Ипотекелық несие

 

Кіріспе

 

Ипотекалық несие  — нарықтық экономиканың тірегі ретінде, экономикалық дамудың ажырамас элементін білдіреді. Оны барлық шаруашылық субъектілерімен қатар, мемлекетте, үкіметте, сондай-ақ жеке азаматгар да пайдаланады. Несиенің пайда болуын өнімдерді ендіру аясынан емес олардың айырбас аясынан іздеу қажет. Тауар айырбастау - бұл тауардың бір қолдан екінші қолға өтуін білдіреді десе, шыныменде, осындай айырбас кезінде несиеге байланысты қатынас туындайды.

Курстық жұмыстың өзектілігі. Құрылыс және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде бюджеттік қаржыландыру көлемі азайған жағдайда тұрғын үйді иеленудің негізгі көзі болып тұрғындардың өздерінің жеке қаражаттары, сонымен қатар әлемдегі экономикасы дамыған елдер сияқты банктен несие алу жатады. Осы жағдайда тұрғын үй құрылысына инфляция әсеріне минималды шалдыққан және уақытылы максималды қайтарумен қамтамасыз етілген халықтың ұзақ мерзімді несиеге деген объективті қажеттілігі орнайды. Тауар-материалды құндылықтар кепілдігімен қамтамасыз етілен ипотекалық несие осы талаптарға сай келеді.  Халықтың төлемқабілеттік сұранысының артуымен байланысты жаңа құрылыстар, құрылыс материалдары, мамандандырылған техника шығарымы артады, жаңадан жақсартылған архитектуралық жобалар пайда болады және бір бірімен байланысты экономика салаларының дамуы жүзеге асып отыр.

Сонымен қатар, несие  мен қаржы категорияларын бір  санайтындар да аз емес, несие — бұл ақшалай қажаттың екі жақты қозғалысын, яғни қаражаттың уақытша берілуін және уақыт өткен соң кайтарылуын баяндаса, ал қаржы - сол қаражаттың бір жақты қозғалысын бейнелейді, яғни қаржы: дотация, субвенция, субсидия түрінде берілсе олар қайтарымысыз сипатқа ие.

Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен  қамтамасыз етудегі  ролі баршаға белгілі.  Шағын болса да тұрақты табысы бар  халық топтары үшін  тұрғын үй сатып алуға  жағдайлар жасаумен қоймай,  ипотекалық несие  құрылыс саласына инвестициялар тартуға  мүмкіндік беріп,  қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногының әрекет етуіне  септігін тигізді. Осының барлығы  тақырыптың өзектілігін,  зерттеу  объектісін және  мәнін, сондай-ақ оның  мақсаттары мен  міндеттерін   таңдауға  негіз болды.

Несиенің айналыс шығындарын үнемдеу қызметінің іс жүзіне асуы несиенің экономикалық мәнінен туындайды. Шаруашылық субъектілеріндегі ақшалай қаражатгардың түсуі мен жұмсалуы арасындағы уақытша болатын алшақтық кей жағдайларда қаржылай ресурстарға деген қажеттілікті туындатады. Міне, сондықтан да мұндай жағдайларда қарыз алушылардың барлық категориялары өздерінің меншікті қаражатқа деген жетіспеушіліктің орнын толтыру үшін несиені пайдаланады. Бұл дегеніміз капитал айналымын қамтамасыз етіп қана қоймай, айналыс шығындарын үнемдеуге де мүмкіндік жасайды.

Ал, келесі қызметі, яғни несиенің айналыстагы нақты ақшалардың орнын уақытша алмастыруы. Қазіргі несиелік шаруашылықта мұндай орын алмастыруға толық мүмкіндік бар. Бұл қызметтің іске асу үдерісінде тек қана тауар айналысын емес, сондай-ақ нақты ақшалардың уақытша орнын ауыстыра отырып, ақша айналысын да жылдамдатады. Несиенің бұл қызметі несиелік ақшалар: чектер, вексельдер, несйелік карточкалар көмегімен жүзеге асырылады. Несиенін, бұл қызметі арқылы ақша айналысының жылдамдығы мен қатар, айналыстағы ақша массасына жене телем айналымына да ықпал етеді.

Капиталдың шоғырлану процесі қызметі экономиканың тұрақты дамуына жағдай жасау үшін маңызды болып табылады. Мұндай міндетгерді шешуде несиенің бұл қызметі өндірістің ауқымын ұлғайта отырып, пайда алуға мүмкіндік береді.

