Ипотекелық несие

         -кепілге берілген жылжымайтын мүлік міндетгі түрде сақтандырылуы тиіс;

         -қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін сақтандыруға тиіс.

    Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір ерекшелігі сол, жылжымайтын мүлік нарығындағы оператор ретінде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық эквивалентке индексациялаусыз теңгемен береді.

Мұндағы қайта қаржыландыру тетігі былай болып келеді:

1. Несие беруші ипотекалық несиені береді. Салынған мүлік туралы акт-ісі (закладная) рәсімделеді және ол жылжымайтын мүлікке және онымен мәміле жасауға қатысты құқықтарды мемлекеттік тіркеумен бірге, сондай-ақ, ипотека объектісімен қоса несие берушінің колына беріледі.

2. Арнайы қордың құрылтайшылары ақшалай қаражаттарын құяды. Инвестициялық декларация бойынша аталған қордың сенімді жетекшісі (немесе басқарушы компания) салынған мүлік туралы актіні сатып алуға жұмсалатыны туралы көрсетеді.

3. Арнайы қордың сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға құрылтайшылардын, қосқан қаражатгары есебінен несие берушілерден салынған мүлік актісін сатып алады. Салынған мүлік бойынша құқықтардың сенімді басқарушыға өтуі үшін, оның атына аударып жазылады және оған беріледі. Салынған мүлік актісіне байланысты құқықтарды беру, өз кезегінде несиеге кепіл ретінде қойылған жылжымайтын мүліккке қатысты құқықтардың өтуін сипаттайды. Сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тіркеуге алушы органға өзін кепіл ұстаушы ретінде тіркеуді талап етеді [27].

Мұнда арнайы қор ретінде  Қазақстан ипотекалык компаниясы қызмет етеді. Бастапқы кезде Компания қайта қаржыландырылатын тұрғын үй ипотекалық несиелері бойынша несиелік үшін тәуекел және операциондық қызмет көрсетуден тұратын ақырғы сыйакы мөлшерлемесін белгілегенмен, кейіннен әр ай сайын өзінін, бағалау мөлшерлемесін ғана белгілеп, ал банктер өздерінін, маржаларын өз бетгерінше белгілі бір шектеу шегінде белгілеу тәртібіне көшті. Сөйтіп, әр банктің жеке тұлғаларға тұрғын үй несиесінің бағасы өр түрлі болып қалыптасты.

ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде. Бастапқы қалыптасу уақытымен салыстырғанда Қазақстандағы халыққа берілген несиелер бойынша ипотекалық несиелер нарығы жоғарғы өсу қарқынына ие болуда.

Өсу қаркынының 2000 жылға дейінгі мардымсыздығы, біріншіден орташа жалақы мелшерінің төмендігімен, екіншіден несие бағасының жоғарылығымен және несиелеу мерзімінің қысқалығымен сипатталуда. Ал соңғы терт жылдағы күрт өсуіне халықтың табысының өсуі, банктердің несиелік ресурстарының ұлғаюы, жылжымайтын мүліктің өтімді кепіл затына айналуы сияқты факторлар ықпал еткендігін көреміз.

Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретін жаңа қаржы институттарына Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорын, несиелік бюро және ұлттық аумақта ипотекалық сақтандырумен айналысатын сақтандыру компаниялары жатады. Қазақстанда ипотекалық несиелерді сақтандыруды Ипотекалықнесиені сақтандыру қоры және коммерциялық банктердің тапсырмасы бойынша сақтандырушы компаниялар жүзеге асырады [33].

Сонымен Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының операторларына (қатысушыларына) мыналарды жатқызуға болады:

          1.Өзінің ипотекалық бағдарламалары бар несиелік мекемелер;

           2.ҚИК-тің бағдарламасы бойынша және онымен бірге серіктес банктер ретінде жұмыс жасайтындар;

          3.Өзінің ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-тің бағдарламасы бойынша жұмыс жасайтын несиелік мекемелер.

     Ипотекалық несиелерді сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге байланысты компания мен серіктес банктер арасындағы қатынас өзара жасалған Бас келісімшартка және ипотекалық куәліктерді сатып алу және қайта сату келісімшарты, компанияның мүлкін сенімді басқару туралы келісімшарты немесе қызмет керсету туралы келісімшарты негізінде жүзеге асады.

      ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиесін беретін және оған қызмет көрсететін серіктес банктерге мынадай талаптар қояды:

          1.Компанияның талаптарына серіктес банктердің сай келуі;

          2.Серіктес банктердің каржылық тұрақтылық сипаты;

          3.Компанияныңсатып алатын ипотекалық несиелеріне қызмет көрсетуге жұмылдырылатын серіктес банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары;

           1.Компанияның сатып алатын ипотекалык несиелерін беру және қызмет керсетуге байланысты серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар.

     Компания серіктес банктерге қайта қаржыландыруды мынадай шарттар орындалғанда ғана жүзеге асырады:

          2.Екінші деңгейдегі банктерге қойылатын талаптар:

           -банктердің ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет керсетуге және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

           -банк екінші денгейдегі банктердегі жеке тұлғалардын, салымдарын (депозиттерін) міндетті түрде ұжымдық кепілдендіру (сақтандыру) жүйесіне мүше болуға тиіс;

           -банк өтініш бергенге дейін 3 ай ішінде Ұлттық Банктің пруденциалдық нормативтерін және орындалуға міндетті өзге нормаларды орындауға тиіс;

           -« Тәуелсіз халықаралық аудиторлық үйымдар тізіміне» енген тәуелсіз-аудиторлық ұйымдардың біреуімен әткен қаржылық жылдағы 1 жылдық қаржылық есебін тапсыруға тиіс.

3.Банктіқ операциялардыы, жекелеген түрлерін жүзеге асырушы ұйымдарға койылатын талаптар:

          -ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және езге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

          -Ұлттық банктің ең төменгі жарғылық капиталға қоятын талаптарын орындауы тиіс.

         4. Серіктес банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары:

           -Серіктес банктердің құрылымдық бөлімшелерінде компания ұсынған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсынан өткен кемінде екі маман болуға тиіс;

           -ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуді жүргізуші серіктес банктер қызметкерлерінің банк жүйесінде кемінде 2 жылдық тәжірибесі немесе ипотекалык несиелер беру және оларға қызмет көрсетуге байланысты 1 жылдық тәжірибесі болуы қажет.

5.Серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар:

           -ипотекалық несиелерді рәсімдеу, беру және қызмет көрсету тәртібін реттейтін іштей құжаттары болуға тиіс;

            -ипотекалық несиелердің қайтарылмау тәуекелін бағалау әдістемесі болуы тиіс;

           -ипотекалық несиелерді беру және қызмет көрсету үрдісінде тәуекелдерді басқару әдістемесі болуы керек [15].

     Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (тұтыну несиесімен қоса алғанда) банк несиелері құрылымында біршама жоғары болып отыр. Экономикадағы өсу тұсында банктеріміз әзінің активтерін осындай несие түріне бағыттауды дұрыс санайды.

 

                         1.3. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесі

 

Әлемдік практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның,

Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде  жинақталған  небір жүйелер «гибридін»  қолдану  керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды.

Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының  және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы  жоспарлануда.

Көптеген экономист-ғалымдар «ипотека»  терминін нарықтық экономикасы дамыған  елдерде пайда болған қазіргі  терминдердің бірі ретінде санайды. Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел инвестицияларымен  байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалық несиенің қызмет етуінің экономикалық-кұкықтық жағынан толык қамтамсыз етілмегендігімен байланысты болып отыр.

Тарихқа жүгінсек, «ипотека» сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген.

Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі  реформасын жүргізе отырып, жер бойынша 0арыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді камтамасыз етуге арналған деген жазуы бар «тіреу» коюды ұсынады. Мұндай «тіреу» кейіннен ипотека деп аталады.

Грек сөзінде «hypotetheca» — тіреу  қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі  бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атаңды[15,3б].

Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.

Өзге мемлекеттерде ипотека  кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалык жүйе енгізілді.

Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен  қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады [27].

Франция мен Ұлыбританияда контрактілік түрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты — тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдык мелшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4—5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері — 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.

Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау тетіктері  германиялықтармен ұқсас, бірақ  тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс  қоғамының салым иесі болу міндетті емес.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі — сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді.

Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан  Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы Жарлыққа сәйкес, «ипотека —  кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген[1].

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру  жүйесінің шетел тәжірибелерінде  әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.

Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиентгердің жалпы әтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым-ашық үлгінін екінші бір  принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы  жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі»  деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.

Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген  ипотекалық нарық құрылымының құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кеңінен қолданылады. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен [13].

Ипотекалық несиелеудің Американдық  үлгісі бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады.  Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.