде
				Мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар қаражаты	Мемлекеттік емес кәсіпорындар мен  ұйымдар қаражаты	Халық қаражаты
2005		13 771		1 146	6 796	5 829
2006		22 435		2 000	13 791	6 644
2007		27 310		4 387	14 906	8 017
2008		36 158		6 862	20 153	9 141
2009	59 524		11 985		34 376	13 163
2010	124 438		25 113		72 954	26 371
Ескерту: Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған.

 

2011 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99 364 млн. теңге, ал, 2010 жылдың 1 қаңтарында 31 455 млн. теңгені құрайды, соңғы жылдағы көрсеткіш 2009 жылғы 1 қаңтардағыдан 3 есе жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердің сомасы – 7 632 млн.теңге.

ҚР-ның аймақтары бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің динамикасы 4 кестеде берілген.

 

4 кесте – Аумақтар бойынша  банктердің халыққа берген ипотекалық  несиелері

Млн.тг

Аумақтар	01.2007 ж. млн.теңге	01.2008 ж. млн.теңге	01.2009 ж. млн.теңге	Өсуі, (2009/2008), %
Астана қаласы	774	4 331	14 820	3,4
Алматы қаласы	4 030	15 810	49 403	2,6
Ақмола	59	156	492	3,1
Ақтөбе	446	2 449	7 510	3,1
Алматы облысы	31	55	251	4,5
Атырау	372	1 067	2 782	2,6
Шығыс Қазақстан	410	1 428	5 733	4,0

Жалғасы

Жамбыл	100	318	646	2,0
Батыс Қазақстан	211	819	2 229	2,7
Қарағанды	232	1 040	4 780	4,5
Қостанай	212	655	1 358	2,1
Қызылорда	31	83	175	2,1
Маңғыстау	324	922	2 476	2,7
Павлодар	141	940	2 140	2,3
Солт. Қазақстан	111	296	1 090	3,7
Оңт. Қазақстан	150	1 085	5 480	5,0
Барлығы	7 632	31 455	99 364	3,1
Ескерту: ҚР Ұлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Жоғарыдағы кестеден соңғы екі  жыл ішінде республика аймақтары  бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің көлемі өсіп отырғандығын көруге болады. Әсіресе, Алматы және Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары, айталық 01.2007 жылы Алматы қаласы бойынша 4 030 млн. теңге, Астана бойынша 774 млн. теңге ипотекалық несиесі берілсе, ал 01.2008 жылғы мәліметтер бойынша бұл несиелер көлемі артып, 15 810 және 4 331 млн. теңгені құрады. Ал аталған қалалар бойынша 01.2009 ж. 14 820 және 49 403 млн. теңге сомасында ипотекалық несиелер берілді [32].

Әр аймақтың ипотекалық несиелеу көлеміндегі  үлесінің әр түрлі болуы ол аймақтағы  халықтың санымен және ондағы коммерциялық банктердің, олардың филиалдарының қызмет етуімен сипатталады.

 

2.2 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ ипотекалық несиелендіру шараларына жалпылама шолу

 

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.

 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер арқылы беріледі. Осындай банктерге екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады. Сондықтан Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қызметтерінің негізгі бағыттары банктермен берілген ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша талап құқықтарын сатып алу, сондай-ақ ипотекалық несиелендіру үшін ұзақ мерзімді қорларды тарту болып табылады, оның ішінде меншікті ипотекалық бағалы қағаздарды шығару арқылы да.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы дүниежүзіндегі ең үздік тәжірибені үлгі етіп алды, ал американдық Fannie Мае және малазиялық Cagamas Berhad сияқты белгілі дүниежүзілік компаниялар нұсқасы бойынша құрылған болатын.

2001 жыл – Қазақстан  Республикасында бірінші ипотекалық  несие берілген жыл. Дәл осы  кезеңнен бастап біздің мемлекетімізде  ипотекалық несие беру тарихы өз есебін бастады. Осы несие Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша берілгендігін ескере кеткен жөн.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылы ТМД мемлекеттерінің арасында бірінші болып ипотекалық облигация  шығарды. 2002 жылдың қараша айында «Қазақстан Қор Биржасы» ЖАҚ Биржалық Кеңесінің шешімімен «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ-ның облигациялары «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілген болатын.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ-ның қаржы агенттігі  мәртебесін алуы 2003 жылдың маңызды оқиғасы болып табылады.

2004 жылы Қазақстан Республикасында  тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік  бағдарламасы аясында қол жетімді  тұрғын үйге ипотекалық несие  берудің Арнайы бағдарламасы  әзірленді және қабылданды. Бұл бағдарлама бойынша Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қаржы операторы рөлін атқарады және ипотекалық облигациялар шығарады, сонымен қатар еліміздің тұрғындарын 146,1 млрд. теңге көлемінде ипотекалық несиемен қаржыландыруы тиіс.

2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ» АҚ-ымен қосылу арқылы қайта ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" ипотекалық ұйымы мәртебесін және тұрғындарға ипотекалық несие беруді тікелей жүргізу құқығын алды.

Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол жетімді ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға дейін ұзарту бойынша жұмыстар жүргізілді.