Несиенің ғылыми-техникалық прогресті жеделдету қызметі ғылыми-техникалық ұйымдардың қызметін қаржыландырумен сипатталады. Сондықтан да, несиенің кемегінсіз көптеген ғылыми-зерттеу орталықтарының (бюджеттік қаржыландыруда отырғандардан басқалары) жұмыс жасауы қиынға түседі.

Сондай-ақ несие өндіріске  ғылыми технологияларды жаңалық ретінде енгізу үшін де аса қажет болып табылады. Себебі, ондай шығындар бастапқыда кәсіпорынның қаражатымен, оның ішінде орта және ұзақ мерзімді банктін, несиелері есебінен қаржыландырылады.

Несиенің нысандары, оның құрылымымен және белгілі бір дәрежеде несиелік қатынастардың мәнімен тығыз байланысты келеді.

Несие нысаны — бұл несиелік қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің яғни, әр алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрінісін білдіреді

Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай өзгергенімен де, несиенің нысаны сол күйінде сақталады. Несиенің екі нысаны бар: тауарлы және ақшалай. Мұндағы тауар түрінде берілетін несиені — коммерциялық, ал ақша түріндегі несиені — банктік деп атайды. Қалған несиенің түрлері осы екі нысанының тәжірибеде қолдануынан туады.

Курстық жұмыстың мақсаты-жалпы Қазақстан  Республикасындағы ипотекалық несиелеуді қзқ мерзімді қаржылық құрал ретінде  қарастыру және оның қызмет етуіндегі  мәселелерді қарастырып, даму болашағын зерттеу.

Зерттеудің мақсаты  ретінде қазіргі күнгі  Қазақстандағы  ипотекалық  несиелендірудің  даму жолдарын  талдау  көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа  коммерциялық банкте  тұтынушылық  несиелендіру   жөніндегі  қалыптасқан  көзқарастарды    және  оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен  туындап отыр.

   Осы    мақсатқа    сәйкес    курыстық    жұмыста    келесі    міндеттер    қойылады:

• Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздерін көрсету,оның мәні, түрлері мен ерекшелігін анықтау;
• Ипотекалыө несиелеудің ҚРдағы даму алғышарттарына тоқталу;
• Ипотекалық несиел шетел нарықтарының тәжірибесінің негізінде     қарастыру;
• Қазақстан Республикасындағы несиелендірудің қазіргі жағдайына тоқталу;
•        Қазақстанның қаржы нарығындағы ипотекалық несиелендіру қызметіне анализ жасау;
•       Ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті мәселелерін талдау.

Курстық жұмыс тақырыбының зеттелу  деңгейі. Бұл тақырып Мақыш С  Б, Дүйсенбаев А Б, Ильясова К.К., Калиева  Г.Т., Белгибаева К.К. және тағы басқа экономист ғалымдардың оқулықтарының негізінде жазылған.

Курстық жұмыстың зеттеу пәні. Ипотекалық несиелендіруді ұзақ мерзімді қаржылық құрал ретінде қарастыру.

  Курстық жұмыстың объектісі-  ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі.  Ипотекалық несиелендіру өнімдерінің жиынтығы, қалыптастыру әдістемесі мен Қазақстандағы жүзеге асырылу институттары жатады.

Зерттеудің методикалық  базасы. Курстық жұмыс жазу барысында  оқу құралдары, кезеңдік басылым  материалдары, ҚР Ұлттық банк және ҚР қаржы нарығы және қаржы ұйымдарын бақылау мен қадағалау комитетінің қаржылық есептемелері қолданылды.

Зеттеу жүргізгенде келесі әдістер қолданылды: статистикалық  анализ, мәліметтерді салыстыру, әдебиеттерді жинау және анализ жасау.

Курстық жұмыстың құрылымы: кіріспе, негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан және  пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады және 5 сурет, 12-кесте, 57 беттен құралған.

 

 

 

 

 

1.Ипотекалық несиелендіру ұғымы және оның ерекшеліктері

1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесі:  ұғымы, бағыттары, түрлері

 

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге  қоюмен және сол  арқылы  мәмілені сенімді етіп  берілетін ипотекалық несие  несиелендірудің нарық  экономикасында  белсенді  қолданылатын  нысандарының біріне жатады.  Жерге  деген меншік  құқығы  нарықтық  несиелік  қатынастар  аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар  кәсіпорындарды,  ұйымдарды,  фирмалары,  халықты   тартады.

