Ипотекелық несие

Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру  үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартып отырады.

Яғни, Американдық үлгі бойынша  ипотекалық несие үшін төленетін пайыз деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%),  ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан жоғарылайды), ипотекалық несиені алудағы бірмезгілдегі бастапқы салым несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің мерзімі 15-30 жыл аралығында.

Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға деген  сұраным  мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: бірінші ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;  сақтандыру компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен [7].

Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші белгісі – бұл «балансталған  автономды үлгі» . Бұл үлгінің  ең басты белгісі оның  қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен  көрінеді. Мұндай принцип барысында  банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады[12].

Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет. Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.

Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағанын, жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін, дамуы үшін аса маңызды.

Бірақ та, бұл жерде барлык өзара  есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақаталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.

Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кецінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған [22].

Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды  банк бұл осы жүйемен ертерек  қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.

Германияның құрылыс қаражаттары  жүйесінің ең басты бір артықшылығы  — оның шегінде пайдаланылатын мақсаты  құрылыс қаражаттарына, берілетін  несиеге байланысты есептелетін  пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Әлемдік практикада ипотекалық несиелендірудің  әртүрлі модельдері қолданылуда. Олар несиелендіру мен қайта қаржыландыру процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресей тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рыногта оператордың функцияларын атқарылуы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуы және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер беруді жүзеге  асыратын арнайы мамандандырылған ұйым-Қазақстан Ипотекалы компаниясын құру туралы шешім қабылдады.

Енді дамыған елдердің қазіргі  кездеі ипотекалық шаттарына тоқталсақ, АҚШ өкінішке орай барлық банктердің ипотекалық жүйесінің нақ шеңбері мен шаттарын айтуға күрделі, себебі көптеген несие мекемелері қаржы дағдарысынан сауықпады. Бірақ, осы жағдайды жалпы қарастырсақ АҚШ ипотекалық несие беру шаттары келесі:

• Несиелеу мерзімі- 1-30 жыл. Бірақ кейбір банктер ипотеканы 15 жылдан артық уақытқа бермейді.
• Несие бойынша пайыз көлемі жылына 6 %. Пайыз көлемі қалқымалы болып тұрады, бірақ Libor ставкасымен бекітілген мөлшерде.
• Алғашқы салым көлемі- 10-20%.  Қазір бұрынғыдай бастапқы жарнасыз несие беретін банктерді табу қиын, себебі дағдарыстан кейін көптеген банктер несие беру шарттарын күрделендірді.
• Алғашқы немесе қайталама нарықтар жылжымайтын мүлікті алу ы тіпті дағдарыстан кейін американдық банкирлер үшін маңызды болып келмейді. Сондықтан енді салынып жатқан үй немесе даяр объект несие беру шартына ерекше ықпал етпейді.

Жапония мемлекетіне келетін болсақ, онда жылжымайтын мүлік құны өте  қымбат, сондықтан оны сатып алудың жалғыз тәсілі-ипотека алу. Жапонияда  ипотеканы жапон азаматтары мен  шетел азаматтары ала алды.

Ипотекалық несиелеу бойынша шарттар:

• Пайыздық ставка- жылына 2%.
• Несиелеу мерзімі- 50 жылға дейін( егер несие алушы оны толық өтемей қайтыс ьолған жағдайда?несие бойынша қарыздар оның баласына жүктеледі).
• Бастапқы жарна көлемі-сатып алатын объекттің 10% құайды.
• Кепілгердің болу шетел азаматтарына ғана міндетті.

Ал Германия мемлекетінің тұрғындарының 12%-ғана өзінің жеке тұрғын үйі бар, ал қалған 88% жылдар бойы үйді жалға  алып тұрады.

Австралияда жылжымайтын мүлік  нарығы ерекше. Оның басты ерекшелігі бұл жерде арзан объектілер жоқ, сондықтан ондаған жылдар бойы Австралияда үй, пәтер дамыған елдердегі пәтер құнымен салыстырғанда қымбат. Соңғы жылдары пәтер бағасы 100% өсті, ал жер үй құны 118% өсті.

 Қазіргі кездегі Австалияда  ипотеканы келесі шаттармен береді:

• Несие бойынша пайыз ставкасы-жылына 8%(комиссиямен бірге).
• Максималды несиелеу мерзімі-30 жыл
• Максималды сома-сатып алынатын тұрғын ұйдің 60%.
• Жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейін төленетін салық мөлшері 3-4% құрайды.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету  әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін. Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің даму деңгейіне жалпылама талдау

2.1. Қазақстан Ресубликасының тұрғын үйді несиелендірудің қазіргі жағдайына жалпылама талдау жасау

 

Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.

2008-2010 жылдарға арналған ҚР тұрғын  үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік  бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй  құрылысы Қазақстанның дамуының  басты бағыттарының біріне айналуда.

Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.

Тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің мазмұны мен  құрылымдық элементтерінт нақтылай отырып, ҚР-ғы ЕДБ-ң тұрғын үй саласын  ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және жетілдіру жолдарын табу болып табылады.

 Ел басымыздың қабылдаған  «2030 стратегиясы» бағдарламасына  сай қазіргі Қазақстанның экономикасының  өсуіне тұрақты ынталандырушы  ретінде ипотекалық несиелеудің  дамуына үлкен назар аударылуда. Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа тұрғын үй саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда болды [17].

1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын  мүлік ипотекасы туралы» ҚР  Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, «Ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген. Ипотека – бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының қолында қалатын кепілдің түрі.

Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің  негізгі элементтері қалыптасқан. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері жатады, яғни қарыз алушылар; несие берушілер; риэлторлық және сақтандыру компаниялары; инвесторлар; үкімет.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің  келесі бір элементіне оның объектілері  жатады. Ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін 3 түрге бөлуге болады:

1. тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
2. тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
3. тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне ипотекалық несиенің мәнін және қызметтерін, сондай-ақ несиелік қатынастарды ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады [17].

Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптеріне: несиенің мақсаттылығы; дифференциялдығы; мерзімділігі; қайтарымдылығы; ақылылығы; несиенің қамтамасыз етілуі жатады.

Тұрғын үй қоры тізімінің 2011 жылғы 1 қаңтарға берген деректері бойынша 15 млн.тұрғыны бар еліміздегі тұрғын үй көлемі 243,0  млн. шаршы метрді, соның ішінде қалаларда – 144,8 млн.шаршы метрді, ауылдық жерлерде – 98,2 млн.шаршы метрді құрайды.

Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3  млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік меншікте (7,7  млн. шаршы метр).

Соңғы 10 жылдағы Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй қорының жалпы сипаты 1 кестеде көрсетілген. Бұл кестеден құрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен тұрғын үй қорының апат қауіпі бар 12 млн. шаршы метр құрайтын тұрғын үйлерді жаңарту үшін 4-5 жыл қажеттігін айтуға болады.

 

1 кесте – 1999-2010 ж.ж. пайдалануға берілген ҚР-ғы тұрғын үй қоры, мың.     

шаршы метр.

Жылдар	Тұрғын үйлерді пайдалануға  беру (мың. шаршы метр)
1999	3 856
2000	2 322
2001	1 663
2002	1 407
2003	1 344
2004	1 132
2005	1 105
2006	1 218
2007	1 506
2008	1 552
2009	2 111
2010	2 587
Ескерту: Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Қаржы дағдарысынан кейінгі ҚР ипотекалық нарығының жағдайын және оның тұрақтылығына  әсер ететін факторларына (жылжымайтын  мүлік, банктердің қаржылық тұрақтылығы) талдау жасайық.