Ипотекалық несие  кәсіпорындардың,  фирмалардың  және  тұрғын үй  құрылысының   қажеттіліктерін   мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен  алмастыруда  үлкен роль атқарады.  Оның  алға басуы  шаруашылық ететін  субъектілердің    ұзақ мерзімді  сипаттағы  несиелік ресурстардың  тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық  белсенділігін  ұлғайтуға  әсер етеді. 

Ипотекалық несилендіру  жүйесі  екі бағыттан тұрады:

     - ипотекалық  несиелердің   шаруашылық ететін  субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;

    - ипотекалық  несилерді (несиелік  міндеттемелерді)  несилендіруге  ресурстардың қосымша тартылуын  қамтамасыз ететін  екінші рынокта  сату.

Бірінші бағытымен  негізінен  ипотекалық  банктер айналысып  келсе,  екіншісімен  - ипотекалық банктердің  мүлікті кепілге қоюмен  қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан  олардың базасында  құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын    қаржы компаниялары,  қорлар  айналысады. Құнды қағаздар ликвидті  болып келеді, себебі  олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар  инвестициялар арқасында  ұзақ мерзімді  және тұрақты  табыс алуға  мүмкіндік береді [12].

Кейбір қаржы компанияларының  міндеттемелері бойынша шетелде  кепілгер ретінде мемлекет  белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін  арттырады. Ипотекалық  несиелер  жылжымайтын мүлікті  кепліге қою - ипотекаға негізделеді. Ипотеканы  кепіл  заты иегерінің болуысыз  дамыту   мүмкін емес, өйткені  жер мен  жылжымайтын мүлікті  кепілге тек  кепіл  затының иегері ғана  қоя  алады, сондай-ақ  осы иегердің  оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті  еркін   шеттету құқығынсыз  да мүмкін емес.

 Бұл жағдайда  ғимараттардың  ипотекасы ол орналасқан  жер телімінің ипотекасымен  бірге  ресімделеді.  Қазақстанда  жылжымайтын мүлікпен  және

жермен  операцияларды  жүзеге асыруға жағдай жасайтын  нормативтік құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының  Конституциясында  жерге деген меншік құқығын   және оны сату-сатып алу,  кепілге қою,  жалға беру және т.б.   операцияларды  заңдастыратын  бірқатар  құқықтық нормалар  қалыптастырылды. Кепіл туралы,  банктар мен  банк қызмет туралы,  жекешелендіру туралы  заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын  қаржыландыру ,  ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар  қосымша  шаралар  көзделген  Президентің  бірқатар  жарлықтары  мен үкіметтің  қаулылары  қабылданды.

       Қазақстаннның  заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер  телімімен бірге  немесе оны  пайдалану құқығымен  кепілге қою  танылады[17].

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін. Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

      Жылжымайтын мүлік  санатына  жер немесе  онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар,  тұрғын және тұрғын емес  үйлер, жолдар)  жатады.

Ипотекалық несиелендіруде   мәмілелерді құқықтық  түрді рәсімдеудің  маңызы зор,  себебі   бұл мәмілелердің  негізін  кепілге қойылатын  жылжымайтын  мүлікке деген   меншік құқықығы немесе  шаруашылық   иемдену құқығы  қалайды.  Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.

     Кепілзат  туралы  келісімнің  субъектілері болып мыналар табылады:

- кепіл туралы  келісімнің  тараптары (кепілгер және кепілге  қойылған затты ұстаушы)  заңды және жеке тұлғалар;

- біртұтас  кепіл реестрін  ұстаушы.

Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

а)  кепілге қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды  сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

     Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік  кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша  міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның  ипотекасы  оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына,  сондай-ақ, егер  заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

    Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

- кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының  атауы  және олардың орналасқан жерлері;

- орындалуы осы кепілге салу шартымен  қамтамасыз етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де міндеттеменің  атауы,  келісімді  жасау күні және орны;

-   ипотекамен қамтамасыз етілген  негізгі міндеттеменің  сомасы;

-  ипотекамен қамтамасыз етілген  сомаларды төлеу  мерзімдері;